לאן נעלמו המיליונים ממגדל היוקרה

>> זה היה יכול להיות סיפור הצלחה נדל"ני. היו בו את כל המרכיבים הדרושים: מגדל יוקרה על קו החוף בנתניה; כדורגלן ישראלי שנהפך ליזם נדל"ן; רעייתו של הכדורגלן - אשת שיווק מבריקה מקיסריה; מיליונר חרדי מבריטניה שמביא את הכסף; ואיך אפשר בלי תושבי החוץ, שמסתערים על הדירות והסוויטות במחירי שיא.



כעת מתברר כי כשמכניסים את כל המרכיבים האלה לסיר אחד, לא תמיד מתקבל תבשיל ערב לחך. לפעמים אפילו נוצרת תקרובת עם טעם מר במיוחד. במקרה הזה, הצדדים נגררים כעת לבית המשפט בעקבות האשמות בגניבת מיליוני שקלים, שקרים וכספים שהועברו באורח פלא לחשבונות בנק בשווייץ.

הסיפור מתחיל עם פגישת המעורבים ב-2006. איש העסקים הבריטי, ג'ונתן דויד פיית', בעל השליטה בחברת אודלאייר, מעונין להשקיע בנדל"ן בישראל. לפיית' לא חסרים אמצעים: הוא פילנתרופ ידוע ובנו של מייסד רשת הנעליים הבריטית faith shoes, שנמכרה ב-2005 תמורת 64 מיליון יורו. באותה שנה הוא חותם הסכם לשיתוף פעולה עם קבוצת רובינשטיין ב.ש סחר ונדל"ן של הכדורגלן לשעבר בני רובינשטיין להקמת פרויקט דירות בשדרות ניצה 20 בנתניה.



רובינשטיין, מחליטים השניים, ינהל את הפרויקט. אלא שרובינשטיין לא מגיע לבד. הוא מכניס לעסקה גם את אשתו ושותפתו, שרה רובינשטיין, מתווכת נדל"ן מקיסריה. נכסי הים, סוכנות התיווך של שרה רובינשטיין, מקבלת בלעדיות על שיווק הדירות תמורת 2% עמלה ממכירה של כל דירה.



היזמים מחליטים להקים מגדל יוקרתי על קו החוף, שיתנשא לגובה של 28 קומות ויכלול 70 דירות. במאי 2006 הם רוכשים את מלון גלי זהב הממוקם בסמוך לחוף הים, ומגישים תוכניות לבנות את הבניין החדש במקום. לפי ההסכם, פיית' מחזיק ב-80% מהזכויות, ורובינשטיין ב-20%.



עד כה נמכרו 57 דירות מתוך 70 הדירות, והן צפויות להימסר לרוכשים בתוך שנה. בידיעה שפורסמה ב-themarker בשנה שעברה סיפר בני רובינשטיין כי מחצית מהדירות שנמכרו מאז התחיל שיווק הפרויקט נרכשו על ידי תושבי חוץ. היזמים דיווחו על הכנסות של 180 מיליון שקל ממכירת 49 דירות, כך שהמחיר הממוצע לדירה היה באותו זמן 3.67 מיליון שקל. אחת מהדירות בפרויקט נמכרה תמורת 23.5 מיליון שקל - הדירה היקרה ביותר שנמכרה בנתניה ב-2009. מדובר בדירת הפנטהאוז, ששטחה 640 מ"ר בתוספת 400 מ"ר מרפסות ובריכה פרטית.



ההוצאות זינקו



אלא שהמכירות והכסף שנכנס לקופה לא הצליחו לשמור על האידיליה בין השותפים. השבוע הגיש פיית' לבית המשפט המחוזי בפתח תקווה תביעה כספית בסך 4.5 מיליון שקל נגד שרה רובינשטיין וחברת נכסי הים.



בכתב התביעה, שהוגש באמצעות עוה"ד בועז אדלשטיין, אמיתי ארליך ועמיעד גולדנברג ממשרד גולדמן-ארליך-גבר- אדלשטיין, מגולל פיית' את השתלשלות העניינים, שבסופה התברר לו לטענתו כי יש בעיה חמורה בתנועת הכספים בפרויקט. פיית' טוען כי הבחין שהוצאות הפרויקט חרגו מהתוכנית העסקית הבסיסית ב-84 מיליון שקל, ובעקבות זאת הרווח הצפוי נשחק מ-96 מיליון שקל ל-48 מיליון שקל בלבד. "נתונים אלה, שהדהימו את התובע, עוררו אצלו חשד כי קיימים אי סדרים כספיים ואחרים בניהול הפרויקט על ידי רובינשטיין", נכתב בתביעה.



פיית' מינה את רו"ח עמיקם בלטברג, המתמחה בביקורת חקירתית, לבדוק את ההיבטים הכספיים של הפרויקט, ואת המהנדס משה רג'ואן לבדוק את ההיבטים ההנדסיים והתכנוניים שלו. "למרבה הצער, התברר לתובעים כי בני רובינשטיין ניצל לרעה את האמון שנתנו בו", נכתב בתביעה, "וניהל את הפרויקט תוך העדפת האינטרסים שלו ושל משפחתו, כשהוא ואשתו משלשלים לכיסם סכומי עתק". לטענת פיית', בני הזוג רובינשטיין הוציאו כספים מהפרויקט בניגוד להסכם תוך שהם מנצלים את עובדת היותו תושב חוץ שאינו מעורה בשוק הנדל"ן המקומי, ואת העובדה כי הפרויקט הופקד בידיהם.



רוקדת על שתי חתונות



הטענה המרכזית של פיית' היא ששרה רובינשטיין רקדה על שתי חתונות: היא קיבלה עמלה מקופת הפרויקט על מכירת כל דירה, ובמקביל דרשה עמלה נוספת של 1%-2% מהרוכשים.



לטענתו היא עשתה זאת בניגוד להסכם ולחוק המתווכים, הקובע כי "מתווך במקרקעין לא יתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו עניין אישי במקרקעין או בעסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את עניינו האישי כאמור וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב". התביעה אף טוענת כי מדובר בניגוד עניינים מצדה של רובינשטיין, "שעלול לגרום למשווק להעדיף את טובתו האישית ולהוריד את מחיר הדירה או לתת שדרוגים עודפים, כדי להבטיח שישלם לו את עמלתו".



לפיית' לא היו הוכחות לחשדותיו וכדי להשיג הוכחות הוא הכניס לתמונה חוקר פרטי, שהציג את עצמו כרוכש פוטנציאלי של דירת פנטהאוז בפרויקט - והקליט את השיחה. הממצאים מרתקים. לכאורה עולה מהם שרובינשטיין הציעה לרוכש המתחזה הנחה משמעותית במחיר הדירה בתנאי שסכום נוסף בסך מיליון דולר יועבר לחשבון בנק פרטי שלה בשווייץ. בתמליל נשמעת רובינשטיין מציעה "לפתוח חשבון בשווייץ", לבצע העברת תשלום לחו"ל ומוודאת ש"אנחנו לא נצהיר עליה" וש"זה נשאר בדלתיים סגורות" (ראו מסגרת).



"רובינשטיין מעלה בצורה חמורה ביותר באמון שניתן בה, ונתפסה על חם בניסיון לשלוח יד בקופת הפרויקט", נכתב בתביעה. לטענת התובעים, ניסיון המעילה נעשה באופן שניכר ממנו שנעשה גם בעבר: "משמעות ההצעה היא שליחת יד בכספים שאמורים היו להגיע לחשבון הפרויקט והסטתם לחשבון הפרטי של בני ושרה בחו"ל, ובמקביל הענקת הנחה פיקטיבית במחיר תוך ניסיון להונות גם את רשויות המס".



פיית' טוען כי אכן גילה שמחירן של כמה דירות שנמכרו בפרויקט הופחת, וכי כמה דירות קיבלו שדרוג ללא תוספת תשלום לאחר המכירה. "הדבר מעלה חשש כבד לכך שהנתבעות פעלו גם במקרים אלה תוך ניגוד עניינים והעדפת טובתן האישית והעניקו הנחה או שדרוג במפרט לקונה ללא תמורה נוספת כדי שהקונה ישלם להן דמי תיווך", נכתב בתביעה. "כך למשל, הנתבעות דאגו לשדרג דירה שרכשה משפחה בקומה שמינית ולהמירה בדירה בקומה 11 ללא כל תוספת תשלום, ולמרבה החוצפה גבו מקופת הפרויקט עמלת תיווך כפולה בגין מכירת שתי הדירות".



בנוסף טוען פיית' כי רובינשטיין גבתה דמי תיווך לפי שער דולר גבוה משער הדולר היציג באותה התקופה וכי נודע לו שב-2007-2009 שילם הפרויקט 830 אלף שקל בגין הוצאות פרסום. לטענתו, מאחר שרובינשטיין גבתה דמי תיווך מהקונים, הרי שהיתה צריכה לשאת בעצמה בהוצאות הפרסום.



גם בכך לא מסתיימות טענותיו של פיית'. לדבריו, הוא גילה כי רובינשטיין נטלה עמלת תיווך מקופת הפרויקט גם בגין דירות שרכשה בעצמה, או שפיית' רכש לעצמו, אף שכלל לא פעלה למכירתן. "למרבה האבסורד, שרה ובעלה בוחרים לעצמם דירה בפרויקט ופיית' נאלץ לשלם להם דמי תיווך רעיוניים בגין הדירה", נכתב בתביעה.



המידע חסוי



פיית' טוען כי החל לאבד אמון ברובינשטיין ב-2009, ובאוקטובר באותה שנה הוא החל לדרוש לעיין בהעתקים של מסמכים הנוגעים לפרויקט. בתביעה נטען כי עד כה לא העבירו לו בני הזוג רובינשטיין את המסמכים, לרבות מחשבים של הפרויקט וחשבוניות רלוונטיות. בנוסף, סירבו בני הזוג להעביר התכתבויות עם רוכשי דירות בפרויקט. במחשב אחד שנמסר לפיית' לבדיקה, נמחק התוכן הרלוונטי. "לחוסר מידע זה אין אח ורע בפרויקטים ובפרט מסוג זה", צוין בתביעה.



בעקבות החשדות דרש פיית' מרובינשטיין לעזוב את תפקידה בפרויקט ובדצמבר 2009 הסכימו הצדדים כי שיווק הדירות יתבצע בתיאום מראש. כעת הוא טוען כי בני הזוג רובינשטיין פעלו בחוסר תום לב בכך שמעולם לא סיפרו לו על גביית דמי התיווך מהקונים, ולכן הוא דורש מהם להשיב לקופת הפרויקט את דמי התיווך ששילמו הרוכשים ואת התשלומים האחרים ששולמו להם מקופת הפרויקט, שלטענתו מסתכמים ב-4.5 מיליון שקל.



עורכי הדין דוד גדעוני וד"ר איתי פלדור ממשרד תדמור ושות', המייצגים את שרה רובינשטיין ואת חב' נכסי הים, מסרו בתגובה כי "מדובר בתביעה מופרכת וחסרת שחר. הגב' רובינשטיין וחברת נכסי הים אינן חייבות לתובעות מאום. נהפוך הוא: הגב' רובינשטיין וחברת נכסי הים שיווקו את הפרויקט בהצלחה מרובה ופעלו לילות כימים לקידומו. הן משוכנעות כי יוכח שהתביעה אינה אלא ניסיון להשחיר את פניהן ולחמוק מתשלום סכומים המגיעים להן בגין העבודה הרבה שהשקיעו בפרויקט ותרומתן המכרעת להצלחתו.



"התביעה נועדה להקדים את התביעה שבכוונתן להגיש לתשלום הכספים הרבים המגיעים להן. גם עורך הדין שייצג את קבוצת פיית' בישראל, עו"ד הרווי בורטון, נאלץ להגיש לא מכבר תביעה לתשלום שכר טרחתו בהיקף של 2.5 מיליון דולר. עניין ההקלטה הנזכרת בכתב התביעה מופרך גם הוא. מדובר בניסיון כושל לטמון מלכודת לגב' רובינשטיין ולשדל אותה לדבר עבירה. כלל הטענות ביחס להקלטה ול'תמליל' שצורף לכתב התביעה יושמעו בבית המשפט".



מתוך תמליל השיחה בין סוכנת הנדל"ן לחוקר המתחזה לרוכש



שרה: תראה, אנחנו מדברים פה על 5 מיליון דולר.



חוקר: ועם כל האקסטרות זה כמעט 5 וחצי.



שרה: מכיוון שאני יודעת את העיסוק שלך רק מהאינפורמציה שאתה אומר לי, האם יש אפשרות לעשות העברה לחו"ל?



חוקר: בטח, בקלות, הכי קל בעולם.



שרה: ואז אנחנו לא נצהיר עליה.



חוקר: בוודאי, אין בעיה.



שרה: אבל זה נשאר בדלתיים סגורות, בדלת הזאת וזהו.



חוקר: בוודאי.



שרה: זה רק בינינו.



חוקר: בוודאי.



שרה: תראה, אני יכולה לגשת לפתוח חשבון בשווייץ...



חוקר: זאת אומרת ש-4 מיליון דולר יירשם בחוזה, ומיליון דולר אתם תקבלו בהעברה לשווייץ לכל חשבון שתבקשו.



שרה: נכון.