שוק השכירות: עליות מחירים בפתח

טליה, המתגוררת מזה שנתיים בדירת 3 חדרים בשטח 75 מ"ר ברחוב בן יוסף ברמת אביב ג', ושילמה עד עתה 4,500 שקל לחודש דמי שכירות, נאלצת לפנות את דירתה. "חודשיים לפני תום החוזה הודיע לנו בעל הדירה שאם נרצה לחדש אותו המחיר יהיה 5,700 שקל לחודש, מכיוון שהמחירים עלו ויש מחסור בדירות באזור", היא מספרת. "יש לנו ילד בן שנתיים שהולך לגן בשכונה, וכבר רשמנו אותו לשנה נוספת בגן. אנחנו חייבים להישאר באזור, אך לא מוכנים לשלם כזה מחיר רק עבור שכר דירה. התחלנו לחפש דירה אחרת אבל הסיכויים שנמצא קלושים ואנחנו ממש בבעיה".

המקרה של טליה אינו היחיד; מספר רב של שוכרי דירות ותיקים קיבלו באחרונה הודעות מבעלי הדירות על העלאות מחירים ניכרות. אנשי נדל"ן מעריכים ששוק השכירות יישר קו עם עליות המחירים הגדולות שנרשמו בשוק הדירות.

השבוע דיווח משרד האוצר על ירידה של 24% ברכישת דירות בישראל באפריל לעומת מארס. גם נתוני מאי, שעליהם דיווח משרד האוצר, מעידים על המשך מגמת הירידה במספר העסקות. הסיבה העיקרית לירידה במספר העסקות היא המחירים הגבוהים של הדירות, שעלו בשנתיים האחרונות בעשרות אחוזים. על פי נתוני האוצר, מרבית אלה שנטשו את הכוונה לרכוש דירות הם זוגות צעירים, שהיו אמורים לרכוש את דירתם הראשונה, ומשקיעים, המשכירים את הדירות שרכשו.

במלים אחרות, בשוק נוצר באחרונה מצב שבו אנשים שרצו לרכוש דירות מצטרפים לצד הביקושים בשוק השכירות, ומשקיעים שרצו להשכיר אותן לא מצטרפים לשוק מצד ההיצע.

קניית דירה בישראל נהפכת למשימה קשה יותר ויותר, במיוחד כשמדובר בזוגות צעירים בתחילת דרכם. קבלת ההחלטה שלא לקנות דירה מחייבת בחירה באלטרנטיבה - חידוש חוזה השכירות או שכירת דירה חדשה. לכן, נוצרה עלייה בביקושים לדירות להשכרה, ובעלי הדירות היו הראשונים שזיהו את הפוטנציאל הכלכלי של המצב.

"בשלושת החודשים האחרונים אנחנו מרגישים ירידה בפניות לרכישת דירות אף שרמת הפרסום שלנו נשארה באותו היקף", מספר חיים קאופמן מסוכנות קאופמן נכסים ברחוב אבן גבירול. "לפני שלושה חודשים שיעור הפניות לקניית דירה, בעיקר יד שנייה, פחת ב-10%-15%, חודש לאחר מכן הוא ירד ב-30% והיום לעומת השנה שעברה הפניות צנחו לצערי ב-50%-60%".

קאופמן מסכים עם נתוני האוצר כי הירידה במספר העסקות מקורה בשתי קבוצות - המשקיעים והזוגות הצעירים. המשקיעים חשים כי התשואות על השכרת דירות ירדו, ולכן החליטו לשבת על הגדר ולהמתין לירידת מחירים כלשהי. הזוגות הצעירים הושפעו לא רק מהמחירים הגבוהים, אלא גם מהנחיית המפקח על הבנקים להגביל את שיעור מימון המשכנתא. למעשה, הגבלת המשכנתא השפיעה גם על משקיעים, הנוטים לרכוש יותר מדירה אחת בשיעור מימון גבוה.

"גם אלה וגם אלה מרגישים שמחירי הדירות בתל אביב הגיעו עד לקצה", אומר קאופמן. ואכן, מדו"ח שפירסם באחרונה מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, המסכם את הרבעון הראשון של 2010, עולה כי מחירי הדירות בתל אביב זינקו ברבעון הנוכחי ב-30% לעומת הרבעון המקביל ב-2009. עם הזינוק במחירים, ירדה התשואה שמקבלים משכירי הדירות. כעת, כך נראה, הם מבקשים לסגור את הפער.

"כתוצאה מהמצב התחיל לחץ על שוק הדירות להשכרה", מסביר קאופמן. "מעבר לכך, עיריית תל אביב החליטה בשנה האחרונה להילחם במפצלי הדירות, ולהכריח אותם להשיב את הדירות שחולקו למצבן המקורי באמצעות צווי הריסה מיידיים. דירה גדולה שפוצלה והושכרה לארבעה אנשים שונים, הופכת לדירה המיועדת ליחיד או למשפחה, ולמחרת ארבעה אנשים מחפשים דירה להשכרה. מספיק שהיו 100 מקרים כאלה, פירוש הדבר שעוד 400 איש מחפשים דירה להשכרה. לזה צריך להוסיף את הדירות שתושבי חוץ רוכשים להשקעה - שוהים בהן כמה שבועות בשנה ויתרת הזמן הן עומדות סגורות ולא מושכרות. כשמצרפים את כל הגורמים האלה זה לזה, נראה שמחירי השכירות ימשיכו לעלות בתקופה הקרובה".

ימית, תושבת חולון עד לא מכבר, העובדת באזור רמת החי"ל, חיפשה דירה לשכירות בתל אביב, לא רחוק ממקום עבודתה. "לקח לי שעתיים להגיע לעבודה והחלטתי לסיים עם הסיוט. חיפשתי דירה של 3 חדרים ברמת החי"ל תמורת סכום של עד 4,000 שקל בחודש. הערכתי שזה מחיר הגיוני". ואולם, ביקור בעשר דירות כאלו, לימד אותה שהמציאות אחרת: "הדירות נחטפו שעה-שעתיים ברמות מחירים של 4,200-5,000 שקל", היא מספרת. בסופו של דבר ימית נאלצה לוותר על חדר, והיא שוכרת דירת 2 חדרים ב-3,300 שקל.

מן העבר השני - אבי, בעל דירת 60 מ"ר משופצת ברחוב ביאליק, העלה את שכר הדירה מ-5,300 ל-5,700 שקל לחודש. "זה ברור, מחירי הדירות עלו ומחירי השכירות הם נגזרת של מחיר הדירה", הוא מסביר. "אני יכול למכור את הדירה, להשכיב את הכסף בבנק ולקבל ריבית בלי כאבי ראש משוכרי הדירה ולכן, כדי שזה ישתלם לי, החלטתי להעלות את שכר הדירה. ושלא תהיה טעות - גם כך תהיה לי בסך הכל תשואה של 3% על הדירה".

השוכרים הפוטנציאליים שמגיעים לביקור בדירה, לא בדיוק מוחאים לו כפיים. "אני נתקבל באנשים מרירים שטוענים שהמחיר אינו ריאלי, אבל אני יודע שהם רק מנסים להוריד אותי במחיר. אני לא מתרגש מהם ובטוח שאשכיר את הדירה בקרוב".

ייתכן, אבל יכול להיות גם אחרת. אבי אייקורט מסוכנות אייקורט ברחוב פרישמן בתל אביב, מספר שבעלי נכסים פונים לסוכנות כדי לבחון אם אפשר להעלות את שכר הדירה שהם מקבלים. "עם זאת, לשוכרים יש את הגבול שלהם. לדוגמה, דירת 2.5 חדרים מצוינת ברחוב בן שפרוט ליד כיכר המדינה מוצעת להשכרה ב-5,500 שקל לחודש, לכניסה מיידית - אבל אנשים לא מוכנים לשלם את המחיר הזה".

גם בבנק הפועלים רואים בבירור את המצב שהוביל לירידה החדה בהעדפה של הציבור לרכוש דירות. המשנה למנכ"ל הבנק, שמעון גל: "אנחנו מתחילים לראות בישראל תופעה של התנתקות בין מחירי השכירות לבין מחירי הרכישה. מסוף 2009 נפתח פער בין מדד מחירי השכירות למחירי הדירות".

מבט בגרף שעליו מדבר גל, מסביר היטב את הירידה במספר העסקות כתוצאה מהפער בין מחירי הדירות למחירי השכירות. מ-2002 ועד המחצית השנייה של 2009 נראה כי מחירי הדירות ומחירי השכירות נהגו באופן דומה. החל מסוף 2009 והמחצית הראשונה של 2010 נראית היפרדות בין מחירי הדירות למחירי השכירות.

הפרשנות הנפוצה לגרף היתה, שהוא מהווה עדות להיווצרות בועה בשוק, משום שמחירי השכירות עקבו אחרי מחירי הדירות. ואולם, עליית המחירים משפיעה, כאמור, בכיוון של עליות בביקושים לדירות להשכרה תוך ירידות בהיצע, כך שאנשי נדל"ן רואים בגרף הזה דווקא עדות לכך שלמחירי השכירות יש לאן לעלות.

סימנים ראשונים למגמה יש גם במתחמים יוקרתיים בתל אביב, כמו מתחם פארק צמרת - שם נרשמה בחודשים האחרונים ירידה מתונה ברכישת דירות ועלייה בביקוש לשכירות. "השבוע השכרנו דירת 200 מ"ר בקומה 9 במגדל yoo ב-3,700 דולר", מספר אסף רוזיו מסוכנות רוזיו נכסים. "דירה כזו שווה 2 מיליון דולר, והשוכרים אפילו שקלו לקנות דירה במתחם, אך בגלל המחירים הגבוהים החליטו לשכור ולחכות לזמן מתאים".

לדאבונם של אלה שהחליטו להמתין ולחכות לירידת מחירים, יש מומחים הסבורים כי הדבקת הפער בין מחירי השכירות למחירי הדירות תתבצע דווקא בעקומה כלפי מעלה ולא כלפי מטה. "מי שלא קונה דירה עובר לגור בשכירות", מסביר הכלכלן ושמאי המקרקעין ירון ספקטור. "כששוק השכירות יעלה, אנשים ישובו לקנות דירות. העלייה במחירי השכירות היא דווקא אינדיקציה ראשונה לעלייה צפויה במחירי הדירות".