התשואה על דירות בעשר הערים הגדולות נחתכה ב-13% בשנתיים

>> כדאיות ההשקעה בנדל"ן למגורים נפלה בעשרות אחוזים בשנתיים האחרונות בערים מסוימות. מי שרכש דירת 3 חדרים להשקעה ביוני 2010 בעשר הערים הגדולות בישראל, יקבל עליה תשואה שנתית נמוכה בכ-13% מהתשואה של משקיע שרכש דירה דומה לפני שנתיים. כך עולה ממדד themarker-יד2 ליוני 2010.



בהשוואה של מחירי הדירות בעשר הערים הגדולות בישראל עולה כי בעוד שביוני 2008 היתה התשואה הממוצעת על דירת 3 חדרים 5.2%, בדצמבר 2009 היא ירדה ל-4.7% ובחודש שעבר היא התייצבה על 4.5%.

בשל עליות המחירים הדרמטיות שנרשמו בשנתיים האחרונות השתנה גם דירוג הערים הכדאיות להשקעה, ואיתו מפת ההשקעות של ישראל. ב-2008 היו אלה לוד ורמלה הערים הכדאיות להשקעה. כיום עכו ואשקלון נמצאות בראש סולם הכדאיות, אבל עם תשואות שלפני שנתיים היו ממקמות אותן רק מעט מעל הממוצע.



בנייה מרובה בנתניה ובפתח תקוה



פתח תקוה ונתניה הן הערים הסובלות משיעורי הצניחה הגבוהים ביותר בתשואה. המחיר המבוקש של דירת 3 חדרים בפתח תקוה ביוני 2008 היה ל-740 אלף שקל בממוצע ודמי השכירות החודשיים המבוקשים היו ל-3,257 שקל בממוצע, ששיקפו תשואה שנתית של 5.3%. ביוני 2010 מחיר הדירה עלה ל-930 אלף שקל בממוצע ואילו שכר הדירה החודשי ירד ל-3,166. מחיר זה משקף תשואה שנתית של 4.1% - ונפילה בתשואה של 23% בשנתיים.



המחירים לדירות 3 חדרים בנתניה ביוני 2008 היו 554 אלף שקל ואילו בחודש שעבר הם עלו ל-765 אלף שקל. מחירי השכירות לדירות אלה עלו בממוצע מ-2,685 שקל ל-2,915 שקל בחודש, והם קיזזו במידה מסוימת את העליות הגדולות במחירי הדירות. עם זאת שיעורי התשואה ירדו מרמה שנתית של 5.8% ל-4.6% - כלומר צניחה של 21% בשנתיים.



מדוע דווקא שתי הערים הללו רשמו את הירידות הגדולות ביותר בשנתיים החולפות? ככל הנראה משום שמעבר לדינמיקה של עליות המחירים שנרשמו בכל הארץ, בערים הללו בוצעה בשנים האחרונות בנייה מסיבית של אלפי יחידות דיור, שחלקן נרכשו על ידי משקיעים והגדילו את היצע הדירות להשכרה, דבר שוויסת את מחירי השכירות.



צניחה גם בראשל"צ ובבאר שבע



מקומות נוספים שעלולים לאכזב את המשקיעים הם באר שבע וראשון לציון. בשתי הערים רמות התשואה השנתית צנחו בשנתיים ב-18%. הסיבות לצניחה בשתי הערים דומה לנתניה ופתח תקוה - התנפלות משקיעים שנרשמה בשנתיים האחרונות על דירות זולות. בבאר שבע הדבר מאפיין במיוחד את שכונות ג' וד', ובראשל"צ - את רמת אליהו ודירות מוזולות במרכז העיר.



את הנפילות הכואבות ביותר השארנו לסוף: כוכבות ההשקעות של לפני שנתיים - לוד ורמלה. מי שרכש דירת 3 חדרים בלוד ביוני 2008 יכול היה לצפות אז לתשואה של 7.6%. מי שרכש דירה דומה ברמלה תיכנן על תשואה של 7.5%. אבל מאז עלו המחירים בלוד ב-48% וברמלה ב-63% והדבר בא לידי ביטוי גם בשיעורי התשואה שצנחו בלוד ל-5.5% (נפילה בתשואה הממוצעת השנתית של 28%) וברמלה ל-5.2% (31%-).