הסוכריה של תשובה: הרוכשים בהנפקת אלעד קנדה יקבלו פיצוי אם המניה תרד

>> אם לא יחולו הפתעות של הדקה ה-90, ההנפקה של חברת אלעד קנדה אינק שבשליטת אלעד גרופ, זרוע הנדל"ן הפרטית של יצחק תשובה בצפון אמריקה, תתבצע בבורסה בתל אביב בשבועות הקרובים. מדובר בהנפקת מניות ראשונה של חברה כלשהי מקבוצת תשובה בגל ההנפקות הנוכחי.



ההנפקה התאפשרה אחרי שהחתמים שלה והנהלת החברה בראשות תשובה הצליחו לגשר על הפערים לגבי השווי שלפיו היא תונפק. כך שאלעד קנדה תנסה להנפיק עד 15% ממניותיה לפי שווי חברה של 600 מיליון דולר - כ-200 מיליון דולר יותר מהונה העצמי של החברה נכון לסוף 2009. בכך תנסה אלעד קנדה לגייס בשלב הראשון עד 90 מיליון דולר. תמורת ההנפקה תשמש לפיתוח הפרויקטים.

בראשונה במסגרת ההנפקה נבנה מנגנון ייחודי, האמור לפצות את המשקיעים אם מניית החברה תרד במהלך של כמה שנים אחרי ההנפקה. עם זאת, אם השווי יהיה מספיק גבוה גם בעלת השליטה באלעד קנדה, אלעד גרופ, תפוצה באמצעות קבלת מניות נוספות של החברה. במסגרת ההנפקה יופקו גם כתבי אופציה סחירים למניות אלעד קנדה, שיהיו חלק ממנגנון קביעת הפיצוי.



כפי שמסתמן, המנגנון יתבסס על קביעת נקודת הייחוס לשווי של אלעד קנדה בעוד כמה שנים, כך שבכל מקרה נקודת הייחוס תהיה גבוהה מ-600 מיליון דולר. כך, לדוגמה, אם נקודת הייחוס שתיקבע על 800 מיליון דולר ואלעד קנדה תיסחר בעוד כמה שנים בעת מימוש המנגנון בשווי הגבוה מכך. בעלת השליטה תפוצה בהפרש בין השוויים, בעוד אם השווי יהיה נמוך מנקודת הייחוס המשקיעים הם שיפוצו בהפרש. כך שייווצר מצב שככל שהשווי יהיה נמוך יותר, המשקיעים ייהנו מפיצוי גבוה יותר. כעת החתמים והחברה נמצאים במגעים לקביעת נקודת הייחוס ולפתרון הסוגיות המשפטיות הכרוכות במימוש המנגנון. את ההנפקה מובילים פועלים אי.בי.אי, לידר הנפקות, כלל פיננסים, אקסלנס ולאומי פרטנרס.



החברה הגישה את התשקיף המתוקן והמעודכן עם דו"חות של רבעון ראשון של 2010, וכעת מחכה לאישור הרשות והבורסה למנגנון שהוצע ומיד לאחר מכן להשלים את ההנפקה. בשלב מאוחר יותר מתכוונת אלעד קנדה להציע למחזיקי האג"ח שלה ושל אלעד גרופ להמיר את האג"ח שברשותם למניות החברה לפי הערך הכלכלי שלהם.



אלעד קנדה תיכננה להשלים את ההנפקה בגל הקודם של מאי 2010 לפי הדו"חות השנתיים של 2009, אך בשל הירידות החדות בשווקים החליטה לדחות אותה. בעקבות כך, בחודשים האחרונים התקיימו (ועדיין מתקיימות) שיחות קדחתניות בין ראשי החברה לחתמים לגבי השווי הריאלי שלפיו ניתן יהיה להשלים את ההנפקה.



לפי מקורבים לצדדים, תשובה סבור כי השווי של אלעד קנדה אינו נמוך מ-800-900 מיליון דולר. הערכה זו מתבססת על הפרויקטים היזמיים של החברה, המצויים כיום בשלבי פיתוח ואמורים להניב לטענתו ערך רב בעתיד עם השלמתם ושיערוכם לפי שוויים ההוגן.



לעומת זאת, לפי המקורבים לחתמי ההנפקה, הם לא הסכימו לגמרי עם תשובה לגבי השווי שהוא נקב, ולכן הצדדים ניסו למצוא פתרון בכדי לגשר על הפערים. בשלב מסוים אף הועלתה אפשרות כי תתבצע הקצאה פרטית של מניות אלעד קנדה למשקיעים מוסדיים בישראל עם מנגנון התאמה של הנפקה שתתקיים בעתיד, בדומה למה שנעשה בשיכון ובינוי נדל"ן. ואולם ככל הידוע תשובה מעוניין להפוך את אלעד קנדה לציבורית, ולכן פועל לשם כך.



אלעד קנדה החלה לפעול ב-2001 בטורונטו, מונטריאול ובקוויבק סיטי. החברה משקיעה בבנייני מגורים, נכסים מסחריים, מבני משרדים ומחסנים לתעשייה הקלה. בנוסף, החברה מחזיקה בשלוש חלקות קרקע המיועדות לייזום פרויקטים למכירה למגורים.



הנכסים המניבים הנוכחיים של החברה ייצרו הכנסות תפעוליות נטו (noi) של 53 מיליון דולר קנדי. שווי הנכסים הוערך ב-932 מיליון דולר קנדי וכנגד הנכסים קיימות הלוואות של 439 מיליון דולר קנדי. נכון לסוף 2009 הועסקו באלעד קנדה 609 עובדים.