הזדמנות בשוק הנדל"ן של אורלנדו

>> אחת המדינות שנפגעו ממשבר הנדל"ן באופן הקשה ביותר בארה"ב היא פלורידה. המדינה ממוקמת בצדה הדרום-מזרחי של היבשת, מתהדרת במזג אוויר קייצי בחלק ניכר מהשנה ומהווה מוקד משיכה לנופשים מרחבי העולם ולאמריקאים רבים המחפשים בית קיץ או מקום לפרישה לגמלאות.



אורלנדו ממוקמת צפונית למיאמי, במרכז פלורידה, ומזוהה עם מתחם הדיסני וורלד הענק. העיר והאזור עתירי אגמים וצמחייה. לאלה ששוקלים מגורים על שפת האגם מומלץ להביא בחשבון את "דיירי המשנה" באגמי האזור - תנינים.

אוכלוסיית העיר מגוונת: 51% מוגדרים לבנים, שאינם היספנים, 27% שחורים וכ-18% היספנים. באורלנדו ובעיר הסמוכה, קיסימי, יש אטרקציות תיירותיות בקנה מידה עולמי, כמו עולם המים (sea world) ואולפני יוניברסל (universal studios). השכר הממוצע באורלנדו הוא כ-43 אלף דולר בהשוואה לכ-47 אלף דולר בפלורידה כולה. שיעור האבטלה הוא 11.1% לעומת כ-3% ב-2006.



מכירת חיסול



עד 2004 גדל שוק הנדל"ן המקומי בקצב של אחוזים בודדים בשנה. בין 2004 לתחילת 2007 נרשמה עליית מחירים מסחררת שנבעה מעודף ביקושים. האזור חווה הגירה חיובית, בעיקר תושבי ארה"ב שפרשו לגמלאות והעתיקו מקום מגוריהם לאזור.



בתחילת 2007 תפח המשבר הפיננסי בארה"ב לממדי ענק וכתוצאה מכך פסקו באחת רכישות הבתים. בנוסף, בעקבות משבר הסאבפריים חלק ניכר מהרוכשים שמינפו את הרכישה באמצעות הלוואות משכנתא, בשיעורים של 90% ואפילו 100%, לא עמדו בהחזרי המשכנתא וביתם עוקל על ידי הבנק המלווה.



העלייה החדה במספר הנכסים המעוקלים והירידה בביקושים לנכסים גרמו לירידות חדות במחירי הבתים - מה שגרם לכך שהחוב בגין חלק גדול מהנכסים הנרכשים היה גבוה משמעותית משווי השוק שלהם. כתוצאה מכך רוכשים רבים השאירו את מפתחות הנכס בדלת ונפרדו לשלום מביתם. הבנקים המלווים החלו לנסות ולממש את הנכסים בכל מחיר, מה שהגביר את צניחת המחירים אף יותר. על אף שחלפו חודשים רבים מאז, השוק עדיין מוצף בנכסים המוצעים למכירה בהליך של כינוס.



הבנייה המאסיווית בעשור האחרון ניכרת בכל פינה בעיר וגילם של חלק לא קטן מהנכסים נמוך מעשר שנים. כמו בכל שוק משוכלל, מחירי הנכסים תלויים במיקום, בגודל הנכס, בגילו ועוד. כיום ניתן להשיג נכסים צמודי קרקע באורלנדו ובקיסימי בכ-400-500 דולר למ"ר - צניחה של 50%-60% ואף יותר, לעומת מחירי 2006.



כך, נכס בשטח של כ-150 מ"ר מוצע כעת למכירה על ידי הבנקים במחיר של 53 אלף דולר - מחיר נמוך משמעותית מעלות הבנייה, בהתעלם לחלוטין ממרכיב הקרקע.



ומה לגבי שוק השכירות? מטבע הדברים, אלה שאיבדו את ביתם נדרשים לדיור חלופי. עם זאת, מכיוון שרבים מהבתים נרכשו למטרת השקעה בעליהם לא בהכרח מתגוררים באזור. בית פרטי במחיר שצוין לעיל מושכר ב-700-900 דולר בחודש. על המשכיר חלות עלויות נוספות: מסי ארנונה, ביטוחים, דמי ניהול לחברת הניהול, אגרת ביוב ועוד בשיעור כולל של כ-30% מהתקבולים.



שאלה של זמן



מה צפוי למחירי הנכסים באזור? מדובר, כמובן, בהערכות - בעיקר האם צפוי משבר נוסף בארה"ב או שההתאוששות מהמשבר הפיננסי תימשך, ואז סביר שנראה עליות בביקושים ובמחירים.



איציק קליידר, בעלים ומנכ"ל חברת bristol real estate inc, העוסק כשבע שנים בייזום, בנייה וניהול נדל"ני באזור, אומר כי עליית מחירים מהותית היא רק שאלה של זמן - מלאי הדירות הנוכחי מספיק לכשמונה חודשים וכבר ארבע שנים כמעט ואין בנייה חדשה.



לאן פונה השוק?



איך יודעים מהי מגמת השוק? אחד המדדים המובילים בהערכה של מגמת השוק הוא מדד קייס-שילר מקבוצת p&s. מדד זה עוקב אחר השינויים במחירי נכסים מיד שנייה ב-20 הערים הגדולות בארה"ב. המדד אינו מציין את מחירי הנכסים, כי אם את אחוז השינוי אל מול מחירי שנה קודמת. בגרף המצורף ניתן לראות בבירור עליית מחירים שנתית ממוצעת של כ-15% בין 2003 ל-2006 וצניחת מחירים בשיעור מרבי של כמעט 20% לשנה החל ב-2006.



עם זאת, המדד מציין בבירור כי בתשעת החודשים האחרונים של 2009 נרשמה התמתנות עקבית בירידות המחירים. באפריל 2010 הצביע המדד, לראשונה מאז 2007, על עלייה.



למי מתאימה השקעה בפלורידה? רכישת נכס מעבר לים שונה מהותית מרכישת דירה ברמת גן, בת ים או בעיר התחתית בחיפה. יכולת השליטה שלנו על התהליך כולו, כמו גם על ניהול הנכס, מוגבלת ועלינו לסמוך על גורם חיצוני שיבצע את מלוא הפעילות בעבורנו. השקעה כזו מתאימה למי שמוכן לחכות כמה שנים - ואז סביר להניח שיוכל לממש את הנכס ברווח ניכר.



-



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס".



שאלות ותגובות: www.rej.co.il