פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      פינוי-בינוי: למה זה לא מצליח?

      מיזמי פינוי-בינוי, שנולדו במטרה לרענן את השכונות הותיקות שעם השנים הוזנחו, לא תופסים תאוצה, ורבים מהם נשארים תקועים. הרשויות הגיעו למסקנה: הבעיה העיקרית היא הדיירים

      לפני כחודשיים הוגשה לבית משפט השלום בתל אביב תביעה בסכום של 909 אלף שקל נגד בני הזוג דרור ודורית בר נתן, בעלי דירה בשכונת נוה שרת בצפון-מזרח תל אביב. התובעים היו לא אחרים מאשר שכניהם, והעילה לתביעה היתה התנגדותם של השניים לביצוע פרויקט פינוי-בינוי בבניין שלהם. מדובר בתביעה ראשונה שהגישו דיירים נגד דיירים שמסרבים לתוכנית, וסירובם הוא החסם המרכזי לקידום הפרויקט.

      בתביעה טוענים השכנים, כי משפחת בר נתן ניסתה לסחוט את החברה היזמית, ועל כן הכשילה את הפרויקט, שיכול היה להביא לרווחה ולשיפור איכות המגורים של כולם. הסכסוך בין הצדדים הגיע לשיאו כאשר קבוצה של דיירים הפגינה מול בית מפעל הפיס בתל אביב, מקום העבודה של דורית בר נתן, והחזיקו שלטים שבהם נכתב: "דורית בר נתן - גם אנחנו רוצים דרור", "דורית בר נתן - סחטנות פינוי-בינוי", "דורית בר נתן - 4 מיליון שקל יש רק במפעל הפיס". "למרשי יש טענות קשות נגד היזם", הסביר בא כוחם של בני הזוג עו"ד ברוך כצמן, בדיון שהתקיים בבית המשפט. "הוא (דרור בר נתן, רנ"ה) חושב שהפרויקט לא כלכלי ושיש בו המון בעיות. לכן הוא לא יכול לחתום על ההסכם. אם אנשים היו מבינים את הטענות האמיתיות נגד היזמים, מה באמת קרה בפרויקט במשך השנים, גם הם לא היו חותמים".

      משולש ברמודה

      מבחוץ הסיפור נראה אולי משעשע, אולם אף אחד, לא בסיפור הזה ולא בסיפורי פינוי-בינוי תקועים אחרים, מעלה חיוך על שפתיו. העובדה שרק פרויקטים בודדים של פינוי-בינוי מצליחים להגיע לשלב ביצוע עלולה לסמן שמדובר בתביעה ראשונה, שרבות כמותה עוד יוגשו.

      בדיקה של הסיבות להתנגדות דיירים לפרויקטי פינוי-בינוי מראה כי התיוג המיידי של המתנגדים לפרויקטים כ"סרבנים" או "סחטנים" חוטא במקרים רבים למציאות. למעשה מדובר בחששות מוצדקים או לפחות כאלה שניתן להבינם, לגבי פרויקטים שמבחינת חלק מהדיירים אינם נטולי סיכונים ובעיות.

      פינוי-בינוי הוא חלק חשוב במדיניות תכנונית שמכונה "התחדשות עירונית", ששמה למטרה לרענן את השכונות הוותיקות בערים, שעם השנים הלכו והוזנחו והפכו למוקדי עוני ובעיות חברתיות. פרויקטים של פינוי-בינוי כוללים פינוי הדיירים המקוריים מהבתים (לרוב שיכונים בני 50 שנים ויותר), הריסתם והקמתם של פרויקטים חדישים במקומם. לדיירים המקוריים ניתנת אפשרות לקבל דירות בפרויקט החדש שיוקם במקום בתיהם, או לקבל פיצוי כספי שיאפשר להם לרכוש דירה במקומות אחרים.

      העיקרון פשוט על הנייר, ואולם היבול הדל של הפרויקטים, כמו גם סכסוך הדיירים שתואר בפתיח, מוכיחים שקשה ליישם אותו. תנאי הכרחי להצלחת פרויקט כזה הוא הגעה להסכם בין המשולש שכולל את הדיירים, היזם והעירייה, כשלכל אחד מהם אינטרסים שונים. הדיירים רוצים לזכות בדירות או בפיצויים גדולים יותר, היזם רוצה שיאשרו לו את מספר הדירות הגדול ביותר ואילו לעירייה שיקולים תכנוניים שמגבילים את אפשרויות הבנייה.

      לפני כמה שנים הגיעו הרשויות למסקנה, שהבעיה העיקרית בתוך המשולש הזה היא הדיירים. הניסיון הראה שכמעט בלתי אפשרי להשיג את הסכמת 100% מהדיירים. לכן, לפני 5 שנים נחקק חוק, שקובע כי אם שיעור המסכימים לקיום הפרוייקט מגיע ל-80%, ניתנת להם אפשרות להגיש תביעות פיצויים כנגד הדיירים המתנגדים לפרויקט.

      את זה יצטרך בית המשפט לברר, ואולם בינתיים מסתבר שלמעט התביעה ההיסטורית הזו, אין הרבה חדש בתחום הפינוי-בינוי. כ-5 שנים לאחר אישור החוק החדש, מספר הפרויקטים עדיין זעום, וזאת למרות עליות המחירים החדות בשוק, שהיו אמורות לתמרץ את כל הגורמים להציף את המדינה בפרויקטים כאלה. מדוע התהליכים ממשיכים להיתקע?

      "למה שאני אכנס לדבר כזה?"

      המקום הטוב ביותר לנסות ולהשיב על השאלה הזו הוא רמת אביב, אחד היעדים המועדפים על חברות נדל"ן לביצוע פרויקטים של פינוי-בינוי. בשנים האחרונות ביקשו כמה חברות נדל"ן, בהן אזורים, אשדר, נווה גד ואפריקה ישראל, לקדם פרויקטי פינוי-בינוי בשכונת רמת אביב ב'. חלקן עדיין מחתימות דיירים, אחרות, כמו אזורים, הרימו ידיים.

      בשכונת רמת אביב ב', שהוקמה בראשית שנות ה-60, כ-3,000 יחידות דיור. היא מאופיינת במבנים נמוכים ודירות של 3-2.5 חדרים. בסוף שנות ה-80' נוסחו תוכניות בניין עיר שמאפשרות להרחיב את הדירות, להוסיף מעליות ולבנות יציאה על הגגות. בעקבות אישור התוכניות שידרגו במהלך השנים חלק מהדיירים את הדירות שלהם ל-90-110 מ"ר.

      לפני כחודש התכנסו עשרות תושבים נסערים מהרחובות טאגור, איינשטיין וחיים לבנון לישיבה של ועד השכונה בנוגע לפרויקט פינוי-בינוי שמקדמת חברת אפריקה ישראל במתחם אפשטין-הופיין, הכולל 284 דירות. אחת התוכניות על הפרק כוללת בניית ארבעה מגדלים בני 40 קומות ו-800 דירות. בישיבה התברר שלא כל הדיירים שבעי רצון מהתוכנית.

      "הפרויקט שמקדמים הוא לעוד שמונה או עשר שנים", אמר עו"ד גידי גלבוע, המתגורר בשכונה. "אנחנו הולכים להתעסק פה עם אפריקה ישראל - חברה שמסובכת עד הראש. לא חסרות לה צרות. בעלי האג"ח שלה נדפקו עד העצם - למה שאני אכנס לדבר כזה?"

      תושבת אחרת בישיבה אמרה כי "אני מרגישה שממש מגרשים אותי מהדירה שבבעלותי. נכון להיום לרוב התושבים כאן אין רכב - בשביל מה אני צריכה 800 משפחות, פקקים, הריסת שטחים ירוקים וציבוריים לטובת חניונים? השכונה איכותית מאוד, יקרה לי ואני לא רוצה לאבד את המרקם הייחודי שלה. יש הרגשה שנדל"ניסטים פשוט התלבשו עליה".

      "הם פשוט מנסים להשתלט על הדירות"

      כדי לקדם את הסכמת הדיירים לפרויקט, פועלים בשכונה עורכי דין ממשרד עוה"ד זיבלרמן גרומן ושות'. דיירים שהשתתפו בישיבה טענו בין היתר כי המשרד אינו נרתע מלנקוט בלשון מאיימת כלפי אלה ש"מסומנים" על ידו כמתנגדים לפרויקט, וזאת באמצעות מכתבים שמזכירים להם, שאם אחוז הדיירים המסכימים יגיע ל-80%, יוכלו אלה להגיש תביעות כנגד הסרבנים.

      "החוזה בנוי בצורה כזו שאין שום התחייבות חוזית שנקבל דבר מה בחזרה", אומר תושב השכונה יצחק לבני. "הם פשוט מנסים להשתלט על דירות. לגבי משרד עורכי הדין, אף אחד מהתושבים לא בחר אותם אז איך הם יכולים לייצג את הדיירים? הם הולכים לעירייה ומקדמים ככה תוכנית פינוי-בינוי, שרוב התושבים בשכונה לא מסכימים לה".

      אחד ההליכים שמרתיעים ביותר את התושבים מהצטרפות לפרויקט הוא הוספת הערת אזהרה בנסח טאבו לטובת אפריקה ישראל, שמגבילה את זכויותיהם בנכס. בתמורה יקבלו הדיירים ערבות בנקאית בשווי דירתם החדשה, עד להשלמת הפרויקט.

      עו"ד לירן זילברמן ממשרד עוה"ד זיבלרמן גרומן ושות', אומר שהוא מבין את חששם של חלק מהדיירים, ואולם אין לו כל בסיס במציאות. "משרדנו אינו מייצג את מי שמתנגד ולא התיימר מעולם לעשות כן. פרויקט פינוי-בינוי מתחיל תמיד מחלומם של מספר חלוצים אשר בשלב מקדמי פונים אל משרדנו על מנת שנייצגם בהליך המורכב. מכאן ואילך אנו מקדמים את הפרויקט, בהסברה, בכנסים ובהליכי בחירת יזם ובעלי מקצוע לקידום הפרויקט. משרדנו מייצג רק את מי שמעוניין בכך ויש רבים כאלה במתחם".

      בנוגע לגובה הבניינים בפרויקט אמר זילברמן כי "הטענה הנטענת מטעה ואינה מתבססת על התוכנית בפועל הנוגעת למתחם זה. באחת החלופות מתוך ארבע שהוצגו לעירייה היו שני בניינים גבוהים בשולי התוכנית. בשם הדיירים דרשנו שלא ישתלבו בפרויקט בניינים בגובה שכזה. לצערנו, תושבים שלא ראו כלל את התוכניות בפועל מעלים השערות שמטעות את שכניהם".

      בנוגע לסוגיית הערת האזהרה על הדירות אמרו במשרד כי "הערה זו אינה מונעת פעולות אקטיביות בדירה, ולמעשה היא מעלה את ערך הדירה. כל מי שמחפש דירה לרכישה והגיע למתחם של פינוי-בינוי יודע שמחיר הדירה עולה כתוצאה ישירה של הפרויקט".

      מדובר חברת אפריקה ישראל מגורים נמסר בתגובה: "רישום הערות האזהרה נעשה כמקובל בכל עסקת מקרקעין, תוך הפקדת ייפוי כוח למחיקתה במקרה של ביטול ההסכם בידי בא כח הדייר. הערת האזהרה אינה מונעת ביצוע עסקות בנכס, נהפוך הוא, היא מעידה על הליכים מתקדמים ומטיבה עם הדיירים בשלושה היבטים: ברצינות כוונות הדיירים מול גופי התכנון; בהגנה על הדיירים מפני כניסת גורמים שרלטנים המבקשים לחבל במהלכים למימוש הפרויקט; ובהעלאת ערך הדירה בשל היכללותה בפרויקט פינוי-בינוי.