התאוששות שוק הדיור בארה"ב היא עדיין חלום רחוק

>> קובעי המדיניות הכלכלית בארה"ב אינם ישנים היטב בימים אלה, והסיבה היא לא רק משבר החובות באירופה. למרות שנה של מאמצים ממשלתיים, נראה שהתאוששותו הזמנית של שוק הדיור נמצאת על סף האטה.



קצב העיקולים נותר עקבי ומתמשך. ב-15 החודשים האחרונים, יותר מ-300 אלף בתים היו בהליכי עיקול מדי חודש. לפי הערכות מסוימות, יידרשו יותר משמונה שנים של מכירות בתים בקצב נורמלי כדי לרוקן את מלאי הבתים שנמצא כעת ברשות הבנקים. המלאי הזה משאיר את המחירים נמוכים, ולכן היציאה מהמצב הנוכחי - שבו שווי הבתים נמוך משווי ההלוואות - תימשך עוד זמן רב.

מחירי הבתים נפלו במשך שישה חודשים ברציפות, לפי מדד מחירי הבתים קייס-שילר, לאחר שבמשך חמישה חודשים לפני כן עלו מנקודת השפל שאליה הגיעו. עם זאת, מדד אחר של סוכנות מימון הדיור הפדרלית (fhfa) הצביע על עלייה קלה במחירי הבתים במארס ובאפריל.



בכל הנוגע להיקף המכירות, בספטמבר האחרון זינקו מכירות הבתים לקראת הציפיות כי תוכנית הטבות המס לרוכשי בתים של הממשל תגיע לסיומה, ולאחר מכן צללו למרות הארכתה של התוכנית עד אפריל. ככל שמועד סיום ההארכה התקרב, המכירות טיפסו שוב, אך הנתונים האחרונים מראים כי עוד לפני שחלון האשראי נסגר האטו המכירות שוב. מכירות הבתים החדשים נפלו ב-33% בין אפריל למאי - הירידה החדה ביותר כמעט מאז תחילתו של המשבר.



הממשלה עשתה כמיטב יכולתה. נשיא ארה"ב ברק אובמה קיווה למנוע גל נוסף של שמיטות חוב באמצעות תוכנית שנועדה לעודד את הבנקים לממן מחדש את המשכנתאות של אלה שלא יכלו לעמוד בתשלומים. כדי לעודד את הביקוש, הבנק הפדרלי הקפיד שהריביות על המשכנתאות יישארו נמוכות באמצעות רכישת אג"ח מגובות משכנתאות, והקונגרס הציע הטבות מס נדיבות לרוכשים שעמדו בתנאי סף מסוימים.



ואולם התוכנית לא פעלה כפי שקיווה הממשל. הסיבה העיקרית לעיקולים כיום אינה אי יכולת לעמוד בתשלומים, אלא הון גלום שלילי - כלומר כאשר התחייבויות המשכנתא גבוהות משווי הנכס. לאחר קריסתו של שוק הדיור, מיליוני בעלי בתים - רבע מלווי המשכנתאות בארה"ב - החזיקו בהלוואות גדולות יותר משווי בתיהם.



ללווים שאיבדו את מקום עבודתם אין לעתים ברירה חוץ מלהפסיק לשלם את המשכנתא, שכן מכירת הבית תגרום להם הפסד כספי עצום. יותר ויותר לווים המצויים במצב כלכלי קשה פשוט מפסיקים לשלם את המשכנתא, גם אם הם יכולים לעמוד בגובה התשלומים.



הבנקים עצמם נרתעים משכתוב תנאי המשכנתאות, למרות תמריצים שהוענקו להם כדי לעשות כן. לעתים קרובות מדי הלווים שומטים את החוב מאוחר יותר. הנתונים האחרונים שהתפרסמו בנוגע לתוכנית הממשלתית הראו כי עד כה שונו תנאיהן של 400 אלף הלוואות - הרבה פחות מהיעד המקורי, שהיה 3-4 מיליון. גם התמריצים הממשלתיים לרכישת בתים לא עזרו במיוחד. ההטבות לא תרמו רבות, לבד אולי מהאצת הליך המכירה.



עם זאת, לא ניתן להטיל את כל האשמה רק על קובעי המדיניות. דו"ח חדש שנערך על ידי המרכז ללימודי דיור של אוניברסיטת הרווארד מציין כי באופן היסטורי, התאוששות בת קיימא בשוק הדיור תלויה הרבה יותר ביצירת משרות מאשר בגורמים כמו שיעור הריבית. לכן נתוני התעסוקה המאכזבים של מאי, לפיהם המגזר הפרטי בארה"ב הוסיף רק 41 אלף משרות, היו בהחלט בגדר חדשות רעות. כשקרוב ל-15 מיליון אמריקאים מחוסרי עבודה, ייתכן כי ההתאוששות האמיתית לא תתרחש אלא בעוד זמן רב.