המארגנים יכולים לנשום לרווחה

>> לאחר תשעה ירחי לידה, הוציאה הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות הרכישה את הדו"ח ממנו חששו המארגנים. הכותרות לא איחרו להגיע: "המסמר האחרון בארון המתים", "הכרזת מלחמה על קבוצות הרכישה", עד שלרגע ניתן היה לחשוב שגלשנו למדורי הספורט.

ואולם, קריאה מסודרת של דו"ח הוועדה מלמדת כי מארגני קבוצות הרכישה יכולים לנשום לרווחה. החשש הגדול ביותר של מארגני הקבוצות היה אחד בלבד - שרשויות המס ייראו בהם כמי שרכשו קרקע ומכרו את הקרקע לרוכשי הדירות. במקרה זה, היו המארגנים מחויבים במס רכישה מלא על הקרקע בשיעור של 5% (בנוסף למס הרכישה החל על הרוכשים בקבוצה) ו-16% מע"מ על הקרקע. במקרה זה, תשלום של 21% מעלות הקרקע, על ידי המארגן, היה שומט את הקרקע מתחת לכל רווח כלכלי הנובע מדמי שיווק או ארגון.



והנה, הוועדה שקלה האם יש לראות במארגן כמי שרוכש קרקע ומוכר דירות, וקבעה חד-משמעית כי אין לעשות כן, כי תיקון חקיקה הנדרש לכך אינו משקף את המציאות הכלכלית.



אז מה כן היה לנו?



חיוב הרוכשים במס רכישה כרוכשי דירות - בפועל, כך נוהגת רשות המסים מזה זמן, ובמקרים לא מעטים, שיעור מס הרכישה לאור הוראות פטור כאלה ואחרות נמוך ממס של 5% על הקרקע.



מע"מ על הקרקע - בפועל, במרבית עסקות הרכישה של קבוצות רכישה בשנים האחרונות, חל מע"מ על הקרקע. זאת מכיוון שהפטור ממע"מ חל רק על עסקות של רכישת קרקע מגורמים פרטיים בעוד שבשנים האחרונות, במרבית המקרים המוכרים בעסקות אלה היו חברות או מינהל מקרקעי ישראל.



תיקון החקיקה רק מעגן את המיסוי החל ממילא על משתתפים בקבוצת רכישה, שלמעשה גולם כבר בתמחור הקבוצות. לכן, התיקון יוביל לוודאות מס גבוהה יותר, דבר שיקל על גיבוש הקבוצות.



בנוסף, הוועדה מזכירה פעמיים בהערת שוליים את נושא עמותות הבנייה. היא החליטה שלא להתייחס אליהן לאור העובדה שהתקשרות לצורך בנייה קבוצתית אינה רווחת עוד כבעבר. אני מניח שבכך ניתן האות למארגנים לחזור למקורות.



-



הכותב הוא עורך דין המתמחה בנדל"ן ובקבוצות רכישה. שותף במשרד עוה"ד הורוביץ, אבן, אוזן ושות'