הקבוצה יורדת להגנה

>> תופעת קבוצות הרכישה כבשה את ישראל בשנים האחרונות. בזה אחר זה קמו קבוצות למגדלי פאר יוקרתיים, לדירות צמודות קרקע וגם לדיור לצעירים. לפי נתוני מינהל הכנסות המדינה, חמישית מכלל הדירות החדשות בישראל ב-2009 - כ-4,300 דירות - נמכרו באמצעות קבוצות רכישה.



התופעה לא נעלמה מעיניהם של מובילי המדיניות בישראל, ואלה החליטו לבדוק מה הסיכונים והבעיות בקבוצות האלה. שלושה דברים עיקריים נאמרו על הקבוצות: שיתרונות המיסוי שלהם זוכים חבריהן מאפשרים להם להציע מחירים גבוהים יותר על קרקעות, ובכך להעלות את מחירי הדירות - ולנפח בועת נדל"ן; שהם חוסכים לחבריהן 20% ויותר ממחירי הדירות; שהם נשלטים על ידי משקיעים, שמוכרים מאוחר יותר כמה מהדירות להפקת רווחים ואת היתר משכירים בתשואות נאות.

מדובר בשלוש טענות חזקות, שהיו בין הגורמים להקמת הוועדה המיוחדת שהוקמה לבחינת היבטי המיסוי בקבוצות הרכישה. הוועדה המליצה השבוע להשוות את תנאי חברי קבוצות הרכישה לאלה של רוכשי דירות קבלן מבחינת המיסוי. הבעיה היא שבתקופה האחרונה התברר כי לא כל הדברים שנאמרו על הקבוצות הם אכן נכונים.



העבודה המקיפה ביותר על קבוצות רכישה נעשתה על ידי מינהל הכנסות המדינה. היא אוששה את התחושה שמדובר בתופעה שעלתה מהר מאוד משולי שוק הנדל"ן למרכז. ואולם, מיתוסים אחרים שדבקו בקבוצות הרכישה הוזמו באותו מחקר.



"עליית מחירי הדירות החדשות (מקבלנים) מוסברת במידה מועטה בלבד מעליית מחירי הקרקעות", נקבע. מבחינה זו המחקר אושש טענות דומות של מתווכים מאזור כוכב הצפון, הגוש הגדול ורמת אביב החדשה בתל אביב - שלוש שכונות שנשלטות על ידי קבוצות רכישה. המתווכים במקומות אלה טענו שמחירי הקרקעות אמנם עלו במידה ניכרת, אך מחירי הדירות לא הדביקו את הקצב הזה. לטענתם, מחירי הדירות עלו כתוצאה מזינוקי המחירים שנרשמו בתל אביב בשנים האחרונות, וללא קשר לקבוצות הרכישה.



לא רק שהמחקר הוציא את הקבוצות "זכאיות" מעליות המחירים, הוא אף אומר עליהן כי הן "מגבירות את התחרות בשוק הנדל"ן, ואינן הגורם לעליית המחירים".



עוד העלה המחקר, כי שיעור המשקיעים בקבוצות הרכישה מגיע לממוצע של 26% מכלל חברי הקבוצה, ואילו בתל אביב ובשרון שיעורם גבוה יותר - 44%. זאת לעומת כ-52% מרוכשי דירות קבלן מתל אביב, שנחשבים במינהל הכנסות המדינה למשקיעים.



מיתוס החיסכון שנגרם לחברי קבוצות הרכישה הועלה על נס לפני שלוש-ארבע שנים, כשהתופעה היתה עדיין בשלביה המוקדמים יותר. אז החיסכון במס לחברים היה עדיין משמעותי. ואולם הוועדה לענייני מיסוי שבדקה את הנושא כותבת כי "מניתוח כלכלי שנערך על ידי מחלקת שומת מקרקעין והוצג בפני הוועדה עולה, כי שיעור החיסכון בקבוצות הרכישה נמוך יותר ועומד על אחוזים בודדים".



אם הקבוצות אינן נהנות מהטבות משמעותיות במס ואם אינן מהוות יעד למשקיעים שצוברים דירות על חשבון רוכשים רגילים, ובמיוחד אם אינן מספקות לחבריהן את הרווחיות הגדולה שבה מנפנפים ראשי הקבוצות - המסקנה היחידה שעולה מכל הסיפור היא שאולי הוועדה היתה קצת מיותרת, כי מדובר בתופעה שהולכת לדעוך בזמן הקרוב.