קבוצות הרכישה לאן?

>> ייקור עלויות האשראי, צמצום היצע הפרויקטים האטרקטיביים, האמרת מחירי המקרקעין, הליכי התכנון והוצאת היתרי הבנייה המתישים, החלת הוראות מיסוי, ייקור עלויות הבנייה ועלויות ההתארגנות של הקבוצות - כל אלה מעמידים בסימן שאלה את הכדאיות בבחירת מסלול קבוצות רכישה.

הרכיבים הנ"ל, המרכיבים את סך עלויות הדירה, התייקרו באורח משמעותי בחודשים האחרונים ומעמידים בסימן שאלה את כדאיות ההצטרפות לקבוצות רכישה. הבנקים ייקרו את המשכנתאות בשל הוראות חדשות שיצאו מבנק ישראל, וקבלני הביצוע מעלים את מחיריהם בין היתר בשל עליית מחירי התשומות.



להערכתי, מדיניות ייקור המשכנתאות תורגש בעוד כמה חודשים. אז, יקטן היקף האשראי הניתן לרוכשים בקבוצות הרכישה מה שיקשה על התארגנותן של קבוצות - הן קבוצות המצויות בראשית דרכן, הן קבוצות חדשות המתעניינות בכניסה לפרויקטים כאלה.



אם לא די בכך, יש לקחת בחשבון את תנאי ההתקשרות במסגרת הסכמי השיתוף, המחייבים שיתוף פעולה מלא עם מובילי הקבוצה תוך נטילת סיכון במקרה של סכסוכים בתוך הקבוצה ועיכובים בקידום הפרויקט בשל מחלוקות כאלה או אחרות.



בעיה נוספת בקבוצות רכישה היא כי התוצאה לא בהכרח תואמת את המצגים אשר הוצגו למשקיע. לכך יש להוסיף כי משקיע המצטרף לקבוצת רכישה בדרך כלל אינו מלווה על ידי עורך דין הבקיא בתחום, כפי שנוהגים משקיעים הרוכשים דירה נוספת באופן רגיל.



משקיעים בקבוצות רכישה אינם מוגנים על ידי ערבות בנקאית על פי חוק מכר דירות לאורך התהליך הממושך, המתחיל עם רכישת זכויות המקרקעין ומסתיים בהשלמת הדירה. המשקיע נהפך ליזם, הגם שאינו ער לכך, ונוטל סיכונים שונים וביניהם אי ודאות בנוגע למשך הזמן שיידרש להשלמת הפרויקט.



על המשקיע להיות ער לכך כי תנאי השוק עלולים להשתנות לרעתו, ועליו לקבל חוות דעת מקצועית בנוגע להשלכות אפשריות של שינויים כאלה.



המסקנה היא כי יש לבחון ביסודיות את תנאי ההתקשרות: זהות השותפים המצטרפים, העלויות והרכיבים השונים הכרוכים בהקמת הפרויקט עד להשלמתו, לרבות עלויות המימון והעמדת האשראי, ואופיו של המוצר שיתקבל בסוף התהליך - איכותו ושוויו הפוטנציאלי ברמות שוק משתנות. ניתן אף להיעזר בשמאים מיומנים לצורך כך.



יש לבחון חלופות להשקעה במסלול זה של קבוצת רכישה, ורק לאחר בדיקה מקיפה של כל הפרמטרים שהועלו במאמר זה ניתן להגיע להחלטה ראויה.



-



הכותב הוא עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן ובליווי קבוצות רכישה, ובמיוחד בפרויקט ה"גוש הגדול"