בנק ישראל לא הצליח לצנן את שוק המשכנתאות הרותח

>> בשבועות האחרונים נראה כי מאבקו של בנק ישראל בשוק הדיור למגורים הוא מאבק בטחנות רוח. לאחר שבנק ישראל הוציא שתי הוראות שנועדו לצנן את שוק המשכנתאות, שהריביות הנמוכות השוררות בו מתדלקות את שוק הדיור למגורים, המשיך קצב נטילת המשכנתאות לעלות ביוני והסתכם בכ-5.2 מיליארד שקל.



סביבת הריבית הנמוכה הורידה את הריביות על המשכנתאות לשפל והפכה את המימון לדיור למגורים לזול וזמין. כדי לצנן את השוק הטיל חזקיהו מגבלות על הבנקים ביחס למימון הלוואות לקבוצות רכישה, וכן לגבי מימון משכנתאות בגובה העובר 60% מהשווי של הנכס הנרכש. חזקיהו מקווה שהמגבלות על הבנקים יובילו לעליית הריביות על המשכנתאות, ובעקבות זאת לצינון של שוק הדיור למגורים ולירידת מחירים בו.

ואולם, תוצאות ההוראה האחרונה של חזקיהו, שניתנה ב-24 במאי, אינן ניכרות בשוק. בימים הקרובים תתפרסם הריבית הממוצעת על משכנתאות ביוני, ובמערכת הבנקאות העריכו בשבוע שעבר כי זו לא עלתה למרות מאמציו של חזקיהו.



במערכת הבנקאות טוענים כי אין לצפות לעליית ריבית משמעותית על המשכנתאות לפחות עד אמצע יולי: "הצעדים שעושה המפקח על הבנקים נתקלים בתחרות בשוק. יש בנקים שהחליטו לא לעשות כלום עד שההוראה תהפוך לסופית, וגם אצל הבנקים שהחליטו לערוך שינוי ולהעלות את הריבית לפני שההוראה תהפוך להיות סופית, הריבית תעלה רק לגבי בקשות חדשות, ולא לגבי לקוחות שהחלו את הליך קבלת המשכנתא לפני ההוראה של חזקיהו. לכן ביוני, ואפילו בתחילת יולי, עדיין לא תורגש עלייה בריבית על המשכנתאות גם בקרב אותם בנקים", מספר גורם במערכת הבנקאות.



הלוואות שנה-שנה



אם מסתכלים על סכומי האשראי הגבוהים ביותר לפי טווח זמן, רואים כי על אף שמשכנתאות הן הלוואות לטווח ארוך של עד 25 שנה, סכום ההלוואות הגדול ביותר - 11.5 מיליארד שקל - ניתן בריבית לתקופה של שישה חודשים עד שנה. כל הסכום הזה ניתן בהלוואות צמודות מדד בריבית משתנה, כאשר מתוך סכום זה 9 מיליארד שקל היו הלוואות שמוחזרו.



לקטגוריה זו שייכות משכנתאות הנקראות בעגה הבנקאית "הלוואות שנה שנה", כלומר הלוואות שבהן במועד מתן ההלוואה קובע הבנק עוגן אובייקטיבי (למשל ריבית ממוצעת של בנק ישראל, ריבית ממוצעת של האג"ח וכדומה) וכן נוסחה לחישוב הריבית בנקודת השינוי הרלוונטית (מרווח מהעוגן). בהלוואות אלו הלקוח מבטיח את הריבית עד תקופת העוגן הראשונה.



גם בהלוואות אלו, כמו בהלוואות הפריים, ההחזר החודשי ישתנה (ויעלה) עם עליית ריבית בנק ישראל - אולם הן פחות תנודתיות מאשר הלוואות הפריים, כך שעלייה בריבית בנק ישראל תשפיע עליהן פחות. הבנקים מפעילים סוגים שונים של הלוואות כאלו. על פי נתוני בנק ישראל, מרבית הכסף מרוכז במסלול ה"שנה שנה", אולם המסלולים האחרים הם מסלולים שבהם יש עוגן כל שלוש שנים או כל חמש שנים.



יולי עדיין לוהט



על פי נתוני בנק ישראל, במאי חלה ירידה בריביות לעומת אפריל גם במגזר הלא צמוד וגם במגזר הצמוד, והן הסתכמו ב-2.42% ו-2.30% בהתאמה. ביוני שברו המשכנתאות שיא חדש, ובמערכת הבנקאות מציינים כי גם בתחילת יולי השוק עדיין לוהט: "לא רואים ירידה משמעותית בקצב הבקשות החדשות למשכנתאות. יש ירידה של 5%, אולי 10%, אבל זה ביחס ליוני שהיה חודש שיא", מציינים במערכת.



נוכח המשך הרתיחה בשוק המשכנתאות הישראלי, במערכת הבנקאות מבינים כי צעדים נוספים מטעם הפיקוח על הבנקים בתחום המשכנתאות הם רק עניין של זמן. הבנקים צופים אחד משלושה סוגי צעדים:



? איסור על מתן משכנתאות בערך שעולה על 60% מערך הנכס.



? הגדלת הלימות ההון הנדרשת על תיקי המשכנתאות (על ההלוואות החדשות בלבד או על כל התיק הקיים). שיעור הלימות ההון שנדרש מהבנקים בגין משכנתאות מגיע אחרי הכניסה לתוקף של הוראות הביקורת והבקרה באזל 2 ל-35%. לפני כניסתן לתוקף של הוראות באזל 2 שיעור הלימות ההון הנדרש היה 60%, וייתכן כי המפקח יחזיר את הלימות ההון לשיעור זה.



? שינוי סיווג האשראי שניתן למשכנתאות. לבנקים ישנה מגבלה במתן אשראי לענף מסוים, הנקראת מגבלה ענפית. אסור שהחשיפה לענף תעלה על 20% מתיק האשראי. האשראי למשכנתאות מסווג בבנקים תחת "אשראי לאנשים פרטיים", שעליו לא חלה ההגבלה. אם תחום המשכנתאות יוגדר כענף "אשראי לדיור", תחול עליו המגבלה, ובנקים לא יוכלו להקצות יותר מ-20% מתיק האשראי שלהם למשכנתאות. בנקים שיחרגו משיעור זה יצטרכו לבצע הפרשות גבוהות על היתרה.



בינתיים נותנים הריביות הנמוכות וחוסר הוודאות לגבי קצב העלייה של ריבית בנק ישראל בעתיד את אותותיהם גם בהעדפות החוסכים. ב-2009 ניתנו בישראל משכנתאות בהיקף של 35 מיליארד שקל. במחצית הראשונה של 2009 כ-81% מהמשכנתאות היו משכנתאות צמודות פריים, כלומר הריבית בהן תלויה בריבית הפריים. ריבית הפריים שנגזרת מריבית בנק ישראל נמצאה באותה תקופה בשפל, ובבנק ישראל חששו שכאשר תועלה הריבית יתייקר ההחזר החודשי של נוטלי המשכנתאות, שלא יוכלו לעמוד בו, ואז יסבלו הבנקים מחדלות פירעון של לווים רבים.



בנק ישראל העביר לבנקים מסר שהוא חושש ממצב זה, ובמחצית השנייה של 2009 היקף המשכנתאות צמודות הפריים ירד ל-58% מכלל המשכנתאות באותה תקופה. המסלול השני שזכה לפי נתוני בנק ישראל לפופולריות הוא המשכנתאות הצמודות בריבית משתנה, וכיום 25% מההלוואות הן צמודות מדד. על פי נתוני בנק ישראל, ב-2009 ניתנו משכנתאות צמודות מדד בהיקף של 28 מיליארד שקל. מתוך סכום זה, 13.7 מיליארד שקל היו מיחזורים של הלוואות קיימות.