תרופות לא בדוקות

>> קיים מתאם גבוה בין כמות המלים שנשפכת מצד הממשלה בנושאי נדל"ן לבין התנהגות שוק הדירות: ככל שבממשלה מדברים יותר - המחירים מאמירים מעלה ומעלה. הבעיה היא שהמצב הקיים עשוי להתגלות כרע במיעוטו, מאחר שכאשר שהדיבורים הממשלתיים ייהפכו למעשים, הבעיות עלולות להחריף.

ממשלת ישראל הקודמת החליטה לפני שנתיים להפסיק את התכנון למגורים במרכז מאחר שהגיעה למסקנה שהוא מאוכלס בקצב מהיר בהרבה מזה שצפתה תוכנית המתאר הארצית (תמ"א) 35, בעוד שהפריפריה מתרוקנת ומתנוונת. ההחלטה לא קיבלה יישום ממשי בשטח, כך שהטענה שהיא זו שהאיצה את עליות המחירים אינה רצינית, ורק משקפת את הלך הרוחות בממשלה הנוכחית.



הלך הרוחות הזה נשלט כיום על ידי פקידי האוצר, שמוטרדים במיוחד מהלחץ האינפלציוני שנובע מעליית מחירי הדירות. להערכתם, ניתן לטפל בלחץ זה באמצעות יצירת היצע גדול של דירות, חלקן קטנות, במיוחד במרכז - שם עלו המחירים בשיעורים הגבוהים ביותר. כך, מקווים באוצר, יירדו המחירים והשוק יתייצב.



יש לא מעט בעיות שנובעות מהגישה הזו. הראשונה, שבאה לידי ביטוי בהחלטה הנוכחית, היא הכפפת תוכנית המתאר הארצית לנסיבות ארעיות של שוק נדל"ן, ויצירת מצב שבו התכנון בישראל נותר על תקן של המלצה שהממשלות ישקלו אם לפעול לפיה, בהתאם לשיעורי האינפלציה או הצרכים הפוליטיים המיידיים שלהן.



הבעיה השנייה היא הניסיון לתת תרופות לא בדוקות לשוק. נתניהו מצהיר, כפי שעשו אנשי האוצר, שהדגש באזורי הפריפריה יהיה על בנייה צמודת קרקע, כך שאנשים מהמרכז שאוהבים את צורת המגורים הזו, ינהרו לפריפריה. הבעיה היא שכבר כיום יש בפריפריה היצע גדול של בתים צמודי קרקע במחירים זולים מדירות שלושה חדרים בתל אביב, אך אנשי המרכז לא נוהרים בהמוניהם ליישב את הנגב והגליל.



סוגיית הדירות הקטנות אף היא תרופה בלתי בדוקה, שנקבעה ללא סקירה רצינית של השוק ושל הצרכים של רוכשי הדירות. כמה מהם היו רוצים לרכוש דירות כאלה? מהיכן הקביעה שחמישית מהדירות צריכות להיות דירות קטנות? לא ברור.



נראה שהבעיה העיקרית היא ההתנהלות (או חוסר ההתנהלות) של הממשלה, שאינה מתמודדת עם מצוקת הדיור בישראל, אלא מנסה להילחם במחירי הדירות. רוב הכלכלנים העוסקים בנדל"ן רואים את עליות המחירים כדבר טבעי שפוקד שוק שסבל מקיפאון במשך כמעט עשור. לו הממשלה היתה רואה את הדברים באופן דומה, היא היתה מנסה להתמודד עמם אחרת - למשל על ידי עידוד יזמות להשכרת דירות ופיתוח והנגשה של הפריפריה למרכז, כדי לעודד רוכשי דירות לצאת מהמרכז וכך לווסת את השוק.



זה לא קורה, והציבור שנוהר בהמוניו לרכוש דירות אינו מאמין לממשלה - ולא סתם. ממילא המדיניות שלה תיושם רק בעוד חמש עד עשר שנים, ולא תפתור אף אחת מהבעיות הנוכחיות. עד אז, סביר להניח שהמשבר הבא כבר יפקוד את השוק. הבעיה היא שגם כשהמשבר הבא יגיע ומחירי הדירות יירדו, יתברר שמצוקות הדיור נשארו בעינן, מאחר שאף אחד לא טורח להתעסק אתן.