לא ארץ לבניינים זקנים

>> כשהולכים ברחוב משה הס בתל אביב, קשה שלא לעצור בסמוך לבניין מספר 12. מדובר בבניין מרשים בן שלוש קומות שנבנה בשנות ה-20. את הבניין מעטרים חלונות קשתיים ומרפסות גדולות, בדומה לבניינים רבים שעיריית תל אביב הכירה בייחודם ההיסטורי והארכיטקטוני והגדירה כמיועדים לשימור.



בשנת 2003 הכריז אונסק"ו (ארגון החינוך, המדע והתרבות של האו"ם) על אזורי העיר הלבנה בתל אביב כאתר מורשת עולמית. מאז ההכרזה עלתה המודעות לחשיבות שימור הבניינים המיוחדים בעיר, ובשנת 2008 אישרה עיריית תל אביב תוכנית שימור בהיקף הגדול ביותר שקבעה רשות מקומית בישראל. התוכנית כוללת 1,000 בניינים ברחבי העיר, 190 מתוכם מוגדרים כמיועדים לשימור במגבלות מחמירות, ביניהם הבניין ברחוב משה הס 12. לפי העירייה, מאז אושרה תוכנית השימור הוצאו כ-100 היתרי בנייה ו/או שיפוץ למבנים לשימור, כ-20 מתוכם לשימור מחמיר (סוג השימור עליו מדובר בכתבה - ש"צ).

המגבלות המחמירות אינן מאפשרות לשנות את חזות הבניינים, גם אם יזם כלשהו קיבל זכויות בנייה על המבנה לפני אישור התוכנית. כדי להבטיח את שימור הבניינים ולהימנע מתביעות פיצויים בגין איבוד הזכויות, החליטה העירייה על הליך שנקרא "ניוד זכויות": העברת זכויות על בניין המיועד לשימור במגבלות מחמירות לשטח אחר בעיר. כך, כשמגיעה העת לשפץ בניין המיועד לשימור במגבלות מחמירות, יש למצוא יזם המתמחה בשימור בניינים כדי שישפץ את הבניין בהתאם למגבלות, ותמורת העבודה הוא יקבל זכויות בנייה באתר אחר בעיר.



עו"ד עמי בן יעקב, המתמחה במקרקעין, מסביר כי "מאחר שהמניעה לניצול הזכויות מקורה בתוכנית השימור, היתה העירייה חשופה לתביעות פיצוי מצד בעלי דירות בבניינים לשימור. הניוד מאפשר לתת לבעלים את זכויותיו במקום אחר, ובכך לסרס את הטענה לפיצוי".



הדיירים בהס 12 שמחו לשמוע כי הבניין שבו הם מתגוררים נכלל ברשימת הבניינים המיועדים לשימור במגבלות מחמירות בשנת 2008. אך את המשמעות הכלכלית האמיתית של ההגדרה, הם גילו רק באחרונה. הבניין מוגדר כמיועד לשימור מחמיר בסגנון אקלקטי - סגנון שעלויות שימורו גבוהות במיוחד. המבנה הישן והרעוע החל להיסדק ולהתפורר בשנה האחרונה, וכאשרה פנו הדיירים לעיריית תל אביב כדי לבדוק אם מצב הבניין מחייב שיפוץ, הם נענו בחיוב.



"פנינו ליזם כדי שיבדוק אפשרות לשיפוץ", מספרת סיוון בראל, המתגוררת עם משפחתה בבניין כבר 17 שנה. "התברר לנו שאם שיפוץ של בניין רגיל עולה כמיליון שקל, בבניין המיועד לשימור במגבלות מחמירות עלות השיפוץ היא כ-5 מיליון שקל. היזם בדק בעירייה ומצא שבתמורה לשימור הוא יקבל זכויות בנייה על שטח של 300 מ"ר בלבד, ולכן הפרויקט לא משתלם לו כלכלית. פנינו לשלושה יזמים נוספים שחזרו אלינו עם אותה תשובה".



בבניין של בראל מתגוררים בעיקר זוגות צעירים עם ילדים, וזוג ניצולי שואה שגר בבניין 50 שנה. "אנחנו יורדים לגינה מתחת לבניין עם הילדים ומאוד מוטרדים שכל יום נופל עוד חלק מהמרפסות שיכול לפגוע בילד או בעובר אורח", אומרת בראל. "פנינו לעירייה מתוך כוונה ורצון לשפץ את הבניין, אבל אף אחד מאיתנו לא מיליונר. איך אנחנו אמורים לממן שיפוץ כזה?"



מהעירייה נמסר כי "מדובר במבנה אשר הוכרז כמבנה מסוכן. למבנה הוצא צו 3, המחייב את הסרת הסכנה באופן מיידי. צו זה אינו מחייב את שיפוץ/שימור המבנה - החלטה זו נתונה בידי בעליו בשלב זה. עם זאת, אנחנו מקפידים הקפדה יתרה שעבודות הסרת הסכנה ייעשו באופן שלא יפגעו בערכיו של המבנה (מבחינת החומרים שבהם משתמשים וכדומה).



הבעיה של דיירי הס 12 ממחישה את הבעייתיות בתוכנית השימור, שבתחילה נראתה מבטיחה. כיום, כמה שנים לאחר שנושא השימור קנה לו שביתה ושנתיים לאחר אישורה הרשמי של התוכנית, רק מספר קטן של בניינים לשימור במגבלות מחמירות, שופץ תוך ניוד זכויות למקום אחר.



אין תמריץ



"כשקראתי בפעם הראשונה את תוכנית השימור, לפני שש שנים, חשבתי שיש כאן הזדמנות מדהימה", אומר מנכ"ל חברת בנייני העיר הלבנה, איציק בן שוהם. "הרעיון של ניוד זכויות בנייה כתמריץ לשימור מבנים הוא מהפכני ובעל פוטנציאל רב". כיום בן שוהם, העומד בראש אחת החברות הבודדות שביצעה פרויקטים לשימור בעיר, מסכים כי יישום התוכנית אינו מספק ודורש שינויים.



"התוכנית אינה מייצרת ליזמים ולבעלים את התמריץ הכלכלי שהיתה אמורה לייצר, ושאמור היה לשמש מנוף להתחדשות ושימור עירוניים", מסביר בן שוהם. "בנוסף, בעירייה העריכו שהזמן שיידרש לאישור ניוד זכויות יהיה חצי שנה, ובפועל נדרשות שלוש שנים לאשר הליך כזה, על אף שלרוב מדובר בתוכניות בסמכות ועדה מקומית. תוכנית לניוד זכויות דינה כדין תוכנית נקודתית על כל המשתמע מכך - היא עשויה לגרור התנגדויות, ולכן אין אפשרות להתחייב ללוחות זמנים".



הפוטנציאל הגדול של רעיון ניוד הזכויות התממש במקרים בודדים. אחת הדוגמאות המוצלחות היא העברת הזכויות של קבוצת ברגרואין על הבניין ברחוב אחד העם 20. שטח הבניין הוא 1,000 מ"ר אך הזכויות היו על 3,000 מ"ר, וקבוצת ברגרואין ניידה את 2,000 המ"ר למגדל רוטשילד-מאייר שאותו היא בונה יחד עם קבוצת חג'ג'. "הניוד מהבניין באחד העם איפשר לנו להוסיף חמש קומות למגדל", אומר עו"ד צחי חג'ג'. "עם זאת, צריך להבין שעלות השימור מאוד גבוהה ונעה בין 2,000 ל-3,000 דולר למ"ר. אם ערך הקרקע לא גבוה, הניוד לא משתלם. לכן אנחנו כלל לא רואים ניוד מחוץ לתל אביב".



כאמור, גם ערך הקרקע בתל אביב לא תמיד משכנע את היזמים להסכים לניוד, בין היתר בגלל גובה היטל ההשבחה על שימור בניין. עיריית תל אביב מזכה את היזם על העלות העודפת של שיפוץ הבניין לשימור לעומת שיפוץ בניין רגיל, ומתרגמת את העלות העודפת לזיכוי בהיטל ההשבחה שמקבל היזם. אלא שמספר שמאויות שבדק themarker מצביעות על כך שעיריית תל אביב מסתמכת על אומדן עלויות עודפות קטן בהרבה מזה של היזמים.



לדברי עו"ד עופר טויסטר, המתמחה בדיני תכנון ובנייה, על פי העירייה, העלות העודפת של שיפוץ בניין לשימור מחמיר לעומת שיפוץ בניין רגיל נעה סביב 900 שקל למ"ר, וכשמדובר בבניין בסגנון אקלקטי - סביב 990 שקל למ"ר. היזמים מעריכים את העלויות האלה ב-2,500 שקל. מחלוקות בין הצדדים מגיעות בדרך כלל לשמאות מכריעה, אך גם זו מסתמכת על אומדן העירייה, מה שמביא את היזמים בדרך כלל להחלטה כי אין כדאיות כלכלית בביצוע פרויקטים מסוג זה.



בעירייה אומרים כי "מבדיקות שנערכו לאחרונה לכמה מבנים על ידי מהנדס משה ממון עלה כי הפרשי עלויות השימור היו פחות מ-900 שקל למ"ר מעטפת. הטענות כאילו עלויות השימור הינן גבוהות יותר ידועות לנו, אך הן לא תמיד מדויקות ולעתים נובעות ממניעים כלכליים אחרים".



שמאית המקרקעין נחמה בוגין, שביצעה כמה שמאויות לנכסים לשימור בעיר, טוענת כי "עיריית תל אביב לא הפנימה ששימור הוא נטל. ישנה טענה של העירייה שנכסים שהוגדרו לשימור הם נכסים שנהנים ממיתוג, ולכן הם יותר יוקרתיים והמחיר שלהם יעלה. בפועל, עלויות השימור גבוהות מאוד משום שהעירייה קובעת את התמריצים על סמך חוות דעת לא מעודכנות, ולכן השימור אינו משתלם לבעלי הזכויות על הנכס.



"במבחן התוצאה", אומרת בוגין, "כאשר באותו אזור קיים מגרש ועליו בניין רגיל, ובסמוך לו מגרש עם בניין לשימור, ערך הבניין הרגיל יהיה גבוה מערך הבניין לשימור בגלל המגבלות שחלות על הבניין לשימור. אפשר לשנות את המצב אם העירייה תיתן יותר תמריצים לשימור ולא תדרוש היטל השבחה. לדעתי, עוד לא נאמרה המילה האחרונה בנושא השימור. לתושבים יש שלוש שנים ממועד אישור התוכנית כדי להגיש תביעות פיצויים בגין ירידת ערך, וכרגע עברו שנתיים מאז אישורה. ישנן לא מעט התארגנויות בשטח וייתכן שנראה אסופה של תביעות".



20 אלף דולר כדי להתקין מזגן



שמאי המקרקעין ד"ר בועז ברזילי, גיאוגרף ומומחה לתכנון עירוני שכתב עבודת מחקר בנושא, טוען כי עלויות השימור הגבוהות פגעו באוכלוסיות חלשות. לפי ברזילי, השימור החל עוד לפני אישור התוכנית ב-2008 ונועד להתבצע בעיקר במקומות עם אוכלוסייה חלשה כמו שכונת נוה צדק. "ברגע שלקחו חלק נרחב מהשכונה והטילו על הבניינים מגבלות לשימור", אומר ברזילי, "המשמעות היתה שבשביל לעשות שינויים רגילים כמו להתקין מזגן או לצבוע קיר, אדם היה חייב לעבור הליך ארוך ויקר של תיעוד המבנה מבחינה אדריכלית וחיובים נוספים שעלותם 10-20 אלף דולר למבנה. הדיירים לא היו יכולים לממן את עלויות השימור, ולכן הם מכרו את המבנים במחיר נמוך לאוכלוסייה עשירה יותר, שזיהתה את השטח כהזדמנות עסקית. למעשה תוכנית השימור היתה זרז לפינוי אוכלוסייה חלשה ממרכז העיר והחלפתה באוכלוסייה אמידה".



בנוסף, טוען ברזילי, "העירייה לא נתנה את הדעת גם לגבי חלוקת התועלת. ניתן היה לחייב בניינים שאינם מיועדים לשימור, הגובלים בבניינים ששומרו במתחם שנהנה מעליית ערך, בהיטלי השבחה. כך העירייה היתה יכולה להקל על הנטל הכלכלי שנשאו בו הבעלים של הבניינים לשימור".



עו"ד אילן שרקון שכותב בימים אלה עבדות דוקטורט בנושא ניוד זכויות מסביר כי בישראל נושא ניוד הזכויות כלל לא מוסדר. "יש חוסר ודאות על זכויות בנייה קיימות כי הן לא נרשמות בטאבו, וניתן למצוא אותן אך ורק בתקנון הבית המשותף". לדבריו, אנשים נרתעים מלבצע עסקות הכוללות ניוד זכויות בשל מגבלה זו.



כל הבעיות האלה הביאו את הדיירים ברחוב הס 12 למבוי סתום. "קנינו את הדירה, יש לנו משכנתא שחונקת אותנו, אנחנו משלמים ארנונה כל השנים ורוצים להמשיך לגור בעיר הזאת", אומרת בראל. "אם העירייה הגדירה תוכנית שימור, שתמצא פיתרון. הרי ניוד זה כמו פוליטיקה. אפשר לקבוע שיזם שישמר בניין יקבל 1,000 מ"ר זכויות במקום אחר, זה לא יוצא מהכיס של העירייה. במקום זה, קיבלנו מכתב מהעירייה שאומר שאם לא נשפץ את הבניין בקרוב היא תתבע אותנו. העירייה אומרת שערך הדירות יעלה. אבל אף אחד מאיתנו לא סוחר ולא מעוניין למכור את הדירה. האם נכון בכלל בשנת 2010 להגדיר תקנות כל כך מחמירות כדי להחזיר בניין בדיוק למצבו לפני 90 שנה? במצב הזה היזם צריך ליבא חומרים מיוחדים מחו"ל וזה מייקר מאוד את השיפוץ".



גם לבן שוהם יש רעיון שלדבריו ימריץ יזמים לשמר בניינים בעיר. "אם כל תוכנית בניין עיר מחוזית בת"א תחייב ש-50% מהזכויות הנוספות שייכללו בה יגיעו מניוד זכויות מבניינים לשימור, הדבר יביא לשימור בניינים בשיעורים אחרים לגמרי מאלו של היום, ולהצלחת התוכנית".