לאחרונה צצות ידיעות על התפרקותן של קבוצות רכישה, כאשר הסיבות לכך מגוונות. לעיתים, הקבוצה נקלעת לקשיים בקבלת היתרים מהרשות המקומית, כמו במקרה של התפרקותה של קבוצת הרכישה למגדל בן 80 דירות, בעיר ימים בנתניה. מקרים אחרים הם, כאשר בניית הפרויקט מתעכבת בגלל חברים שמתנגדים לבנייה מסיבות שונות או כתוצאה מקשיים. לעיתים, אף מתעוררים קשיים כאשר יש ריבוי שותפים בקרקע, ובמשך זמן ההקמה מתגלעים סכסוכים.
לאחרונה נכנס גורם מכריע נוסף והוא גזירות רשויות המס על הקבוצות והכבדה של הבנקים על מתן אשראי. כך למשל, בפרויקט המגורים "רביעיית פלורנטין" בדרום תל אביב, שהיה עתיד להיבנות באמצעות קבוצת רכישה ונקלע לקשיים. לאחרונה פורסם כי מארגני הקבוצה הפכו את הפרויקט ליזמי רגיל ורכשו את הקרקע.
כידוע, בשנים האחרונות הפכו קבוצות הרכישה לאפיק השקעה אטרקטיבי עבור רבים. אלא שככל שרבו הקבוצות, כך מתגלעים לאחרונה יותר ויותר סכסוכים ואותם אזרחים תמימים שביקשו לרכוש דירה בין אם להשקעה ובין אם כדי לחסוך, מוצאים את עצמם נתונים לסכסוכים וקשיים. כאשר השוק יורד אנו עדים ליותר מקרים כאלה, או כאשר מדובר במשקיע לא מקצועי שפתאום זקוק לכסף שהשקיע בקרקע.
קיימות מספר דרכים לבצע הליך של פירוק שותפות בנדל"ן, בין אם מדובר בהליך המתבצע בהסכמת כל השותפים ובין אם מדובר בהליך כפוי, שבו אחד או חלק מהשותפים מעוניינים לפרק את השותפות.
אז כיצד פועלים?
חשוב לנסח הסכם שיתוף בין כלל בעלי הזכויות בקבוצה, בעל מערכת הגנה כפולה. הסכם שיתוף הוא חוזה בין כל חברי קבוצת הרכישה אשר מגדיר את היחסים בין החברים, את זכויותיהם, את מחויבותם ההדדית ומגדיר סנקציות ברורות במקרה בו חבר לא עומד בהתחייבויותיו. מחד, הסכם השיתוף צריך שייצור סנקציות כבדות על חבר שפורש כלפי שאר בעלי הזכויות ובמקביל מאפשר לחבריו ו/או למי מטעמם, סמכויות להוציא אותו מהקבוצה.
יש ליצור מנגנון ליווי בנקאי מאושר מראש בגין כל מסגרת האשראי. הסכם הליווי המאושר, והסכם השיתוף הנכון, הם המפתח המבטיח כי המימוש לא יעוכב. המטרה הינה כי הבנק המלווה "ייכנס לנעליו" של החבר שלא עמד בהתחייבויותיו, יממן את חלקו, וזאת ללא עיכוב כלשהו כאשר לבסוף הבנק יפרע על בסיס מימוש זכויותיו של החבר.
הסכם השיתוף חייב גם להתייחס לפתרון מהיר של כל מחלוקת ו/או סכסוך אשר התגלו בין חברי קבוצת הרכישה, כך שלא תעוכב בניית הפרויקט. לפיכך, יצירת מנגנון של בוררות מהירה בין החברים, מבלי למנוע מהיועץ המשפטי של הקבוצה לייצג את הקבוצה כצד למחלוקת, תאפשר פתרון יחסית מהיר החוסך מן הצדדים המעורבים זמן יקר והוצאות מרובות.
כמובן, שהוראות הסכם השיתוף יכולות אף לקבוע כי אין לכל אחד מן השותפים הזכות לעכב ו/או לקזז כספים כלשהם המגיעים עפ"י הסכם השיתוף ו/או לגרום במישרין או בעקיפין להפסקת הבנייה או לעיכובה. בירור טענות מי מהשותפים חייב להיעשות במקביל להתקדמות הפרויקט.
*עו"ד זיו כספי שותף במשרד גינדי, כספי העוסק במקרקעין ובליווי קבוצות רכישה