ניתן לשקם 150 שכונות עוני בישראל

>> השלב הראשון של רובע השוק הסיטוני נמכר באחרונה על ידי בעליו הרבים ועיריית תל אביב. בכך יצאה לדרך השכונה האחרונה שצפויה להיבנות בלב תל אביב. זהו חזון שהפך לחלום העומד להתממש. דגם מוצלח של התחדשות עירונית, ברוח הצעת החוק להתחדשות עירונית, שנמצאת על סדר היום של הממשלה כבר יותר מ-15 שנה.

בפרויקט יש מגורים, מסחר ומשרדים, מרכזי חינוך, ספורט ותרבות, גנים וכיכרות. בלבו נמצא פארק עירוני, מרכז חינוך, מרכז ספורט ומוזיאון חדשני.



בתהליך הפינוי, ההשבחה והמכירה של מתחם השוק הסיטוני יש כמה עקרונות שעשויים להוות מודל של מצוינות בתכנון אורבני:



איכות סביבה: הרובע הופך ממטרד תחבורתי ותברואתי, עם אלפי כלי רכב שנעו לתל אביב וממנה, למוקד של התחדשות.



שוויוניות: כל סוחרי השוק יקבלו את חלקם בעוגה בצורה שוויונית. כל ההליך התכנוני, הכלכלי והמשפטי, היה כפוף לדיון ולהכרעות של כל בעלי הזכויות בשוק.



שיתוף פעולה בין יוזמה פרטית לציבורית: בניגוד לפרויקט פינוי-בינוי, כל הזכויות נשארו בידי הבעלים המקוריים שנהנים מעליית הערך של השטח.



הפרויקט יכול לשמש דוגמה להתחדשות שכונות עוני בכל ערי ישראל. הוא מצביע על חיוניות חקיקת הצעת החוק להתחדשות עירונית, שגובשה במסגרת ועדה ממלכתית שבראשה עמדתי. אין כל ערך לרפורמה קרקעית, על ידי הקמת רשות מקרקעי ישראל תחת מינהל מקרקעי ישראל היוצרים כביכול רפורמה תכנונית, אם אין בהם הענקת קניין פרטי קטן לתושבי השכונות, הסובלים לא רק מעוני בהכנסות אלא גם סובלים מעוני בנכסים.



העיקרון להתחדשות עירונית הוא פשוט: במקום פרויקט של פינוי-בינוי, שלרוב מקפח את התושבים המתפנים, מציע מודל השוק הסיטוני מעורבות מלאה גם לבעלי הקרקע הקטנים בכל הקשור להשבחה ולמכירה של הקרקע. זה הבסיס להצעת החוק להתחדשות עירונית: לאגד בעלי קרקעות קטנים, על אף שמדובר לעתים בסבך ביורוקרטי ארוך ומייגע, ולאפשר להם להיות שותפים לכל התהליך של שינוי ייעוד קרקע, השבחתו, מכירתו ולעתים גם קבלת תמורה נוספת מהבנייה החדשה על הקרקע. גם במקרה של השוק הסיטוני, סוחרי השוק יקבלו שיעור מסוים מהרווח של היזמים ממכירת הדירות.



הצעת החוק להתחדשות עירונית תיתן עדיפות לתושבי השכונות. מדובר על יצירת ערך חדש בהיקף של כ-100 מיליארד דולר שיתקבל מהשבחת קרקעות, שבהם מתגוררים כיום כ-2.3 מיליון תושבים ב-150 שכונות עוני. הצעת החוק תיצור גם מאגר של קרקע מחודשת למאות אלפי יחידות דיור באזורי השיקום. שהרי התכנון, עם כל חשיבותו כמעצב ארכיטקטוני של הסביבה, מייצר גם נכסים וזכויות בנייה. הענקת זכויות בנייה מפליגות דווקא בשכונות העוני, בדרך של אפליה מתקנת, הופכת את התכנון המרחבי לרגולציה חברתית.



הכותב הוא עורך דין ויזם נדל"ן