>> איש עסקים ידוע, איש נדל"ן בנשמתו ואדם שידוע בנטייתו ליטול סיכונים גדולים מאוד, הסביר השבוע מדוע הוא לא רוצה לבנות דירות חדשות. "אני מפחד", הוא אמר.
הדעת נותנת שאדם כזה, שיודע לזהות הזדמנויות הרבה לפני אחרים, ינצל את רמת המחירים הגבוהה בשוק הדיור כדי לבנות כמה פרויקטים ולגרוף רווחים גדולים. אבל הוא מפחד. הפחד שלו עשוי לספק הסבר לכשלים הקיימים בשוק הדירות כיום, והוא מסביר את חוסר הוודאות בנוגע לשאלה אם צפויה כאן ירידת מחירים, כפי שמקווים הקונים בפוטנציה - או שמא שמירה על רמת המחירים הנוכחית, כפי שרוצים מי שכבר מחזיקים בדירה.
מה מפחיד את איש העסקים שלנו? הוא חושש שיקנה קרקע יקרה, יתחיל לבנות - וייתקע עם מלאי דירות יקר ולא מכור. בניית תוכנית עסקית לשנתיים-שלוש לפרויקט במחירים הנוכחיים עשויה להתברר כמסוכנת מדי. רמת המחירים הנוכחית אמנם טובה למי שרוצה למכור - אף שכבר מורגשת ירידה בהיקף העסקות - אבל זה נכון להיום. זה לא יהיה נכון בהכרח בעוד שנה או שנתיים.
מבחינת יזמי הנדל"ן, כניסה לפרויקטים חדשים שכוללים רכישת קרקע יקרה כעת משולה לכניסה לבורסה לאחר שזו עלתה בעשרות אחוזים. פחד גבהים קוראים לזה. האיש שלנו כבר היה בעבר במצבים שבהם פרויקטים שבנה לא נמכרו בקצב הדרוש ואילצו אותו לבלות אצל הבנקאים שלו יום-יום כדי להתחנן שלא יסגרו לו את הברז.
כך יוצא שרמת המחירים הגבוהה מזינה את פחד הגבהים של היזמים, ותורמת לוויסות השוק ולשמירה על היצע הנמוך ממילא. הפחד של היזמים מבוסס בין השאר על ההערכה שריבית המשכנתאות הנמוכה - הגורם המניע את עליות המחירים - לא תישאר בעינה בשנתיים הקרובות והעלאתה תרסן את הביקושים למשכנתאות.
האם פישר יצליח לצנן את הביקוש?
במארג הכוחות הקיים בשוק הדירות, נראה כי רק בנק ישראל מנסה להחזיר איכשהו את השפיות לשוק באמצעות המגבלות שהוא מטיל על נטילת משכנתאות בשיעור גבוה מ-60% מערך הנכס ועל קבוצות רכישה.
זה צד אחד של המשוואה - צד הביקושים. בחודשים הקרובים נראה אם פישר מצליח לצנן את הביקושים. בינתיים הוא סימן את רמת המחירים הנוכחית כגבוהה ומסוכנת מדי. גם הוא, כמו אותו איש עסקים, מפחד. ממה הוא מפחד? שהבנקים ימשיכו לספק הלוואות בהיקפים גבוהים לשוק הדירות ויתרמו להמשך עליית המחירים ולהיווצרות בועה.
האזהרות של בנק ישראל מפני בועה מלחיצות את היזמים מכיוון שבמצב כזה הם חוששים לבנות. כך יכול להיווצר מעגל קסמים שיקטין עוד יותר את ההיצע ויחזק את הצורך בחשיבה ממשלתית מערכתית.
הדיירים פחות מעניינים את בנק ישראל. הבנק מוטרד מיציבות מערכת הבנקאות. יותר מדי משברים פיננסים גלובליים נגרמו מבועות נדל"ן במאה האחרונה. פישר לא רוצה להיכנס להיסטוריה הזו.
פישר חתום על אחד מספרי לימוד הכלכלה הפופולריים ביותר, והשבוע הוא מצא לנכון להיעזר בספרי הכלכלה כשתיאר את המצב בשוק הנדל"ן בישראל. הוא הסביר שהכסף הזול שהוא מספק באמצעות קביעת שיעור הריבית גרם להגדלת הביקוש לדירות ולעלייה חדה במחיריהן. אבל, אומר פישר, שלא כמו בספרי הלימוד, עליית המחירים לא הביאה לגידול בהיצע בשל גורמים שמקשים על הגדלת היצע הקרקעות.
משרד האוצר, שהדברים כוונו אליו, יצא לפני כמה ימים במעין תוכנית לא-ממש אפויה שמטרתה להגדיל את היצע הקרקעות. במרכז התוכנית עומד ביטולה של החלטה ישנה להקפאת הבנייה באזור המרכז כדי למשוך אוכלוסייה לפריפריה, האצת תוכניות פינוי-בינוי וקידום פרויקטים שתקועים כבר שנים. אילו פרויקטים? ובכן, זה עשוי להישמע לקוראים הוותיקים כמו בדיחה: פינוי קרקעות התע"ש בשרון הדרומי, פינוי פי גלילות וכו'.
זו בדיחה עצובה משום שמדינה ביצועית היתה פותרת מזמן את הבעיה, מסלקת את המפגעים האלה מהמרכז ומקימה פרויקטים שהיו מקלים על מצוקת הדיור באזור. האופן החפוז שבו הוצגה התוכנית מלמד על רצון לקבל כותרת שמציגה עשייה לכאורה, יותר מאשר על ניסיון אמיתי לפתור את הכשל הביצועי והתכנוני הכרוני של ממשלות ישראל לדורותיהן.
האוצר התבסס על עבודה של המינהלת שמנתחת את הביקושים, שקבעה כי כדי להדביק את הפער בין הביקוש להיצע נדרשת בנייה של 45 אלף דירות בשנה, לעומת 30 אלף דירות בשנה שנבנות כיום. איך מוציאים לדרך בנייה של 45 אלף דירות? מנסים להוציא לפועל בנייה של 70 אלף דירות, מתוך ידיעה שבדרך יהיו מכשולים שייתקעו את בנייתן של כ-25 אלף דירות. הנתונים שבבסיס התחשיב הזה מבהירים שוב עד כמה לוקה ממשלת ישראל (זו וקודמותיה) במבחן הביצוע.
נכשלים בשלב הביצוע
אם נחזור לעשרות החלטות ממשלה קודמות נגלה שרוב הכשלים מתרחשים בשלב הביצוע. הממשלה יודעת להכין ניירות עבודה, לקבוע כללים, להכניס אינספור הצעות ורעיונות להצעת התקציב, אבל כשזה מגיע למבחן הביצוע היא נכשלת פעם אחר פעם.
אם ראש הממשלה בנימין נתניהו - שמתיימר לטפל בכשלים הביורוקרטיים בתחום התכנון והבנייה - מעוניין לקדם את חזונו, עליו לקבוע תוכנית שמבוססת על מדדי ביצוע ברורים ותמריצים חיוביים ושליליים כאחד כדי לקדם אותה.
שוק הדירות הוא תחום פשוט יחסית, שבו ניתן לעשות פיילוט ממשלתי שמגדיר יעדים ומדדי ביצוע לטווחים שונים. אם המדינה תיכשל בתחום כזה, שבו קיימים ביקושים גדולים וכל מה שנדרש הוא להגדיל את ההיצע, נדע שהממשלה הזאת לא מסוגלת לקדם שום פרויקט ביצועי של ממש: לא בתחום הרכבות והתשתיות; לא בחינוך; ולא ברפורמות שיקדמו את כלכלת ישראל.
כשהקבלנים מפחדים - מחירי הדירות לא יירדו
סמי פרץ
18.6.2010 / 7:10