>> עשרות אלפי מבנים שחזותם מוזנחת נהפכו לחלק בלתי נפרד מהנוף בערים רבות בישראל. בחלקם המרפסות נוטות ליפול, הגדרות עקומות, הצנרת חשופה, והטיח או האבן המצפים את החזית מתקלפים או מפויחים. פעמים רבות המצב הירוד של המבנים הוא עניין של תרבות ותרבות דיור בפרט; פעמים אחרות הוא תולדה של עלות ותועלת כלכליים, ולרוב מדובר בתערובות של שני הגורמים. בעיריית תל אביב הגיעו למסקנה שכדי להתגבר על העדר המוטיבציה לתחזוקה נאותה של מבנים, יש לפעול עם שוט.
העירייה אישרה השבוע חוק עזר עירוני שקובע כי בעלי דירות בעיר יחויבו לנקות, לטייח ולשפץ את חזיתות נכסיהם כל 15 שנים. בעירייה מקווים כי כך יסתיים עידן המבנים הרעועים והכעורים בעיר, אך נראה שהמציאות הישראלית מזמנת לחוק העזר לא מעט קשיים ומתנגדים, שמפקפקים בהיגיון שמאחוריו ובסיכוייו לשפר את החיים בעיר.
עו"ד חנן אפרים, שותף במשרד אפרים-קטן-וינשטיין, למשל, סבור כי חוק העזר לא יעמוד במבחן בג"ץ. "ברמה האישית אני חושב שמדובר בחוק מבורך. כולנו כאזרחים הולכים ברחוב ורואים בתים שהם ממש מפגעים, ולכן בהחלט צריך לדאוג לחזית יפה ובטוחה. מצד שני, זו סיטואציה לא קלה מבחינה חוקתית, כשהמדינה אומרת לדיירים: אף שרכשתם את הנכס שלכם במיטב כספכם במחירים הגבוהים של תל אביב, אני כריבון קובעת כי זה לא מספיק ואתם תידרשו להשקיע עוד כסף על שדרוג חזיתות הבניינים. מדובר בפגיעה בקניין האישי ובזכות של בעל הנכס לקבל החלטות הנוגעות לרכושו".
בנוסף מתריע אפרים כי החוק עשוי לגרום לעלייה נוספת במחירי הדירות בעיר, כאשר הדירות בבניינים שיעברו שיפוץ יהיו יקרות עוד יותר מרמות המחירים כיום.
שמאי המקרקעין אורי גלבוע מאמין גם הוא שחוק העזר החדש יביא לעלייה נוספת במחירי הדירות. הוא מספר שבאחרונה העניק לדירת שלושה חדרים ברחוב הורקנוס בתל אביב הערכת מחיר של 1.8 מיליון שקל, בעוד שבעלי הדירה ציפו למכור אותה ב-2 מיליון שקל. "הדירה היתה משופצת, אבל החזות החיצונית של הבניין לא נראתה טוב. אם המעטפת החיצונית של הבניין נראית טוב, ערך הנכס יכול לעלות ב-5%-7%".
עבור בעלי הדירות, אומר גלבוע, "שדרוג חזיתות מבנים עם לובי כניסה, מעברים, אינטרקום, חדר מדרגות ועיצוב קל בהחלט יכול להעלות את ערך הדירות". לדבריו, זו יכולה להיות עסקה לא רעה, מכיוון שהעלות המוערכת לעבודות שיפוצים כאלה מגיעה ל-30 אלף שקל לדירה, ובעקבות שיפוץ הבניין, העלייה במחיר דירה ששוויה הקודם היה כ-2 מיליון שקל עשויה להגיע לכ-150 אלף שקל.
בשורות רעות לרוכשים ולשוכרים
גם אם בעלי הדירות עשויים להרוויח מהמהלך, אלו לא בהכרח בשורות טובות לרוכשים ובוודאי שלא לשוכרים. אלו ייאלצו ככל הנראה לספוג גם את עליות המחירים וגם את עלויות התחזוקה הנוספות שבהן יחויבו בעלי הדירות.
שמאי המקרקעין אריה קמיל, לשעבר שמאי המקרקעין בעיריית תל אביב, סובר כי עצם הפנייה של העירייה לבעלי נכסים עשויה להביא לעלייה במחירי השכירות עוד לפני התחלת השיפוצים. לדבריו, "פנייה של העירייה לבעלי הנכסים עשויה להשפיע על כל שוק השכירות כיוון שבעלי הנכסים יבקשו להכין לעצמם קרן שיפוץ ל'יום פקודה'".
הלוואות ב-50 תשלומים
לפי חוק העזר העירוני שאושר השבוע, בעלי נכסים יחויבו לשפץ את חזיתות הבניינים שבבעלותם. עבודות השיפוץ יתבצעו כל 15 שנה לפי החלטה של ועדה ממונה בראשות מהנדס העיר או מי מטעמו. העירייה תוכל לתבוע בעלי דירות שלא ישפצו את בתיהם.
עבודות השיפוץ יכללו בין היתר צביעה, טיוח, סתימה חורים, עיבוי החיפוי ושינוי מיקום של צנרת חיצונית, תיקון או החלפת ריצוף, גינון והקמת גדרות והקמת מסתורי אשפה. כמו כן, יידרשו בעלי הבתים לבצע עבודות הגנה מפני חלודה, סדקים, רטיבות או מים, הסרת מזגן, מתקני קירור או הסקות חיצוניות, שיפור והוספת אדני חלון, שמשות, דלתות ומצללות, הסרת תורני אנטנות וקולטי שמש והסדרה של תעלות מתקני גז, כבלים וכבלי חשמל.
ביישום חוק העזר תסייע החברה העירונית עזרה ובצרון, המעניקה תמיכה וייעוץ לתושבי תל אביב בנושא תחזוקת מגורים. כמו כן, תלווה החברה את הליך השיפוץ ותעניק הלוואות לבעלי דירות בפריסה של 32-50 תשלומים, ובמקרים חריגים אף 72 תשלומים. כעת מקדמת החברה תקנה שתאפשר מתן מענקים של כ-6,000 שקל לבעלי נכסים באזורים חלשים.
"ברגע שהוועדה הממונה תחליט להיכנס למתחם מסוים - שם נפעל, גם באזורים חלשים כמו דרום ומזרח העיר. יש להניח שלא נתנפל על כלל האזרחים בבת אחת. בסופו של דבר אנו מעריכים כי ערך הנכס עולה לאחר שיפוץ, כך שזה משתלם לכולם", כך אומר אלי גינזברג, מנכ"ל חברת עזרה ובצרון.
עוד לפני ההיבטים הכלכליים של החלטת המועצה, רבים תוהים מדוע מבנים חדשים יחסית, שהוקמו בשנות התשעים, מחויבים באותה מידה לשיפוצים כמו מבנים משנות החמישים והשישים שמעולם לא שופצו. "אנחנו לא באים באופן שרירותי כל 15 שנה ודורשים שיפוץ", מסביר גינזברג. "אם אחרי 15 שנה מצב הבית ייראה טוב, לא נבקש שיפוץ. כמו כן, אם אחרי 10 שנים בוצעה עבודה לא כמו שצריך והחזית נראית גרוע, עדיין לפי החוק אנו נחכה עוד חמש שנים עד שנבקש את השיפוץ - כלומר החוק גם מגביל את העירייה.
"בפאריס ובלונדון משפצים כל 10 שנים, אז כאן כל 15. זה בהחלט מידתי. בסופו של דבר העירייה רוצה לעזור לתושבים שהבניין לא ייהפך לבניין מסוכן. אי אפשר לנסוע במרצדס ולחיות בצריף. המטרה היא להביא בשורה חדשה בשיתוף הציבור, כאשר אנחנו נעניק סל סיוע נרחב. במהלך השנה אנו מתכוונים להיכנס למתחמים רבים ומאמינים. ב-2010 אנו צפויי להשלים שיפוץ של 140 בניינים. ואולם בעקבות החוק העזר החדש, ב-2011 המספר הזה צפוי לזנק. לא בגלל המקל, אלא דווקא בגלל הגזרים שניתן, כמו הכוונה ומענקים".
"העיריה צריכה לקחת אחריות"
ואולם למרות הציפיות להעלאת שווי הדירות, עדיין שיפוץ בניין עלול להיות עסק יקר מאוד, במיוחד בעבודות בבתים ישנים, שעלותן צפויה להגיע למאות אלפי שקלים. לכן, למרות חשיבות החוק סובר יו"ר איגוד השיפוצים, ערן סיב, כי על העירייה ליטול חלק מהאחריות על עלות השיפוצים.
לדברי סיב, "בבתים הקרובים לים הבלאי גבוה יותר, ולכן עלות השיפוץ עשויה להיות גבוהה יותר. מן הראוי שעיריית תל אביב, שמקבלת הרבה כסף מארנונה, תסייע לדיירים שלא יכולים לשלם. אסור לגרום לכך שתל אביב תהיה עיר לעשירים בלבד. עיריית תל אביב מתמודדת עם אתגרים ופרויקטים בהיקפים גדולים מאוד ויכולה להתמודד גם עם פרויקטים כאלה".
קמיל מסכם: "החוק הוא חיובי, אך הבעיה העיקרית אתו היא שיש בעלי בתים שאין להם אינטרס לשפץ. כך למשל בעלי דירות שמשכירים את דירותיהם. מבחינתם הדירות מושכרות גם ככה במחירים גבוהים, אז מדוע להשקיע? יש גם בעלי דירות שבדירותיהם מתגוררים דיירים מוגנים. כל מה שהם רוצים זה שהבניין יתמוטט והדיירים יעזבו. כמו כן, יש בעלי דירות שאין להם את הסכומים הדרושים לשיפוצים. הגשת תביעה נגד בעלי בתים שלא משתתפים בשיפוץ היא פתרון לא נכון. יש למצוא סנקציות שפוגעות בכיס, כמו הליכי מסוי. אחת ההצעות שהועלו בעבר הן הפחתת הארנונה לבניינים שעברו שיפוץ - פתרון כזה, אף שהוא מחייב חקיקה ארצית, הוא תמריץ חיובי ועל העירייה לשקול אותו".
"שיפוץ חיצוני של המבנים יגרום לעלייה נוספת במחירי הדירות"
מאת רנית נחום-הלוי
16.7.2010 / 9:43