רפורמת קבוצות הרכישה תייקר הדירות

>> מחירי הדירות מושפעים מגורמים רבים כגון מסים, ריבית, עלייה, הקפאת בנייה, שוק ההון, תחבורה ועובדים זרים. קובעי המדיניות עושים מאמץ גדול להוריד את מחירי הדירות באזורי ביקוש, אך קשה לדבר על מדיניות מתואמת. ההמלצות של רשות המסים לשנות את המס לקבוצות רכישה יגרמו לעלייה מהותית במחירי הדירות, ולא רק בדירות של קבוצות הרכישה. הנה מדוע:

1. רשות המסים רוצה להטיל מע"מ על רכישת מגרשים בקבוצות רכישה - הטלת מע"מ זו תגרום לעלייה במחיר הדירה במקומות בהם יש ביקוש, שם מחיר הקרקע נע בין 40% ל-50% משווי הדירה. למשל, מחיר קרקע לדירה של כ-100 מטר בחולון נע סביב 600 אלף שקל, לפני מע"מ. הטלת מע"מ תגרום לייקור מיידי של 16% במחיר המגרש וכן בהטלת מס רכישה נוסף, בדירה שנייה, שיוטל על מרכיב המע"מ. עלות הדירה תתייקר במס של כ-100 אלף שקל.



2. משקיעים בקבוצות רכישה יעכבו מכירת דירות כדי להבטיח פטור ממס - בהמלצות נקבע כי יוטל מס שולי מלא על מי מהקבוצה שיממש במהירות את מכירת הדירה. ההמלצות גם קובעות כי ינוהל מעקב אחר משקיעים הרוכשים כמה דירות כדי לבחון אם ההכנסה ממכירת אותן דירות מהווה הכנסה מעסק או עסקת אקראי, החייבים במס מלא ובמע"מ. התוצאה תהיה כי משקיעים בדירות השואפים לקבל פטור ממס יעכבו את מכירת הדירות עד חלוף פרק זמן שיבטיח כי יזכו לפטור או למס מוגבל. היצע הדירות יקטן.



3. רוכשים יירתעו בגלל עלויות שיפור המפרט הטכני בדירות מקבוצת רכישה - לרוב המפרטים הטכניים של דירה מקבוצת הרכישה בסיסיים ביותר ובעלי איכות נמוכה. רכישת דירה מקבוצת רכישה מחייבת השקעה של עשרות ואף מאות אלפי שקלים כדי להתאימה לרמת מפרט של דירה מקבלן איכותי. זו עלות שתרתיע רוכשים.



4. מארגני קבוצות רכישה יתמחרו את עבודת ארגון הקבוצה במחיר הדירות - מארגני הקבוצות ירצו להרוויח יותר. עד כה הם קיבלו שכר טרחה במסווה של דירות. הידוק הבקרה והמיסוי יגרום לתמחור גבוה יותר של השירותים הניתנים על ידם ובעקיפין לעלייה במחירי הדירות.



5. ירידה במספר קבוצות הרכישה תגרום לעלייה במחירי דירות מקבלנים - גם הקבלנים רוצים להרוויח יותר. העלאת מחירים בשוק קבוצות הרכישה תגרור קיטון במספר הקבוצות, ועקב הביטחון המשפטי והכלכלי העדיף יחול גידול במקביל בביקוש לדירות קבלן, דבר שיתבטא בעליית מחירן.



6. המשך הקפאת הבנייה בשטחים - אף היא גורם בעליית מחירי הדירות. מחסור בדירות עקב ההקפאה עשוי להגיע לעשרות אלפי דירות ולכן תחול עלייה במחירי הדיור שם.



-



הכותב הוא מומחה בדיני מסים ושותף מנהל במשרד ג. בלנגה ושות' jack@blanga.co.il