מדוע עולים מחירי הדירות

>> גל וענת הם זוג צעיר באמצע שנות השלושים לחייהם. הם משתכרים יחד 14 אלף שקל בחודש. יש להם שני ילדים קטנים, כלב אחד ותוכניות להרחבת המשפחה. הם גרים בדירת שלושה חדרים בראשון לציון, שאת המשכנתא עליה סיימו לשלם. שווי הדירה הוא 800 אלף שקל. באחרונה נעשה להם צפוף. הם רוצים מאוד להשתדרג לדירה גדולה יותר.

מהמודעות בעיתון למדו גל וענת על פרויקט חדש שעתיד להיבנות לא הרחק ממקום מגוריהם. הם בדקו את הפרויקט, נדלקו עליו ומיהרו לחתום על חוזה לרכישת דירה בו. הם בחרו בדירת חמישה חדרים שמחירה 1.8 מיליון שקל. את הדירה הנוכחית מתכננים גל וענת למכור רק בעוד שנתיים וחצי, ממש לפני המעבר לדירה החדשה. משום כך הם נזקקו למשכנתא בסך מיליון שקל כבר כעת, כדי להעביר את התשלום לקבלן. הם החליטו לקחת משכנתא ל-20 שנה, שגובה התשלום החודשי שלה כיום הוא כ-5,000 שקל. להערכתם, הם יוכלו לעמוד בהחזרים אלה.



האם השניים קפצו גבוה מדי? בעיניים רציונליות התשובה היא כן. הם מקבלים מיליון שקל, אבל מחזירים לבנק - בגלל התקופה הארוכה של ההלוואה, הריביות וההצמדות שהיא תצבור לאורך השנים - כמעט 2 מיליון שקל. בכל חודש הם יפרישו יותר משליש מהמשכורת לתשלום המשכנתא. מדובר בנתח הוצאה משמעותי - משמעותי מדי - מעוגת ההכנסה. בהחלטה של גל וענת מעורבים לא מעט מרכיבים פסיכולוגיים, שנובעים מצרכים שפעמים רבות אינם כלכליים. גל וענת היו יכולים לשקול השכרה של דירתם ושכירת דירה גדולה יותר בתוספת כספית לא גדולה. כך היו נותרים עם נכס בבעלותם, וגם ההוצאה החודשית שלהם היתה נסבלת יותר.



נראה שהבעיה של גל וענת נובעת מלחץ סביבתי ופסיכולוגי שאופייני לישראלים רבים. הם מרגישים שהם חייבים להיות בעלים של ארבעה קירות. לשם כך הם מוכנים להשתעבד להלוואות גדולות לזמן ארוך. הם לא ערים לכך שהדירה תהיה שייכת בחלקה - לאורך חלק גדול מהתקופה - גם לבנק.



גל וענת מניחים שמחירי הדיור ימשיכו לעלות. אם הם היו יודעים או חושבים שהמחירים כיום מנופחים, ובעתיד הלא רחוק הם יירדו, הם לא היו ממהרים לקנות. אילו חשבו כך הם היו ממתינים לירידת המחירים.



האם ההנחה שמחירי הדירות יירדו בעתיד היא הגיונית? לאנשים יש נטייה לחשוב שמה שהיה הוא שיהיה. זהו שילוב של ביטחון יתר, אופטימיות יתר, תפישה סובייקטיבית של המציאות, זיכרון סלקטיבי וחיפוש אחר שיטתיות.



ההטיה הזאת באה לידי ביטוי במקומות רבים. כך למשל, אחרי שהבורסה עולה בחדות, נכנסים משקיעים חדשים שמניחים שמגמת העליות תימשך. כשאנשים מתלבטים באיזו קרן נאמנות להשקיע, הם נוטים לבחור בזו שרשמה ביצועים גבוהים בחודשים האחרונים, בהנחה שזוהי תבנית שתימשך.



שחקני כדורסל, למשל, נוטים לחשוב לפעמים שביום מסוים יש להם "יד חמה" והם קולעים ברצף, ולעומת זאת יש להם ימים "קרים" שבהם לא מפסיקים להחטיא. תוצאות מחקר שנערך ב-1985 הוכיחו שמדובר באשליה. מבחינה סטטיסטית, לתופעת "היד החמה" אין אישוש.



באותו אופן, לאחר שנים רצופות של עליות במחירי הדירות כמעט בכל מקום, ההנחה היא שהעליות יימשכו. מחירי הדיור עלו באופן חד בחמש השנים האחרונות, והמחירים כה גבוהים עד שלזוג צעיר זוהי משימה כמעט בלתי אפשרית לרכוש דירה בלי לקחת הלוואה שגדולה על מידותיו.



כן, בהחלט ייתכן שהמחירים ימשיכו לעלות גם בחמש השנים הבאות, אבל זו אינה יכולה להיות אקסיומה. יש מספיק תרחישים שיכולים לגרום למחירי הדירות לרדת. אולי תתרחש הפשרת קרקעות מהירה. אולי יתרחש משבר כלכלי שיקטין את יכולת הצריכה של הישראלים. ואולי פשוט הביקושים בשוק יירגעו, ההיצע יגדל ועודפי הדירות יגרמו לירידת מחירים.



שוק הדירות פועל במחזוריות ולא בכיוון אחד, וכבר ראינו שנים של ירידות מחירים. בעוד שנתיים וחצי יצטרך הזוג למכור את דירתו, והוא מסתכן באפשרות שהמחירים יירדו - בעוד שמחיר הרכישה של הדירה החדשה לא ישתנה.



הרושם האחרון הוא שקובע



גל וענת מתבססים על עוד הנחה חשובה: הם מאמינים שהם יכולים לעמוד בתשלום חודשי של 5,000 שקל. גם כאן יש זיוף פסיכולוגי. איך אפשר להעריך מה יקרה ב-25 השנים הבאות? ישנם פרטים שהם אולי אינם מביאים בחשבון. למשל, ישנו סיכוי סביר מאוד שההחזר החודשי של ההלוואה יגדל בכמה מאות שקלים כשהריבית במשק תעלה. ייתכן מאוד שהרחבת המשפחה תגרום להם להוצאות נוספות. וייתכן גם תרחיש שבו אחד משניהם לא יעבוד למשך תקופה מסוימת. בכל התרחישים האלה יישאר לגל וענת פחות כסף בסוף החודש, והמשכנתא תעיק עליהם מאוד.



מדוע אנשים נוטים לחשוב ש"מה שהיה הוא שיהיה"? אולי משום שאנו נוטים למהר ולהגדיר אירועים לפי האופן שבו הסתיימו. נניח, למשל, שיצאנו לשבועיים של חופשה חלומית בחו"ל. לרוע המזל, היומיים האחרונים היו סיוט כי אבד לנו התיק עם הדרכון וכל המסמכים. הסוף השלילי של הטיול ישאיר בנו טעם מר מהטיול כולו.



זוכה פרס נובל פרופ' דניאל כהנמן מאוניברסיטת פרינסטון בחן זאת פעם בניסוי. הוא בדק 682 איש שהמתינו לבדיקת קולונוסקופיה - הליך לא נעים שבו מוחדר לפי הטבעת צג המורכב על שפופרת. הוא חילק את הנבדקים לשתי קבוצות. לנבדקים בקבוצה הראשונה נערך הליך רגיל של הבדיקה. לנבדקים בקבוצה השנייה הוסיפו דקה לזמן ההליך. במשך הדקה הנוספת הקולונוסקופ נשאר בתוך הגוף ללא תזוזה, כך שלא הכאיב כמקודם.



לאיזו קבוצה היה פחות נוח? לכאורה, נבדקי הקבוצה השנייה סבלו יותר, משום שזמן הבדיקה שלהם התארך. ואולם בקרב חברי הקבוצה השנייה הזיכרון מהבדיקה היה טוב יותר. סוף ההליך, שהיה פחות כואב, הוא זה שהגדיר את החוויה כולה. המחקר של כהנמן מדגיש כי לאנשים יש זיכרון קצר המוטה לחוויה האחרונה שחוו. כשהשוק עולה במהירות, המשקיעים שוכחים שהוא יודע גם לרדת.



יכול להיות שבסופו של דבר, העניינים יסתדרו על הצד הטוב ביותר עבור גל וענת. ייתכן גם שלא. מה שברור הוא שבהחלטה שקיבלו יש סיכון לא מבוטל. ייתכן מאוד שההחלטה הזאת תכריח אותם לחיות בקצה גבול היכולת הכלכלית שלהם. זה לא צריך להיות כך. רכישת דירה היא החלטה עם השלכות משמעותיות לזמן ארוך. רצוי שהחלטה כזו תתבסס על הנחות שמרניות יותר.