קניתם דירה לפני שנתיים? עשיתם עסקה מצוינת. קניתם דירה קטנה ברמלה, באר שבע, לוד או חדרה? עשיתם עסקה מעולה. מדד TheMarker-יד 2 ליוני, המסכם שנתיים לתחילתו, מראה עליות מחירים משמחות או מדאיגות - תלוי מאיזו נקודת מבט בוחנים את השוק - שעיקרן נרשמו דווקא בערים הפחות מבוקשות בדרך כלל.
יוני: עליות בולטות בתל אביב, טבריה וכרמיאל
תוצאות יוני של מדד TheMarker-יד 2 מוסיפות להראות עליות מחירים ב-25 מתוך 31 הערים הנסקרות לעומת מאי. העליות הבולטות נרשמו בתל אביב, שרשמה עליות משמעותיות בכל הדירות הנבדקות במדד - 8.3% במחירי הדירות 3 חדרים (שהגיעו ל-1.4 מיליון שקל), 5.9% במחירי דירות 4 חדרים (1.8 מיליון שקל) ו-6.8% בדירות 5 חדרים (2.7 מיליון שקל). בסך הכל רשמה תל אביב עלייה ממוצעת של 7% במחירי הדירות.
ערים נוספות שרשמו עליות מחירים בולטות הן טבריה וכרמיאל, שבהן נרשמו עליות מחיר מכירה ממוצעות של 6.7% ו-6.3% בהתאמה, בעוד שברוב הערים עליות המחירים הממוצעות ביוני הגיעו לרמות של עד 2%.
לעומת זאת, ברמת השרון ובבת ים ציונה נרשמו ירידות מחירים בכל גודלי הדירות. הירידה הבולטת ברמת השרון היתה בדירות 4 חדרים, שרשמו ירידת מחיר של 5.6% ל-1.75 מיליון שקל; בבת ים הירידה הכוללת היתה של 3.8%, שנבעה בעיקר עקב ירידה חדה במחירי הדירות 5 חדרים, בשיעור של 7.6% ל-1.86 מיליון שקל. גם בנס ציונה נרשמה ירידה ממוצעת של 2.6% במחירי הדירות, בשל ירידה של 5.5% במחיר דירות 5 חדרים ל-1.6 מיליון שקל.
שוק השכירות מראה גם הוא על המשך עליות מחירים ברוב סוגי הדירות, וגם כאן זו המשך מגמה מהחודשים האחרונים. מחירי השכירות בדירות 3 חדרים בתל אביב עלו בחודש האחרון בממוצע של 164 שקל (3.7%) וברמת גן ב-172 שקל (4.5%). בגבעתיים הם דווקא ירדוס ב-1.5%.
שוק השכירות נמצא כעת בנקודה רגישה מאוד. מצד אחד בשנתיים האחרונות התנפלו המשקיעים על עשרות אלפי דירות ברחבי הארץ, וגרמו לעליות מחירים של עשרות אחוזים בדירות הקטנות. עקב כך התשואות השנתיות על הדירות הקטנות ירדו בעשרות אחוזים בערים מסוימות (ראו סקירה נפרדת בעמוד הבא). מצד שני, מגבלות שבנק ישראל עשוי להטיל על רוכשי דירות, כמו הנחיית המפקח על הבנקים רוני חזקיהו להקשות על מתן משכנתאות גבוהות, עשויות לגרום לחלק מרוכשי הדירות הפוטנצי אליים לדחות את הרכישה ובינתיים להמשיך לשכור דירות. שני גורמים אלה - המשקיעים, שירצו להגדיל את תשואותיהם והביקושים המתוגברים להשכרה, ילחצו לכיוון העלאת מחירי השכירות באזורי ביקוש - בעיקר באזור תל אביב.
ירושלים משתרכת מאחור
בחזרה להשוואת המדדים בשנתיים האחרונות. ברוב הערים, עליות המחירים המשמעותיות נרשמו בדירות הקטנות והזולות של עד 3 חדרים, שהיו מבוקשות במיוחד על ידי משקיעים. הדירות שרשמו את עליית המחירים המרשימה ביותר הן דירות 3 חדרים ברמלה, שעלו בשיעור של 63% בשנתיים האחרונות - מ-372 ל-604 אלף שקל (ראו טבלה). גם מי שרכש דירות גדולות יותר בעיר לא סבל: דירות 4 חדרים עלו בשיעור של 49% למחיר של 828 אלף שקל, ומחירי דירות 5 חדרים עלו ב-53% - ל-968 אלף שקל. נראה שרמלה עוברת תהליך של "לגיטימציה" בקרב רוכשי דירות שהדירו ממנה את רגליהם עד לא מזמן. רמות המחירים שלה דומות לאלה ששררו במודיעין לפני כמה שנים.
חדרה היא עיר נוספת שמחירי הדירות בה עלו בצורה מרשימה: מחירי הדירות 3 חדרים עלו בשיעור של 47% ל-571 אלף שקל ואולם השיא נרשם דווקא במחירי הדירות 4 חדרים, שהמריאו ב-63% - ל-880 אלף שקל. דירות 5 חדרים הגיעו לרמת מחיר של 1.1 מיליון שקל - עלייה של 33%.
עיר בולטת אחרת במדד היא באר שבע, שמי שרכש בה דירת 3 חדרים לפני שנתיים יכול למצוא ששוויה כיום גבוה ב-52% והוא מגיע למחיר ממוצע של 464 אלף שקל. מי שרכש דירת 4 חדרים ב-428 אלף שקל, המחיר הממוצע ביוני 2008, יכול למכור אותה כיום ב-631 אלף שקל - 47% יותר. רוכשי דירות 5 חדרים בעיר זכו דווקא לעליית מחיר נמוכה בהרבה - 24%. מחיר דירה כזו מגיע כיום ל-830 אלף שקל.
הסיפור של לוד דומה לזה של רמלה, אך הוא איטי ובממדים צנועים יותר. דירות 3 חדרים בעיר עולות 501 אלף שקל לעומת 340 אלף שקל לפני שנתיים - עלייה של %48%. דירות 4 חדרים עלו ב-%52% - מ-484 אלף שקל ל-736 אלף שקל. דירות 5 חדרים עלו מ-536 ל-823 אלף שקל - 53%.
כשמדובר על יתר הערים, עליות המחירים הטיפוסיות ברובן נעו בשיעורים של 20%-30% בתקופה. לגמרי לא רע. חריגה בתמונה היא ירושלים, שבה עליות המחירים בכל סוגי הדירות הגיעו לרמות של 10%-15%.