מה לעשות עם ההשקעה ברומניה

>> לא מעט ישראלים השקיעו בשנים האחרונות בנדל"ן במדינות כמו רומניה, הונגריה, קפריסין, קנדה וארה"ב. בדרך כלל בוצעו השקעות אלה באמצעות חברות מקומיות. חברת הנדל"ן קיבלה הלוואות מהבעלים ומבנקים ורכשה נדל"ן מקומי. לעתים, כחלק מתכנון המס, מניותיה של חברת הנדל"ן המקומית מוחזקות על ידי חברת אחזקות מקומית, בישראל או במדינה שלישית שמסייעת בתכנון המס ומהווה מקלט מס לרווחים.

באחרונה איפשרה רשות המסים לקזז רווחים מנדל"ן המוחזק על ידי חברה בת כנגד הפסדי הון של החברה האם שלה שנוצרו מהשקעה במניותיה. כמו כן איפשרה הרשות להפוך חברה רגילה לחברה משפחתית לצורך קבלת דיווידנד מחברת הבת במס מוגבל 12%; לכן נראה כי קיימת פתיחות של רשות המסים לנצל חברות בנות וחברות משפחתיות כמכשיר לחסכון במס.



השאלה היא אם ניתן לנצל הפסדים שנוצרו מהשקעות בנדל"ן בחו"ל כנגד רווחים בישראל. נבחן תכנוני מס שטרם זכו להתייחסות ונזהיר כי ייתכן שפקיד השומה לא יקבל אותם.



חברת נדל"ן בחו"ל כחברת בת: החוק בישראל מאפשר לחברה פרטית בשליטה של עד 5 אנשים, שכל נכסיה החזקת בניינים, להיות חברה שקופה לצורכי מס. כלומר, מתעלמים מקיומה של החברה לצורכי מס וכל הכנסותיה והפסדיה מיוחסים לבעלי מניותיה. בעלי מניות המחזיקים חברת נדל"ן בחו"ל יכולים לבקש לסווגה כחברת בת לצורכי מס. כך ניתן להעביר את הרווחים או ההפסדים לבעלי המניות ישירות. נסייג כי לפי עמדת מס הכנסה ניתן להעביר רק רווחים, ורק מהשקעה במבנים ולא במגרשים.



לדוגמה: ישראלים רבים השקיעו במגרשים במזרח אירופה ונראה כי השקעתם בשלב זה ירדה לטמיון ונוצרו להם הפסדים בפועל או הפסדים מירידת ערך המקרקעין. בכפוף למכירת המקרקעין או לאפשרות של רישום ירידת הערך (ההפסד) לצרכי מס, ניתן באמצעות הפיכת החברה לחברה בת שקופה, להעביר את ההפסדים שנוצרו לבעלי המניות ולנצלם כנגד רווחים אחרים בישראל. בהתאם למהותם וסיווגם יקוזזו ההפסדים כנגד רווח מעסק, משכורת או שוק ההון.



שילוב חברה בת וחברה משפחתית: לעתים חברת נדל"ן בחו"ל מוחזקת על ידי חברת אם בחברת החזקות בישראל שהבעלים מחזיק בה ב-100% ודרכה השקיע בחברת הנדל"ן.



אם נוצר הפסד או רווח בחברת הנדל"ן, אפשר להפוך את חברת הנדל"ן לחברת בית ואת חברת ההחזקות לחברה משפחתית. כך יועברו הרווחים וההפסדים מהנדל"ן למיסוי ישיר בתיק בעל המניות היחיד בישראל. מיסוי כזה מבטל את המסים שחלים על החברה - מס חברות ומס על הדיווידנד - כך שסיווג ההכנסה כהכנסה ישירה של בעל המניות יכול לסייע בקיזוז רווחים מהפסדים בצורה יעילה יותר.



לדעתי גם במקרה בו הופכים את החברות (בית או משפחתית) לשקופות מגיע זיכוי מלא על המס הזר המשולם בחו"ל בגין רווחי החברה וחלוקת הדיווידנד, למרות שההכנסה בישראל מסווגת וממוסה בצורה שונה.



-



הכותב הוא מומחה בדיני מסים, שותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות'



jack@blanga.co.il