שוק הנדל"ן בארה"ב לא מצליח להתאושש

ניו יורק טיימס

>> לפני המיתון, אנשים פשוט היו מחפשים בית לרכישה. לאחר מכן, הם התחילו להילחץ רק מהמחשבה על קנייה. כעת הם נמצאים בחיפוש אחר הבית המושלם במחיר המושלם. הרוכשים התובעניים מקשים על שוק הנדל"ן החבול, על סוכני הנדל"ן ועל מומחים אחרים, מה שמוביל לדרישות של הרגע האחרון, רגשות פגועים בכל הצדדים, ופיצוץ עסקות בשיעור גבוה מהרגיל.



מדובר בהיפוך תפקידים לעומת תקופת בועת הנדל"ן, אז הרוכשים שהתחרו זה בזה נאלצו לעתים להתחנף במכתבים רגשניים, המספרים עד כמה הם אוהבים את הבית ומבטיחים להעריץ לנצח את הבעלים הקודמים. אך כיום, הרוכשים הם המחפשים בקור רוח את העסקה הטובה ביותר, ואילו המוכרים נותרים בסערת רגשות.



"אנחנו רואים רוכשים שנראה שלמדו כמה מהלכים מה-wwf", אומר גלן קלמן, מנכ"ל ברוקרית הנדל"ן המקוונת רדפין. "הם חושבים שהמהלומה הניצחת מתרחשת בבדיקה האחרונה, כשהמוכר כבר יהסס לסרב לדרישות, כיוון שהחלופה היא להחזיר את הבית לשוק כמוצר פגום".



כולם ציפו ששוק הדיור יסבול מנסיגה זמנית לאחר תפוגת הטבת המס הממשלתית בארה"ב בסך 8,000 דולר לרכישת בית ראשון - אך לא עד כדי כך. הנתונים הראשוניים מרחבי ארה"ב מעידים כי שוק הדיור החל לסבול בחודש שעבר, מיד לאחר תפוגת הטבת המס. במקומות מסוימים, המכירות צנחו ביותר מ-20% לעומת מאי 2009, אז החל המשבר הפיננסי להתמתן.



גם חברות הבנייה הושפעו. התחלות הבנייה של בתים חד-משפחתיים חדשים צנחו במאי ב-17.2% לעומת אפריל, לפי נתוני משרד המסחר האמריקאי - ירידה חדה מהצפוי. היתרי הבנייה צנחו ב-10%, מה שמצביע על קיץ קשה.



גם שיעורי המשכנתאות הנמוכים ביותר זה עשורים אינם מצליחים לעודד עסקות. איגוד בנקאי המשכנתאות האמריקאי (mba) דיווח ביום רביעי כי מספר הבקשות למשכנתאות נמוך בשליש לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה. הנתון חזר לרמתו באמצע שנות ה-90, כששוק הדיור האמריקאי היה קטן יותר.



אל מול הקשיים במגזר, הרוכשים מתחזקים ומנצלים זאת. ג'ון פורטר סיימונס, מהנדס תוכנה מסיאטל, חשב שמצא זוג שמוכן לשלם 340 אלף דולר עבור ביתו. ואולם אז הם דרשו שיפוצים בשווי 24 אלף דולר, שכללו בעיקר בידוד ממים של קומת המרתף. "זה היה חסר היגיון לחלוטין", אמר סיימונס. "המרתף מעולם לא הוצף. אני חי על גבעה". הוא הגיש הצעה נגדית, והרוכשים ויתרו. הוא חתם כעת על חוזה עם רוכשים חדשים, שזכו בהנחה במחיר ועבודות חשמל בשווי 2,500 דולר.



הרוכשים מצדם, טוענים כי הם פשוט פועלים בחוכמה. כריס דאן, יועץ כלכלי בשיקאגו, ראה בחודש שעבר בית שאהב מוצע ב-539 אלף דולר. הוא הציע 500 אלף דולר עבור הבית, אך לאחר מכן השמאי שהזמין אמר לו כי ייאלץ להחליף את החלונות בבית. המוכרים שוכנעו להוסיף 10,000 דולר למימון העבודות. "לא הרגשנו שאנחנו אגרסיווים", אמר דאן. "הרגשנו שאם המוכר יהיה מוכן לרדת מספיק במחיר, נקנה את הבית, ואם לא - היינו פשוט ממשיכים הלאה. יש כיום הרבה הזדמנויות בשוק".



בחלק מהמקרים, לדברי סוכני נדל"ן, המוכרים פשוט לא יכולים להרשות לעצמם לוותר. 10,000 דולר פחות, והמחיר כבר לא יכסה את המשכנתא והם ייאלצו למכור את הבית דרך הבנק.



גם כשהעסקה נסגרת, שכיח למדי שכולם ירגישו מנוצלים בסופה. "הרוכשים מרגישים שלא מעריכים את העובדה שהסכימו להגיש הצעת מחיר", רוברטה בולדווין, סוכנת נדל"ן מניו ג'רזי, "והמוכרים מרגישים מושפלים וכועסים כי חשבו להצליח יותר במכירה".



מחפשים את הבית המושלם



החשדנות ההדדית מביאה ללא מעט ביטולי עסקות. להערכת מייק ליון, מחברת הנדל"ן ליון ריל אסטייט בסקרמנטו, 15%-17% מהעסקות באזורו קורסות ברגע האחרון, כשהמוכרים אינם מסוגלים או אינם מעוניינים להעניק לקונים את מבוקשם. במצב רגיל, לדבריו, שיעור זה עומד על 5%. "הקונים חושבים שכל מי שמוכר חייב להיות נואש", אומר ליון, המעסיק כאלף סוכנים. "הם מגיעים בגישה שהעולם עומד להיגמר, והם רוצים את הבית המושלם".



הטבת המס, עם כל פגמיה, סייעה אולי להתחמקות מיום הדין, אך השלכותיה טרם התבררו לחלוטין. באינדיאנפוליס ירד מספר החוזים במאי ב-32% לעומת מאי 2009. במיניאפוליס הם ירדו בכמעט 25%, בסיאטל ב-20%, בסקרמנטו ב-10% ובהרטפורד, קונטיקט ב-42%. כמה אזורים, ובהם מיאמי, הראו שיפור.



האופטימים - ויש עוד הרבה כאלה בשוק הנדל"ן - טוענים כי ההאטה זמנית. חבילת התמריצים אולי פגעה במכירות במאי, לדבריהם, אך עד יולי, אנשים כבר יחזרו לקנות. ואכן, מדד הבקשות למשכנתאות של איגוד בנקאי המשכנתאות עלה מעט בשבוע שעבר, לאחר חמישה שבועות של ירידה, אף כי האיגוד נמנע מלומר כי המדד כבר הגיע לתחתית.