בועת הנדלן עומדת בפני פיצוץ?

ללא פיצוצים וקריסות, ללא זעקות שבר והיסטריה ומבלי להזדקק לצעדים של בנק ישראל, בשוק הנדל"ן הישראלי הגיעו למסקנה שמחירי הדירות טיפסו לרמות גבוהות מאלה שהרוכשים יכולים ומוכנים לשאת, ושצריך להתבצע תיקון.


בימים אלה ממש מורגש תיקון שכזה, שעיקרו ירידות במחירים ובנפח העסקות, לצד שינוי משמעותי בתמהיל הרוכשים. למעשה, השינוי לא החל עכשיו. ניצניו עוד הורגשו ברבעון האחרון של 2009, אז החלה להסתמן ירידה בכמות העסקות בענף. לאחר שגם ברבעון הראשון של 2010 נרשמה ירידה, ניתן להסיק שמדובר במגמה. פעילים בענף הנדל"ן מוסרים כי המגמה נמשכה גם באפריל-מאי, מה שמחזק את ההערכה כי שהשוק נרגע מהביקושים הערים שנרשמו בשנה שעברה, ושהקונים לא בדיוק צובאים על משרדי המכירות.

המגמה עדיין אינה מקבלת ביטוי ברמת המחירים בשוק, אך הנתונים הסותרים שמציגים גופים ממשלתיים שונים מבטאים את השינוי שמורגש בשוק. בעוד שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והשמאי הממשלתי מדווחים שברבעון הראשון של השנה נמשכו עליות המחירים, מינהל הכנסות המדינה, שבדק את המכירות של דירות חדשות בלבד, גילה ברבעון הראשון נרשמה ירידת מחירים של 1% לעומת דצמבר 2009.

עוד נתון שמעיד על המגמה הוא השינוי הדרמטי באופיים ומצבם הפיננסי של רוכשי הדירות. ברבעון השני של 2009, למשל, הגיע משקלם של רוכשי הדירות להשקעה לשיא של 33% מכלל רוכשי הדירות. באותה התקופה, שבה שררה ריבית אפסית במשק, חיפשו המשקיעים חלופות סולידיות להשקעה, ומצאו אותן בנדל"ן.

ברבעון השני והשלישי של 2009 נרכשו 8,000-9,000 דירות על ידי משקיעים (בכל רבעון), אך ברבעון האחרון של 2009 ירד מספר הדירות שנרכשו על ידי משקיעים לכ-8,000, וברבעון הראשון של 2010 הוא הוסיף לצנוח והגיע לכ-7,000 דירות. משקל המשקיעים מכלל הרוכשים צנח באותה תקופה ל-28%.

גם במשקלם של הזוגות הצעירים בקרב רוכשי הדירות חלו שינויים. עם הורדת שערי הריבית הסתערו הזוגות הצעירים בהמוניהם על שוק הדירות, ורכשו כ-17 אלף דירות מתוך כ-26 אלף דירות חדשות שנמכרו בשנה שעברה - שיעור של כ-65%, לעומת 55% ב-2007. אלא שכעת, לפי פעילים בענף הנדל"ן, הצעירים אינם יכולים לעמוד עוד במחירים הגבוהים, וחלק גדול מהקבלנים כבר אינו פונה אליהם כאל רוכשים פוטנציאליים, אלא רק למשפרי דיור. שורה של מבצעים וירידים שנערכים בתקופה האחרונה מעידים כי כדי להשיב את הזוגות הצעירים לשוק, הקבלנים נאלצים להוריד מחירים.

מגמות אלה הורגשו בענף הנדל"ן עוד לפני ההכרזות של בנק ישראל בנוגע לחשש מהתפתחות בועה. נראה שהשחקנים בשוק הגיעו בעצמם למסקנה שרמות המחירים הנוכחיות מסוכנות, לא תואמות את ההכנסות שלהם ולא סבירות.

עם זאת, התיקונים שמורגשים כעת בשוק אינם בגדר התפוצצות של בועה. ייתכן כי מחירי הדירות עלו יותר מדי, ואולם אין לשכוח שבישראל, המצב בסיסי הוא שהביקושים לדירות עולים על ההיצע, ועל כן קיים בלם חזק לפני קריסת מחירים. לכן, אין סיבה לצפות לנפילות חדות.