>> עליות המחירים של השנים האחרונות סתמו את הגולל על עסקות נדל"ן "זולות" באזורי הביקוש. כמעט בלתי אפשרי לקנות דירה במחיר הנמוך ממיליון שקל בתל אביב, על אחת כמה וכמה במרכז או בצפון העיר. עסקה בדמי מפתח היא האפשרות הכמעט יחידה להשיג דירה במחיר סביר. מהי, אם כן, עסקת דמי מפתח?
עסקת דמי מפתח היא מעין שילוב בין רכישת נכס לבין שכירתו. הרוכש מקבל לידיו זכות חוזית להחזיק בדירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק (בדרך כלל כ-50%), וגם זכות לשכירות חודשית מוגנת במחיר מופחת וידוע מראש לכל החיים. לעומת זאת, אין בידיו זכות קניינית מלאה (רישום בטאבו) על הנכס.
במקרה של דיור בדמי מפתח זוכה השוכר להגנה כפולה: הן מפני פינוי הן מפני עלייה עתידית בדמי השכירות - לכל חייו. כיום, כשמחירה של דירת שלושה חדרים במרכז תל אביב מגיע לשני מיליון שקל ודמי השכירות גבוהים מאוד, להגנות אלה משמעות רבה.
עסקות בדמי מפתח היו מקובלות באמצע המאה הקודמת. הרשויות ניסו לעודד בעלי נכסים, שעמדו ריקים, להשכירם לעולים חדשים שלא היה באפשרותם לרכוש דירה במחיר השוק. כיום עסקות אלה נדירות, אך לעתים ניתן לאתר נכסים כאלה - כאשר שוכרים מוכרים את זכותם למגורים בדמי מפתח. לרוב מדובר בדירות גדולות, בהשוואה לבנייה בשנים האחרונות, עם מרפסות ותקרות גבוהות. עם זאת, מדובר ברוב המקרים בנכסים מוזנחים.
לדוגמה, כיום מוצעת זכות לדמי מפתח בדירת 2.5 חדרים, 63 מ"ר, מוזנחת, במתחם בזל בתל אביב, ב-875 אלף שקל. שווי הנכס מוערך ב-1.7 מיליון שקל. שכר הדירה החודשי הוא מאות שקלים בודדות בחודש.
לבעלים של נכס, שמכר-השכיר אותו במתכונת זו לפני שנים רבות, יש כיום אינטרס לפנות את הדייר ולהשכיר את הנכס במחיר השוק או למכור אותו. האם ניתן לפנות את השוכר המוגן?
הדרך הכמעט יחידה לפנות דייר מוגן היא להמתין עד שיחזיר נשמתו לבורא או שייאלץ לעזוב את הדירה. עם זאת, מופיעים בחוק כמה מקרים המאפשרים פינוי של דייר מוגן: כשהדייר מפסיק לשלם את דמי השכירות, כשהוא גורם נזק ממשי לנכס, כשהוא משתמש בנכס למטרה לא חוקית או במקרה שהדייר מטריד את השכנים.
לא מפתיע לגלות כי בלא מעט מקרים עושים בעלי הנכסים כל שביכולתם כדי לפנות את הדיירים המוגנים ולזכות במלוא הזכויות בנכסיהם. מדובר, בין השאר, בטרטור הדייר וגרירתו לבית המשפט בתקווה שיוותר על זכויותיו בנכס.
ומה קורה במקרה של מות הדייר, האם יוכל להעביר זכויותיו ליורשים? כאן מגן החוק על הצד השני. העברת הזכויות ליורשים אינה אוטומטית וניתנת לביצוע רק אם בן (בת) הזוג או אחד מילדיו של הדייר המוגן התגורר עמו לפחות בשישה החודשים שקדמו ליום פטירתו, ולא היתה ברשותם דירה נוספת בתקופה זו.
לא חתונה קתולית
גם מצדו של הדייר החתונה לא תמיד קתולית. כאמור לעיל, ניתנת לו האפשרות למצוא שוכר שירכוש ממנו את הזכות, ייכנס לנעליו, וישלם את דמי השכירות החודשיים. במקרה כזה, הדייר היוצא מקבל 60% מהתמורה המתקבלת בגין דמי המפתח ובעל הנכס נאלץ להסתפק ב-40%. במידה שבעל הנכס מעוניין להשיב את החזקה לידיו, הוא יכול להציע לדייר היוצא לשלם את חלקו בדמי המפתח, בתנאי שסכום זה אינו נמוך מהסכום שהציע קונה פוטנציאלי. אם לא הגיעו השניים להסכמה, מתגלגל העניין לפתחו של בית המשפט.
למי מתאימה עסקה בדמי מפתח? למי שמעוניין לגור באזור ביקוש אבל ידו אינו משגת רכישת דירה במחיר מלא, וכן לשוכרים המעוניינים בשכירות מוגנת במחיר מופחת. עם זאת, יש להביא בחשבון כי מדובר בדרך כלל בנכסים מוזנחים ונדרש אישור מראש מהבעלים לשיפוצם. ואולם הקושי העיקרי שניצב בפני מי שרוצה לרכוש דירה בדמי מפתח הוא ההיצע הנמוך מאוד של נכסים מסוג זה.
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס".
בהכנת הכתבה השתתפה גלית לוי, יועצת עסקית ומומחית בעסקות נדל"ן מרימקס פלייס ת"א. שאלות ותגובות: www.rej.co.il
לגור בדמי מפתח
חיים לוי
9.7.2010 / 7:40