המדריך לרכישת קרקע חקלאית

>> שוק הנדל"ן למגורים חווה בשנים האחרונות עליות מחירים נאות. בתקשורת נוטים לרוב להסביר זאת במלאי קרקעות מוגבל באזורי הביקוש, ושר השיכון לא מפספס שום הזדמנות לציין כי בכוונתו להפשיר עתודות קרקע כדי להוריד את מחירי הדיור. הדבר מביא לפריחה מחודשת של הסחר בקרקעות חקלאיות, בעיקר לרוכשים פרטיים. נראה כי הישראלי המצוי, גם אם הוא לא מבין בתחום, מוכן להשכיב את כספו לתקופה ממושכת, תמורת הסיכוי שיתגשם חלומו לבית צמוד קרקע.



רכישת קרקע חקלאית משולה לרוב להימור בקזינו: בשני המקרים קיימת אפשרות לזכות בגדול, או לצאת בלא כלום. חלק מהרוכשים אכן עשויים לגרוף רווחים נאים, בעוד שרבים אחרים מגלים שהשקיעו סכומים משמעותיים אך לא ראו שום רווח. לפני שנכנסים להשקעות נדל"ן בתחום מורכב זה, כדאי להכיר כמה כללי ברזל, שיסייעו לצמצם את אי הוודאות ולהגדיל את הסיכוי להיות בצד המרוויח.

1. מיקום



כמו תמיד, מלת המפתח בהשקעה בנדל"ן היא מיקום. יש לבדוק את מיקום הקרקע על ידי ביקור במקום והתרשמות ישירה. ככל שהקרקע קרובה יותר לתחומי שיפוט של ערים מתפתחות, לאזורי יישוב ולאזורי ביקוש, גדל הפוטנציאל לשינוי הייעוד שלה.סיכויי ההפשרה של קרקע חקלאית המרוחקת מאזורי יישוב או נמצאת בפריפריה נמוכים יותר באופן משמעותי.



יש לבדוק גם את מידת הקרבה לכבישי גישה מהירים, תחנות רכבת, מוסדות חינוך וכדומה. אופי האזור, רמת האוכלוסייה וערך הנכסים עשויים להשפיע גם הם על הסיכוי לשינוי הייעוד.



2. תוכניות ומגמות תכנון



תוכניות החלות על המקרקעין ותוכניות בהכנה משפיעות מהותית על שווי הקרקע ועל סיכויי הפשרתה. באופן כללי ניתן לומר כי לקרקע חקלאית, המצויה בהמשך טבעי לשטח בנוי או בצמוד לתוכנית מאושרת, סיכויי הפשרה גבוהים יותר. כך גם לגבי קרקע המצויה בתוך התחום המוניציפלי של עיר ו/או בתוך תוכנית המיתאר ("בתוך הקו הכחול", בשפת המתכננים).



לכן חובה לבדוק בוועדות התכנון והבנייה של הרשות המקומית איזו תוכנית חלה על המקרקעין כיום, מה היא מעניקה, מה מגמות התכנון למקום, האם קיים הליך תכנוני כלשהו, ובאיזה שלב הוא נמצא. כדאי גם לבדוק אם היה הליך תכנוני שנעצר או הוקפא, ומהן הסיבות להקפאתו.



בנוסף, יש לבדוק את תוכנית המתאר המחוזית ואת תוכניות המתאר הארציות. יש לברר מהו סיווג הקרקע במקום: שטח לתכנון עירוני, שטח חקלאי מוגן, או אולי שמורת טבע. אם הקרקע מסווגת כשטח לתכנון בעתיד או כאזור פיתוח עירוני, הסיכוי להפשרתה בטווח הנראה לעין גדול יותר.



תמ"א (תוכנית מיתאר ארצית) 35 מתווה את כיווני התכנון העתידיים של ישראל, ואמורה לספק מענה לצרכי הפיתוח הצפויים תוך שמירה על רצף שטחים פתוחים וערכי טבע, חקלאות, נוף ומורשת. התוכנית חילקה את מדינת ישראל לאזורי תכנון מרקמיים: מרקם עירוני, מרקם כפרי, מרקם שימור ארצי, מרקם שימור משולב ומרקם חופי. סביר להניח שסיכויי הפשרתה של קרקע חקלאית, המסווגת במרקם שאינו עירוני או כפרי, נמוכים מאוד.



3. בעלות



יש לבדוק מי הבעלים הרשום של הקרקע, והאם היא נמכרת ישירות מבעליה או באמצעות מיופה-כח. חשוב לוודא כי נסח הרישום נקי מכל שעבוד או זכויות כלשהן לצד ג'.



כ-93% מהקרקעות בישראל מנוהלות באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, אך השקעה בקרקע חקלאית בבעלות המינהל היא השקעה ספקולטיבית הנושאת סיכון רב. אם אתם מעוניינים בעסקה יותר בטוחה, מוטב להתרכז במעט הקרקעות שנמצאות בבעלות פרטית. זאת מכיוון שבקרקעות המינהל, ברוב המקרים, לאחר שינוי ייעוד של קרקע שנמצאת בחוזה חכירה לשימוש חקלאי היא תוחזר למינהל - תמורת פיצויים בגין שווי ושימוש חקלאי בלבד.במקרים נדירים ובחוזים מיוחדים קיימת אפשרות לניצול הפוטנציאל לאחר שינוי הייעוד, אך הדבר כפוף לתשלום של 91% משווי הקרקע בייעודה החדש.



4. הפרשות לצרכי ציבור



אם וכאשר תופשר הקרקע, סביר להניח שתכנון המתחם יהיה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה. יחד עם שינוי הייעוד ייווצר הצורך בהקצאת שטחים לצורכי ציבור: דרכים, מוסדות חינוך, גנים ציבוריים וכדומה. הקצאת שטחים לצרכי ציבור יכולה להגיע ל-50% מהקרקע, ואף יותר. לכן קחו בחשבון שכל דונם קרקע חקלאית שרכשתם הוא דונם ברוטו, שממנו ייוותר כחצי דונם לאחר הפרשות לצרכי ציבור.



5. גורם הזמן



הכי חשוב לקחת בחשבון את אלמנט הזמן. הכנת תוכנית בניין עיר אינה עניין של מה בכך, והביורוקרטיה הישראלית מצטיינת בהליכי הפשרה ארוכים ומייגעים שנמשכים שנים רבות. רצוי להצטייד בהרבה סבלנות, ולזכור שזמן שווה כסף.



לסיכום, בכל רכישת נדל"ן קיים סיכון. כשרוכשים קרקע חקלאית, זוהי למעשה רכישה ספקולטיבית, עם סיכון רב יותר. ואולם, הסיכון הזה טומן בחובו גם פוטנציאל לרווחים משמעותיים.



-



הכותב הוא שמאי מקרקעין ושותף בקרן ההשקעות reality investment fund