>> כאשר מתחם תכנוני מסוים מחולק לחלקות קרקע בבעלותם של בעלים שונים ושטחי החלקות, מיקומן וצורתן אינו מתאים לתכנון המפורט שיוזם התוכנית רוצה לקדם, מאפשר החוק לבצע הליך של איחוד וחלוקה מחדש - רפרצלציה. תהליך זה כרוך ברוב המקרים בהפקעת שטחים ניכרים לצורכי ציבור.
החוק מאפשר למוסדות התכנון ליזום ולאשר תוכנית איחוד וחלוקה גם ללא הסכמת בעלי הקרקע, ואולם במקרה זה קובע החוק כי יש לשמור על השווי היחסי בין הבעלים שקרקעותיהם כלולות בתחום התוכנית. כלומר, היחס בין שווי הקרקע של פלוני לסך הכל שווי הקרקעות בתוכנית לאחר אישורה יהיה זהה לשוויה היחסי לפני התוכנית.
לצורך שמירה על עיקרון חשוב זה נערכת על ידי שמאי מקרקעין טבלת איזון והקצאה בה מפרט השמאי את השווי האבסולוטי והיחסי של הקרקע לפני התוכנית ולאחריה. עוד קובע החוק כי במקרים שהחלוקה למגרשים בתכנון החדש אינה מאפשרת איזון מושלם על פי השווי היחסי, ישולמו בין בעלי הקרקע תשלומי איזון בגובה ההפרש בשווי.
ומה קורה כשהקרקע של בעלים מסוים הינה מזערית בשטחה? האם יכול השמאי לקבוע כי לא תוקצה לו כלל קרקע במצב התכנוני החדש, והוא יקבל את חלקו בכסף בלבד בצורה של תשלומי איזון? בשאלה זו עוסק פסק דין שניתן לאחרונה ע"י השופט עודד מודריק בעתירה מינהלית בבית המשפט המחוזי בתל אביב.
העותרת היא חברה קבלנית בשם "נחלת אמיר", אשר על שמה היו רשומים חלקים בשתי חלקות קרקע בתחום רמת גן. במשך השנים תוכננו ואושרו במתחם הכולל את חלקותיה של העותרת ארבע תוכניות בניין עיר, שכל אחת מהן בתורה הפקיעה חלקים מחלקותיה של העותרת, אשר לבסוף נותרה עם פירורים בלבד - 5.4 מ"ר בחלקה אחת ו-55 מ"ר בחלקה אחרת.
ב-2006 אושרה במתחם תוכנית איחוד וחלוקה רג/1500. השמאי שערך את טבלאות האיזון של התוכנית קבע כי לעותרת לא יוקצו כלל זכויות במקרקעין בתחום התוכנית, וכנגד זה ישולמו לה תשלומי איזון בסך של 1,500 דולר.
העותרת עתרה לביטולה של התוכנית בטענה כי לא הודיעו לה על עריכתה ולכן לא יכלה להתנגד ולהשמיע טענותיה בפני ועדת התכנון. בנוסף טענה העותרת כי כפיית תשלומי איזון במקום הקצאת מקרקעין כפי שנעשה בעניינה אינה חוקית, שכן תשלומי איזון תפקידם לאזן הפרשים לאחר שהוקצו המקרקעין ואינם באים במקום הקצאת מקרקעין.
המשיבה, הוועדה לתכנון רמת גן, השיבה כי העותרת השתהתה בעתירתה ובינתיים נוצרו כבר "עובדות בשטח" - חלקים בתוכנית כבר נמכרו על ידי המינהל לרוכשים פרטיים, כבר הוצאו היתרי בנייה והוחל בבנייה. המשיבה טענה כי שטח התמורה הוא כה קטן עד שאין הצדקה מעשית לתת בהקצאת קרקע חלק מזערי שכזה לעותרת.
השופט מודריק קבע בפסק דינו את הכלל: "הציפייה העולה מן החוק היא שבעל זכויות בקרקע ישמור בידיו זכויות במקרקעין שערכם היחסי ב'מצב החדש' אינו נופל מן הערך היחסי ב'מצב הקודם'. אין זו תכליתה של תוכנית איחוד וחלוקה להפקיע מידי בעל זכויות את זכויותיו בקרקע שלא בהסכמתו, בין שמשולמת תמורה ובין שלא משולמת תמורה.
"מנגנון תשלומי האיזון הקבוע בסעיף 122(3) הוא ?כלי עזר' שתכליתו לשמר בתשלומי כסף את היחסיות הנדרשת בין בעלי הזכויות במקרקעין המשתתפים בתוכנית במקום שלא ניתן לשמור את היחסיות באופן מלא באמצעות הקצאת זכויות בקרקע. מנגנון זה ככל הנראה נועד לשימוש משני למנגנון הראשי של הקצאת הזכויות במקרקעין. אין זה מנגנון העומד ?לבחירה' של שמאי התוכנית לשימוש בכל פעם שלהשקפתו נוח יותר ליתן לבעל זכויות בקרקע משתתפת תמורה כספית במקום הקצאת זכויות בקרקע".
עם זאת, השופט קבע כי לכל כלל עשוי להיות גם יוצא מן הכלל וייתכנו מצבים בהם הקצאת הזכויות בקרקע תהיה מזערית עד כדי כך שהיא תהיה משוללת היגיון כלכלי ומעשי. במקרים אלו אין זה בלתי סביר לעגן את מתן התמורה במנגנון תשלומי האיזון הקבוע בחוק.
במקרה דנן קבע השופט כי אין מקום להיעתר לעותרת, שכן התוכנית קיבלה תוקף זה מכבר והלכה למעשה הוראות התוכנית מופעלות, ואין זה מידתי או הגיוני לבטל את המהלך התכנוני ולהחזירו היום אל "המשבצת הראשונה".
-
הכותב הוא עורך דין, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים
asaz@netvision.net.il
כסף במקום קרקע בתוכנית איחוד וחלוקה
אסא זהר
16.7.2010 / 9:43