מחזירים את החוף לציבור

>> במשך שנתיים ניהלו פעילים סביבתיים מאבק עיקש נגד מיזם נדל"ני לבניית כפר נופש ענק על קו החוף של פלמחים. הפרויקט קיבל הכשר של כל הגופים התכנוניים בישראל, אבל הפעילים לא אמרו נואש. כעת מגיע העניין להכרעה: ביום ראשון עשויה לתקבל בממשלה החלטה תקדימית שתבטל את האישור שניתן להקמת כפר הנופש.



את הצעת ההחלטה שתובא לממשלה יגיש השר להגנת הסביבה, גלעד ארדן. ארדן ואנשי משרדו מציעים לאמץ את העיקרון שלפיו שימור החופים מהווה הצדקה לביטול תוכנית בנייה שעשויה לפגוע בהם - גם אם אושרה כחוק. משרד התיירות כבר הודיע שהוא מתנגד ליוזמה וטען כי התוכנית תואמת את מדיניות המשרד.

ב-2007 אושר החוק לשמירת הסביבה החופית, שלפיו ועדת תכנון תוכל להטיל מגבלות על כל תוכנית בנייה הפוגעת בחוף. ואולם החוק לא חל על תוכניות שאושרו לפני כניסתו לתוקף. אחת התוכניות האלה היא כפר הנופש בפלמחים.



המאבק למען חוף פלמחים החל לפני כשנתיים, כשקבוצת פעילים, שאתה נמנית עדי לוסטיג שהובילה את המאבק, גילתה שבחוף מוקמות גדרות. בירור העלה שהעבודות קשורות לכפר נופש שחברות אוולון ומעוז דניאל, שבבעלות פיני דניאל ואופיר אשר, מתכננות לבנות באזור. החברות זכו ב-2004 במכרז של מינהל מקרקעי ישראל להקמת כפר הנופש.



בעקבות הקמת ועד פעולה להגנה על החוף, העניין הגיע לבדיקת מבקר המדינה, מיכה לינדנשטראוס. בדו"ח שפירסם לפני כחצי שנה המליץ המבקר לבחון מחדש את התוכנית להקמת כפר הנופש בטענה לפגמים באופן עריכת המכרז. כמו כן קבע המבקר כי קידום התוכנית נעשה תוך התעלמות מהחוק לשימור החופים ומחוות דעת של שמאי משרד האוצר, שקבע כי יש להימנע משיווק הקרקע באותה תקופה, בשל שפל בשוק הנדל"ן.



המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עורכת הדין שרית דנה, בדקה את טענות המבקר והגיעה למסקנה שלא נפלו פגמים מהותיים בהליכי מתן האישורים לתוכנית. היא ציינה שהתוכנית מתאימה לייעוד השטח, וכי נערכה בדיקה של השפעתה על הסביבה. היא אמרה עוד ששיווק הקרקע נעשה כדין, במסגרת מדיניות תקפה, ושלא היתה התעלמות מהחוק לשימור החופים, מכיוון שהוא כולל התייחסות מפורשת לתוכניות שאושרו לפני שנכנס לתוקף.



אין הצדקה כלכלית



הפעילים למען הסביבה לא הסתפקו בטיעונים שהתוכנית פוגעת בחוף ושהיו פגמים באישורה, כפי שקבע המבקר. הם ניסו לערער גם על ההיגיון הכלכלי שלה. לשם כך נעזרו בחוות דעת של פרופ' יקיר פלסנר, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל. "הכנתי חוות דעת ללא הטיה, כאילו הייתי מישהו שיזם מבקש ממנו לבחון תוכנית עסקית", אמר פלסנר השבוע. "המסקנה שלי היתה שאין לתוכנית כל סיכוי להתממש מבחינה כלכלית במתכונת שאותה מציעים היזמים".



פלסנר מסביר שהכשל העיקרי בתוכנית הוא שהיזמים לא יוכלו להחזיר את ההשקעה בכפר הנופש, שאמור להיבנות בסנטדרטים של מלון חמישה כוכבים. "בעבור המחירים שהם יצטרכו לגבות, אנשים יעדיפו לשהות בבית מלון יוקרתי בתל אביב או בהרצליה, כי שם יש יותר דברים לעשות", הוא טוען.



לפי פלסנר, מכיוון שהמיזם לא יהיה כלכלי, לא תהיה למשקיעים ברירה אלא להפוך אותו למיזם מגורים - סתירה בוטה לייעודו התיירותי. "אם מקדמים את המיזם הזה צריך לדרוש מהיזמים ערובה, כמו סכום כסף גדול, כדי שלא יהפכו אותו למיזם מגורים", הוא אומר.



יזמי התוכנית אומרים בתגובה למסקנותיו של פלסנר: "הממצאים והתוכנית העסקית שבידינו מלמדים על נתונים אחרים. בניגוד לדו"ח שפלסנר הכין בעבור הירוקים, הדו"חות שבידינו אובייקטיביים לחלוטין ונראה כי על בסיס דו"חות אלה חברות ניהול בעולם מצאו בכפר עניין כלכלי רב".



גם המשנה ליועץ המשפטי לממשלה הבינה שיש להדק את הפיקוח על תוכנית הבנייה כדי שלא ישונה ייעודה וכתבה כי "בדעתנו להנחות את הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז מרכז בבואה לאשר את תוכנית הבינוי לבחון לעומקן את הוראות התוכנית ולהקפיד בעיקר על אותם היבטים בתוכנית שמטרתם היתה למנוע כל אפשרות להפיכתו של מתחם מלונאי למתחם מגורים".



תוכנית הבנייה תיבחן מחדש



השר ארדן ניהל בשבועות האחרונים שיחות עם הגורמים הקשורים במאבק סביב כפר הנופש והחליט לנסח הצעת החלטה שמדגישה את חשיבות שימור החוף על חשבון תוכניות בנייה, גם אם הן אושרו כחוק.



הצעת ההחלטה קובעת שהממשלה תנחה את הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה לבחון שוב את תוכנית הקמת כפר הנופש בפלמחים. הוועדה תונחה לשקול לשנות את ייעוד הקרקע לשטח ציבורי פתוח ועד שתסתיים בדיקתה, מינהל מקרקעי ישראל יונחה לא לתת אורכה לחוזה הפיתוח שנחתם עם היזמים. הצעת ההחלטה מדגישה שוועדת התכנון רשאית להפעיל את שיקול דעתה בנושא.



לפי הצעת השר להגנת הסביבה, "כפר הנופש המתוכנן בפלמחים שוכן ברצועת חוף טבעית בעלת ערכיות רבה ובאזור שבו קטעי חוף ארוכים סגורים מסיבות ביטחוניות. מימוש התוכנית יפגע באופן בלתי הפיך הן בערכיות הסביבתית של רצועת החוף והן ביכולת הציבור ליהנות ממשאב ייחודי זה בצורה חופשית כחלק משגרת חיים, כראוי לאוכלוסייה החיה בחלקה הגדול ביישובים צפופים בסמוך לחוף הים התיכון".



היזמים ידרשו פיצוי



אם הוועדה המחוזית תקבל את ההמלצה לשנות את ייעוד הקרקע ובכך לבטל את תוכנית ההקמה של כפר הנופש, היא תצטרך להתמודד עם שתי סוגיות מרכזיות: הצורך להצדיק משפטית את ביטולה של תוכנית שכבר אושרה והדרישה, שבוודאי תגיע מצד היזמים, לפיצויים.



המשרד להגנת הסביבה מציע לסוגיות אלה פתרונות שעשויים להפוך את הצעת ההחלטה, אם תתקבל, לתקדימית. לפי חוות דעת של היועצת המשפטית במשרד, דלית דרורי, מוסדות התכנון מוסמכים לשנות תוכניות על פי שיקול דעתם המקצועי ובהתאם לפסיקה המשפטית כי אין "סופיות בתכנון". לכן אין מניעה לשקול מחדש תוכנית מאושרת, בעיקר אם חלף זמן רב מאז אישורה ובעקבות התפתחות עקרונות תיכנוניים חדשים.



הצעת ההחלטה קובעת גם שייתכן שביטול התוכנית יהיה כרוך במתן פיצויים ליזמים. כל פיצוי שישולם ייצא, לפי הצעת ההחלטה, מקופת מינהל מקרקעי ישראל. מבחינת הפעילים למען הסביבה יהיה זה צדק פואטי אם מינהל מקרקעי ישראל, הגוף העיקרי שפעל לשיווק הקרקע לטובת בנייה, יהיה זה שישלם עבור החזרתה לציבור.



"אנחנו רוצים להציג בפני שרי הממשלה את השאלה מה השתנה בעובדות הקשורות בעניינו של כפר הנופש, שמצדיקות את ביטולו כפי שמציע ארדן", אומרים יזמי התוכנית בתגובה להצעת ההחלטה. "מדוע שמשרד האוצר יוותר על הכנסות של מיליוני שקלים ומדוע שיוותר משרד התיירות על מאות חדרי מלון ומשרד הפנים על תוכנית שבה הושקעו 20 שנות עבודה. אנחנו נדרוש לדעת איזה נימוקים גרמו לכך שהמשרד להגנת הסביבה תמך בעבר בתוכנית וכיום הוא מתנגד לה. כל זאת לאור העובדה שכפר הנופש אינו מגביל את הגישה לחוף".



משרד התיירות אכן הודיע על התנגדותו להצעת ההחלטה. המשרד ציין בהתייחסות שהעביר להצעה של ארדן שהייעוד התיירותי בתוכנית "מגשים בצורה האופטימלית את אופן השימוש במשאב ייחודי זה, תוך מתן נגישות לחופים לכלל הציבור". המשרד הוסיף כי הוא מתייחס לאזור כשטח בעל איכויות תיירותיות שיוכל לשרת הן את הציבור הישראלי והן תיירים ממדינות אחרות.



הפעילים למען הסביבה תולים תקוות רבות באישור הצעתו של ארדן. "אנו תופשים את המאבק להצלת החוף כציבורי בעיקרו ופחות כמאבק משפטי", ציין הוועד להצלת החופים לקראת הדיון בממשלה. "יש למדינה הזדמנות לעצור את הטעות הנדל"נית הזאת עוד לפני שהיתה פגיעה ממשית בשטח ולהחזיר את החוף לבעלים האמיתיים שלו - הציבור".