>> בישראל קיימים אלפי אתרים מזוהמים בחומרים מסוכנים, מתכות כבדות וחומרים רעילים ומסרטנים. מקורם בדלקים, חומרי דישון והדברה, חומרי נפץ, מוצרי אסבסט ועוד. סכנתם כפולה - זיהום מי התהום ופגיעה בבריאותם של הבאים במגע עם הקרקע.
החקיקה הקיימת כיום, ככל שהיא נאכפת, מטפלת במניעה של זיהומים חדשים לקרקע; היא אינה עוסקת בשיקום קרקעות שמזוהמות כבר ובטיפול בהן, ויש בה סרבול ביורוקרטי מיותר. הצעת חוק אשר עברה בקריאה ראשונה ומעוכבת בשלב זה אמורה לטפל בחלק מהבעיות.
אם ניקח למשל את קרקעות מפעל תע"ש בגבול תל אביב-גבעתיים, נדרשים למקום שני סקרים שונים - סקר מזהמים בקרקע, הנמצא באחריות המשרד להגנת הסביבה, וסקר זיהום המים, שמצוי באחריות רשות המים. לכל אחד מהגופים המלצות משלו ושיטות המועדפות עליו, דבר שיוצר חיכוכים בין שני הגורמים ומונע טיפול מהיר ויעיל.
צריך לרכז את האחריות ואת הסמכות אצל גורם שלטוני אחד, שלו יהיו האחריות והסמכות להטלת צווים מחייבים לשיקום רטרואקטיבי של הקרקע ממזהמים.
ישנם גורמים שקוראים לבצע רישום מסודר של קרקעות מזוהמות. כך, יש לרשום אתרים שסווגו כמזוהמים ברמה גבוהה ובמקביל לקבוע בחקיקה ובתוכניות המתאר הוראות מחייבות לניטור, ניקוי ושיקום הקרקע. כיום לא קיים מאגר ארצי הממפה באופן רשמי קרקעות מזוהמות, אם כי המשרד להגנת הסביבה והוועדה המחוזית לתכנון מפרסמים מפת קרקעות חשודות בחלק מן האזורים.
שווי השוק של נכסים הנמצאים על קרקע מזוהמת נפגע בשל עלויות שונות הכרוכות בבדיקתה וטיהורה. בשלב הראשון, יש לבדוק את עלויות הבדיקה והשיקום של הקרקע לרבדיה.
בדיקת מזהמים כוללת כמה שלבים. יש לבצע סקר היסטורי של הפעילות שבוצעה באתר ושמעלה חשד לזיהומים. עלותו של סקר כזה היא 10,000-40,000 שקל. בשלב השני, יש לבצע סקר גז קרקע כדי לאתר את המוקדים המזוהמים בפועל בתוך האתר. עלותו של סקר כזה היא 20-80 אלף שקל לאתר בינוני כגון מפעל ממוצע.
השלב הבא הינו סקר קרקע באמצעות קידוחים ונטילת דוגמאות לאנליזה במעבדה כדי לקבוע את כמות המזהמים באתר. עלות שלב זה עשויה להגיע ל-200 אלף שקל ואף למעלה מכך לאתר בינוני.
לאחר איסוף הנתונים נקבעות מטרות השיקום ובחירת השיטה המתאימה. ישנן כמה שיטות לטיהור קרקעות מזוהמות: 1. השיטה הביולוגית - פירוק המזהמים על ידי חיידקים (אינה מתאימה לכל המזהמים). 2. דחיסת אוויר או קיטור לקרקע אחרי כיסוי האתר בשכבה ביולוגית המונעת התנדפות רעלים לאוויר. 3. השיטה החשמלית - באמצעות אלקטרודות שמשקעות ואוספות את הרעלים המומסים. 4. חפירה והוצאת הקרקע והעברתה לטיפול שריפה או קבורה באתרים מיועדים.
בישראל מועברים כ-200 אלף טונות קרקע מזוהמת לקבורה באתרים ייעודיים בנגב בעלות של כ-150 דולר למ"ק. עלויות השיקום של אתר מזוהם עשויות להסתכם בכמה מיליוני שקלים. טיהור אדמות תע"ש גבעתיים תומחר בזמנו בעלות של 3 מיליון דולר.
משך הביצוע מהווה גם הוא פרמטר קריטי, שכן ככל שמתארכת תקופת טיהור הקרקע, מימוש הנכס נדחה, וערכו יורד בהתאם. שלבי הבדיקה והטיהור מבוצעים בשיתוף עם המשרד להגנת הסביבה ורשות המים וכל שלב דורש אישור נפרד - מה שגורם להתמשכות התהליכים.
עם זאת, קיימת שיטה, שבה משתמשת חברת ldd המתמחה בשיקום סביבתי, המאפשרת לבצע את טיהור האתר במקביל לביצוע הבנייה באתר - ובכך נחסך זמן יקר.
עוצרים את הפרויקטים
פסיקות של בתי המשפט הביאו לעצירת פרויקטים על קרקעות מזוהמות בשלב התכנון הסטטוטורי - בעת הכנת תוכניות בניין עיר ואף בשלבים מתקדמים יותר של הוצאת היתרי בנייה.
במקרה של שטח מתחם תע"ש נוף ים קבע בג"ץ כי לא ניתן יהיה להפקיד את תוכנית המתאר על הקרקע החשודה כמזוהמת לפני שהושלמה הבדיקה וסווגה רמת הזיהום של הקרקע; וחשוב יותר - לא ניתן יהיה לאשר את תוכנית המתאר בטרם בוצעו כל פעולות השיקום הנחוצות במתחם.
יש לציין גם את נושא המימון: כיום נוהלי הבנקים מחייבים להביא בחשבון את סיווג המזהמים בקרקע בהערכות מקרקעין לצורך עסקות ופרויקטים נדל"ניים.
-
הכותב הינו עורך דין, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים.
asaz@netvision.net.il
מחיר הזיהום
אסא זהר
25.6.2010 / 6:58