"מחירי הדיור המוגן זינקו ב-50% בחמש שנים"

>> "מחירי הדיור המוגן עלו, להערכתי, ב-50% בחמש השנים האחרונות", אומר גולן רובינשטיין, המנכ"ל ומבעלי השליטה בחברת בית הזהב הציבורית, המחזיקה ומפעילה את בית הדיור המוגן בית גיל הזהב בתל אביב. מכיוון שמדובר בחברה הציבורית היחידה בענף זה, דיווחיה מספקים הצצה לאחד הענפים שאמורים להיות הצומחים ביותר לאור הזדקנותה של אוכלוסיית כדור הארץ.



ממצגת שפירסמה באחרונה בית הזהב עולה כי דמי הכניסה החד-פעמיים שנדרשים דיירי בית גיל הזהב לשלם זינקו ליותר מ-50 אלף דולר - לעומת כ-30 אלף דולר ב-2002 וכ-10 אלפים דולר ב-1990. מדובר בתשלום ממוצע. בפועל, התשלום עשוי להיות גבוה בהרבה; על פי דו"חות החברה, התשלום החד-פעמי בכניסה לבית גיל הזהב הוא בטווח שבין 193 אלף שקל למיליון שקל (דמי כניסה או פיקדון), כשמדי חודש נדרשים הדיירים לשלם, בנוסף, 3,500-7,000 שקל.

"ברמת המיקרו, הבית עבר שדרוגים משמעותיים בשנים האחרונות, בהשקעה של יותר מ-30 מיליון שקל", מסביר רובינשטיין בראיון ל-themarker את העלייה החדה במחירי הדיור המוגן. "ברמה המאקרו, יש קשר כלכלי הדוק בין המחירים של הדיור המוגן לעלות המגורים בכלל. בנוסף, בשנים האחרונות גוברים הביקושים לדיור".



חיים ארוכים ואיכותיים



לפי המצגת של בית הזהב, הממוקמת במקום השביעי ברשימת החברות המובילות בתחום הדיור המוגן עם 300 יחידות דיור, מספר המתעניינים בדיור מוגן גדל ב-25%-30% בשנים האחרונות. בחברה מעריכים כי הצמיחה בשנים הקרובות תגיע לקצב שנתי של 5%-10%.



רובינשטיין: "מתעניינים הם אלה שביקרו בבית הדיור המוגן שלנו. בשנים האחרונות שיעור ההתעניינות גדל גם כי העוגה כולה גדלה וגם כי פרוסת העוגה גדלה. העוגה היא מספר המבוגרים שגדל בהתמדה; פרוסת העוגה היא הדיור המוגן - זו גדלה בשל העלייה ברמת החיים, התפתחות המוצר והתגברות המודעות לדיור המוגן.



"בעבר, רבים היו רואים בדיור מוגן בית זקנים. כיום, יותר ויותר אנשים מבינים שמדובר באיכות חיים". רובינשטיין מדגיש כי העלייה בתוחלת החיים אינה מלמדת בהכרח גם על עלייה באיכות החיים - והדיור המוגן נועד לתת מענה לבעיה הזו.



על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, נכון לסוף 2009 היו בישראל 715 אלף תושבים שגילם 65 ויותר - כ-9.7% מהאוכלוסייה. כ-340 אלף מהם כבר חגגו יום הולדת 75 (5.6% מהאוכלוסייה). בדו"חות בית הזהב נכתב כי התחזית ל-2030 היא שמספר בני ה-65 פלוס יגיע ל-1.4 מיליון, כ-14% מהאוכלוסייה בשנה זו.



האם כולם יכולים להרשות לעצמם דיור מוגן או שמדובר במוצר לעשירים בלבד? חברת הדירוג מעלות ציינה בסקירה על הענף שביצעה לפני כשנתיים וחצי כי הדיור המוגן הקהילתי, שאינו מסובסד על ידי המדינה, מיועד לעשירונים 7-10.



לדברי רובינשטיין, בית גיל הזהב מיועד לבני המעמד הבינוני: "הרבה אנשים יכולים להרשות לעצמם לשלם 60 אלף דולר ועוד תשלום חודשי של 3,400 שקל".



"חקיקה אינטרסנטית"



בבית הזהב מעריכים כי בעשור הקרוב הריכוזיות בענף תגבר, כתוצאה ממיזוגים ומרכישות. הם לא היחידים שחושבים כך. במעלות העריכו כי כניסת גופים גדולים לתחום וקידומה של רגולציה, שדורשת העמדת ערבויות מול פיקדונות הדיירים והבטחת פירעונן, יובילו לירידה במספר השחקנים בענף. להערכת מעלות, שינויים ברגולציה יביאו להעלאת רף הכניסה לענף, בשל השקעות והון משמעותיים הנדרשים והקושי לפרוע אשראי מכספי הפיקדונות.



ואכן, באחרונה אישרה ועדת השרים לחקיקה הצעת חוק ממשלתית חדשה, שיזם שר הרווחה יצחק הרצוג, בנוגע להסדרת הפיקוח על הדיור המוגן. לפי ההצעה, כדי שכספי הפיקדון שנדרש הדייר להפקיד עם כניסתו לבית הדיור המוגן לא יירדו לטמיון אם בית הדיור ייקלע לקשיים כספיים והחברה לא תוכל להשיב אותם לדייר - יינתנו לדיירים בטוחות כמו ערבות בנקאית או הפקדת שיעור מסוים מסכום הפיקדון בידי נאמן, כשהדייר הוא הנהנה.



כך רואה רובינשטיין את הצעת החוק: "הצעת החוק של הרצוג לא פרקטית - הרי בסופו של דבר, צריך לייצר פתרון שיספק ביטחון לדיירים אבל יאפשר עשייה. אי אפשר לתת ערבות לכל פיקדון. זו הצעת חוק אינטרסנטית ולא נקייה. לא שיתפו את איגוד בתי האבות ואם היו משתפים את האיגוד, אולי זה היה פרקטי.



"אי אפשר להעמיד ערבות, כי אז אין משמעות לפיקדון מבחינת בית הדיור המוגן.



"זה גם לא קיים בבנקים, שנדרשים ליחס רזרבה של 12%. בשום תעשייה אין ביטחון של 1 ל-1. זו נאיביות ברמה העסקית. הביטחונות הנכונים הם ביטחונות ברמת המקרקעין. למשל, לרשום הערת אזהרה על יחידת הדיור, כך שאי אפשר יהיה לעשות שום דבר עם הדירה.



"ברמת הבטוחות, ברור לי שיש אינטרס רגולטיווי - אבל אני לא מבין מדוע צריך להטיל פיקוח על הדיור המוגן. לדעתי, מישהו כאן מחפש עבודה לעצמו. הסטנדרט בדיור המוגן בישראל הוא מהגבוהים בעולם. אז לבוא ולקבוע איך לתת שירות, זה מגוחך. למה לא דורשים כזו רגולציה מבתי המלון. בשביל זה יש דירוג כוכבים - לא מפקחים, אלא נותנים לצרכן לבחור".



בית הזהב מציינת בדו"חותיה כי היא בוחנת אפשרויות רכישה או מיזוג עם בתים או גופים גדולים אחרים, וכן הקמת מרכזים חדשים. בבית גיל הזהב החברה פועלת לקידומן של תוכניות בניין עיר חדשות, שאם יאושרו יאפשרו תוספות בנייה, כולל הגדלת מספר יחידות הדיור.



כמו כן, החברה בוחנת כניסה לתחומי פעילות נוספים בענף השירותים לאוכלוסייה המבוגרת, לרבות שירותי סיעוד במוסדות אשפוז ושירותי כוח אדם על פי חוק הסיעוד. החל בסוף ביוני 2009 נכללת החברה במאגר שירותי הסיעוד לזכאים לגמלת סיעוד, אבל עדיין לא החלה לפעול בתחום.



החברה סיימה את הרבעון הראשון עם הכנסות של 8.2 מיליון שקל, בהשוואה ל-7.8 מיליון שקל ברבעון המקביל ב-2009 (32.4 מיליון שקל בכל 2009). החברה הרוויחה ברבעון זה מיליון שקל, לעומת 3.3 מיליון שקל ברבעון המקביל (רווח של 10.7 מיליון שקל בכל 2009).



הירידה ברווח הרבעוני מוסברת, בין השאר, בגידול בהוצאות המימון של החברה בשל היחלשות היורו, מה שאילץ אותה לשערך את ההשקעות במטבע האירופי. בנוסף, החברה הציגה ירידה בערך הנדל"ן. הונה העצמי, נכון לסוף הרבעון הראשון, היה 67 מיליון שקל - והיוה 35% מסך המאזן שלה.



התחזיות של בית הזהב מרשימות, אלא שאין בהן חידוש. בחברה מדברים כבר שנים על מיזוגים ורכישות - אבל זה לא קורה. היה אמנם ניסיון לבצע מיזוג עם אחוזת בית, אך הוא לא יצא לפועל.



גם מבחינת המשקיעים אין חדש בחברה. מחזורי המסחר במניות בית הזהב נותרו עלובים והחברה סובלת מבעיית נזילות בניירות הערך שלה.



בית הזהב סובלת גם מקשר רעוע עם שוק ההון. לדברי רובינשטיין, בימים אלה בוחנת החברה גיוס הון באמצעות הנפקת אג"ח בבורסה, כדי שתוכל למחזר חוב - אג"ח שהנפיקה ב-2005 - אם כי עדיין לא קיבלה החלטה סופית בעניין. מדובר בסדרה א' שהיקפה כ-50 מיליון שקל; האג"ח נסחרות בתשואה של 3.19% עם מח"מ של 1.24 שנים. בספטמבר החברה צריכה לשלם קרן וריבית; האג"ח אמורות להיפרע עד 2012.



רובינשטיין אומר כי החברה פועלת בימים אלה לחיזוק הקשרים עם שוק ההון ולהגברת הסחירות במניה. מדוע דווקא עכשיו? אולי בשל העובדה שספטמבר הקרוב הוא גם מועד המימוש של אופציות שהנפיקה החברה למשקיעים - אופציות שכרגע נמצאות הרחק מחוץ לכסף. מדובר באופציות מסדרה 3, שמחיר המימוש שלהן הוא 637.2 אגורות - כ-50% יותר ממחיר המניה בבורסה, 4.28 שקלים. אם המניה תזנק והאופציות ימומשו במלואן, יוזרם לחברה סכום של כ-21 מיליון שקל. בעלי השליטה בה ידוללו, במקרה זה, ב-18%.



מחלקת דיווידנדים



זו לא הפעם הראשונה שבית הזהב מבצעת צעד כזה. בפברואר 2007, במשך כמה ימים, מחזורי המסחר בבית הזהב קפצו למיליוני שקלים ביום. במקרה של חברה ששוויה עשרות מיליוני שקלים ומחזורי המסחר בה הגיעו לאלפי שקלים בודדים ביום - זו היתה התפתחות דרמטית. התברר כי החברה שכרה את שירותיו של משרד קשרי משקיעים והחלה בסבב בין המשקיעים המוסדיים.



בבית הזהב דיברו אז על חיזוק הקשר עם שוק ההון, על הגדלת הסחירות במניה ועל הפוטנציאל הטמון במיזוגים. המשקיעים התהדרו אז בכניסתו המבטיחה של יונל כהן, כיום יו"ר מגדל ביטוח, להשקעה בחברה (15%). דיבורים שעד כה, כאמור, לא קיבלו ביטוי בביצועי החברה.



בית הזהב נסחרת לפי שווי של כ-70 מיליון שקל. מקור בשוק ההון העריך באחרונה את שוויה הכלכלי ב-60-80 מיליון שקל, שנגזר בעיקר מהשווי הנדל"ני של בית גיל הזהב. הוא ציין כי החברה מנוהלת היטב וכי תזרים המזומנים מפעילותה יציב - אבל הוסיף כי החברה ביצעה השקעות בהיקפים קטנים בלבד והתנהלה בצורה חסרת מיקוד. הוא ציין לטובה את חלוקת הדיווידנדים העקבית בחברה.