>> "גם אם מיאמי לא הגיעה לתחתית, היא קרובה לשם מאוד, כך שמי שיכול לקנות דירות תמורת 200-250 דולר לרגל רבועה ויכול להחזיק מעמד תקופה מסוימת יכול להרוויח המון כסף - כך אומר מיקי נפתלי, נשיא ומנכ"ל אלעד גרופ, זרוע הנדל"ן הפרטית של יצחק תשובה בצפון אמריקה.
ואולם נפתלי - שדיבר בכנס הנדל"ן השנתי של פירמת רואי החשבון ארנסט אנד יאנג - סייג את הדברים: "מצד שני, צריך להיות זהירים. יש מלאי ענק של דירות, אך הבנקים כמעט שלא ביצעו עד עכשיו עיקולים של נכסים. ברגע שהם יעשו זאת ויתחילו לשחרר את הסחורה לשוק, המחירים עלולים לרדת".
נפתלי הוסיף כי מלבד פלורידה, ההתאוששות מורגשת גם בקליפורניה. "אם להוציא את כל אזור הסטריפ, שבו ממוקמים אתרי ההימורים (ושבו גם אמור להיות מוקם מגה-פרויקט של אלעד ואי.די.בי), אז בלאס וגאס רבתי יש הרבה מאוד סחורה מעניינת של בתים להשקעה במחירים נמוכים".
"היסטורית", הסביר נפתלי, "ניו יורק מתחילה להתאושש ראשונה, ו-6-12 חודשים, אחר כך מגיעה ההתאוששות גם לחוף המערבי. כיום, בניו יורק מורגשת התאוששות כמעט בכל התחומים. למשל במלונאות: אצלנו בפלאזה בניו יורק התפוסה הגיעה בשני הרבעונים האחרונים לרמה של 80% ואף יותר, עם מחירים ממוצעים של כ-800 דולר ללילה. אלה מחירים שלפני שנה-שנה וחצי היה קשה להאמין שיחזרו כל כך מהר.
"פתחנו במלון את מתחם האוכל והבילוי food hall, כמו בהרודס בלונדון של טוד אינגליש, ואני חייב להגיד שאין מקום פנוי במסעדות. עם זאת, אף שניו יורק מרתקת להשקעות, צריך להיות זהיר. לא בכל ניו יורק המצב כה טוב - וגם לא מסביב לה".
חיים פרייליכמן מנכ"ל בנק אגוד, השתתף בפאנל "אפשרויות מימון לחברות נדל"ן" שהנחה עו"ד מני גורמן ממשרד שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות' כחלק מהכנס. "במונחי מרווח", אמר פרייכלימן, "התשואות על האג"ח עלו, אבל האם החתמים מתרגמים את המרווח לרמות סיכון? אני לא בטוח. ב-2009 ראינו שינוי בגישה, אבל ב-2010 שכחנו ממנו, ולא בטוח שהמרווח משקף את הסיכון במידה נאותה.
"הבסיס העיקרי למשבר הפיננסי נוצר כשאנשים גזרו קופונים על פעילות פיננסית כזו או אחרת, ואז נוצרה בועה. לעומת זאת, שוק הדיור בישראל התנהל באחראיות, וגם אם היו בו עליות מחירים. לא נוצרה בועה".
משתתף אחר בפאנל, איש העסקים אליעזר פישמן, אמר: "מה זה משנה אם יש בועה או לא? המחירים יכולים לרדת גם אם אין בועה. נכון שבחלק מהמקומות המחירים עלו חזק ובמקומות אחרים הם ירדו, אבל כדי לקרוא לזה בועה הם צריכים לעלות ב-30%-40%. כולם טוענים שמשחררים כעת קרקעות לשוק, אבל ייקח עוד שלוש-ארבע שנים עד שיבנו עליהן".
פישמן חלק שבחים לקבוצות הרכישה: "הם הפריעו בעיקר לקבלנים, אבל הם גם הביאו ברכה, שכן כשהשוק קבע שאנחנו פושטי רגל ולמבני תעשייה היה קשה לגייס אז מכרתי לקבוצה של כ-220 איש קרקעות בתל אביב ב-250 מיליון שקל. כך, הסיכון התפזר בין חברי הקבוצה.
לגבי מצבו בגוש היורו, שבו לקבוצת פישמן יש נוכחות גדולה, אמר פישמן: "גוש היורו לא יתפרק. במקרה הגרוע גרמניה תזרים הלוואות נוספות של 20-30 מיליארד יורו".
לגבי האפשרות לקבלת מימון, אמר פישמן: "בצרפת המימון עדיין לא חזר, בגרמניה הוא שלושת-רבעי חזר - ובשווייץ אף פעם לא היתה בעיית מימון. כיום, כשהמרווח בין הריבית לדמי השכירות הוא כ-5%, מדובר בתקופה הכי טובה להשקעות.
במרכז ובמזרח אירופה וברוסיה יש מימון והמצב משתפר. אוקראינה נמצאת לקראת יציאה מהמשבר, אך בשאר מדינות חבר העמים עדיין יש בעיות. לעומת זאת, בקנדה כבר שכחו מהמשבר".
בהתייחסו לשוק האמריקאי, אמר פישמן: "אני עוד רחוק מלהתלהב מהשקעה בנדל"ן בארה"ב, אבל אם אחליט להשקיע אקנה כמה בניינים ריקים במנהטן ב-700-800 דולר למ"ר, אחכה כמה שנים, וכך ארוויח יפה. אחרת - חבל על הזמן".
לדברי פישמן, "שוק הנדל"ן בהודו חי ובועט - הבעיה היא שצריך להביא מימון של 400-500 מיליון דולר כדי לקדם פרויקטים. יותר מעניין להשקיע כיום בברזיל, אבל לא בתחום הנדל"ן, הבעיה שאי אפשר לקבל שם מימון".
רועי יקיר: "אני מוטרד מהמלצות חודק"
יוני טל, המשנה למנכ"ל ומנהל ההשקעות הראשי של מנורה מבטחים, אמר בפאנל: "מחירי הדירות לא חזרו לשיא שנרשם בשנת 2000, מחירי המניות עלו ביותר מ-20%, המרווחים בשוק האג"ח אמנם הצטמצמו, אבל הם עדיין גבוהים מבתקופות של אופוריה. שוק האג"ח הקונצרניות התאושש, אבל החברות הבעייתיות עדיין מתקשות בגיוס כסף.
רועי יקיר, המשנה למנכ"ל ומנהל ההשקעות הראשי של כלל ביטוח, אמר: "אני מוטרד מיישום המלצות חודק, שכן הוא יביא להתכווצות דרמטית בשוק ההנפקות. בעוד כמה שנים יחפשו איך להחזיר את הגופים המוסדיים לשוק - בדיוק כמו שמחפשים להכניס את המוסדיים לסקטורים אחרים חוץ מנדל"ן.
כשנשאל יקיר מה דעתו על ההתבטאות של המפקח על הביטוח ושוק ההון עודד שריג שלפיה "יישום המלצות ועדת חודק יאפשר לשוק ההון להרגיש כאילו הוא נוסע במכונית מפוארת עם חגורה מהודקת היטב", הוא השיב: "ייתכן שזו אכן תהיה מכונית יוקרתית, אבל אתה עלול למצוא את עצמך יושב בגאראג' ולא עושה בה שימוש. קשה יותר לעשות עסקים ברמת סיכון כמו הבנקים, אבל במגבלות הרבה יותר נוקשות".
כשנשאל יקיר מה דעתו על כך שכלל ביטוח היתה הגוף הסלחני יותר במגעים להסדר החוב מול אפריקה ישראל, השיב: "אומרים עלינו שאנחנו הפשרנים, אבל אני מאמין שאפשר להגיע להסכמות בחדרים סגורים. אני חושב שהגענו להסכמים יפים בגלל דו-שיח".
יקיר התייחס גם להשקעות הנדל"ן של כלל ביטוח בחו"ל: "היתה תוכנית לבצע השקעות גדולות בחו"ל - והיא עדיין לא נעלמה. חשבנו ללכת בגדול על בריטניה, שהיא מתאימה למוסדיים הגדולים כמונו, אך לצערי ההזדמנויות הגדולות שם ברחו בינתיים".
פישמן: "מה זה חשוב אם יש בועה בנדל"ן או לא? המחירים יכולים לרדת בכל מקרה"
מאת מיכאל רוכוורגר
30.6.2010 / 7:05