כמעט דבר לא השתנה

>> הידיעות על מותן של קבוצות הרכישה, שהציפו את כלי התקשורת בימים האחרונים, היו מוקדמות מדי. ניתוח מקצועי של ההמלצות מבהיר שכמעט דבר לא השתנה, ואפרט מדוע:

מס הרכישה של חברי הקבוצה - הוועדה ממליצה כי חברי הקבוצה ישלמו מס רכישה שיחושב כאילו קנו דירת מגורים ולא חלק במקרקעין בלבד. מאחר שמס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים הינו פרוגרסיבי ואף בעל אלמנט סבסוד לרוכשי דירה ראשונה, נמצא כי בפרויקטים רבים יש בהמלצה משום הקלה במס.



יצוין גם כי רשויות המס נוהגות על פי ההמלצה כבר מזה שנה, ולמעשה אין בה משום חידוש.



מס הרכישה של המארגן - גם כאן אין שינוי. הוועדה קובעת כי מס רכישה יוטל או לא יוטל על המארגן, לפי מבחן השליטה ויכולת ההשפעה, והמלצתה תואמת את הפסיקה ואת המצב הקיים.



החבות במע"מ - הוועדה ממליצה לחייב במע"מ עסקות בין גורם פרטי לקבוצת רכישה, אך היא מכירה בכך שחיוב כאמור יהיה אפשרי רק תיתוסף חלופה נוספת להגדרת עסקת אקראי בחוק המע"מ, שתכלול מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה.



הגם שממילא כ-90% מעסקות קבוצות הרכישה ממוסות במע"מ (כיוון שהרכישה היא לרוב מ"עוסק" ולא מגורם פרטי), יש מקום למתוח ביקורת על המלצה זו. מדוע צריך להיות הבדל בין אדם פרטי הקונה מאדם פרטי אחר מגרש או בית בשכונת יוקרה כלשהי, לבין קבוצה של 12 רוכשים הקונים מאדם פרטי אחר מגרש כדי להקים עליו את ביתם?



חבות המארגן במס הכנסה - הוועדה קובעת כי המארגן יחויב במס הכנסה וכי יש לבצע מעקב אחר דירות המתקבלות בידי המארגן, על מנת לקבוע אם יש בכך משום קבלת תמורה נוספת וסמויה על ידי המארגן. זוהי המלצה נכונה, ואף אנו ממליצים למארגני קבוצות להימנע מקבלת תמורה נוספת בדרך זו, גם אם יבצוע דיווח על כך לרשויות המס.



ניתן לומר לסיכום כי למי שמכיר מקרוב את המצב המשפטי ואת היבטי המיסוי בקשר לקבוצות רכישה, אין בהמלצות הוועדה כל שינוי ממשי לעומת המצב הקיים. עוד ראוי לדעתי לומר כי המשתתפים בקבוצת רכישה נוטלים על עצמם סיכונים בעלי אופי יזמי ולכן ראוי שיזכו לפרמיית סיכון.



-



הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד פישר, בכר, חן, וול, אוריון ושות'