רגולציה בעייתית

>> מזה כשנה ממתין שוק הנדל"ן לרגולציה של משרד השיכון שתסדיר את פעילות קבוצות הרכישה, שנעשו חלק מהותי משוק הנדל"ן הישראלי - כ-40% מהתחלות הבנייה באזורי הביקוש - ומנוע צמיחה חשוב ביותר במשק. רגולציה זו הכרחית להסדרת התחום, שפעל עד כה בוואקום רגולטורי.

נדמה היה כי שר השיכון אריאל אטיאס, שחרט על דגלו מדיניות ראויה של הורדת מחירי הדיור ויצירת שוק נדל"ן תחרותי, יצר רגולציה שתשמר את ענף קבוצות הרכישה מחד גיסא ותסדירו בצורה מיטבית לטובת הצרכן מאידך גיסא. ואולם תחת רגולציה סדורה העומדת בפני עצמה, בחר משרד השיכון והבינוי לכלול את המלצותיו בחוק ההסדרים.



יתרה מכך, המלצות משרד השיכון מעידות על אי הבנה של קבוצות הרכישה, תוך שחלק מההסדרים המוצעים עומדים בניגוד גמור להיגיון של ההתארגנות בשיטה זו, ומבטלים לחלוטין את השיטה כולה. בעצם המלצותיו ממזג משרד השיכון את קבוצות הרכישה עם פעילות יזמית רגילה.



המלצות המשרד כוללות מנגנונים אשר ממילא מיושמים בפעילות הקבוצות - כמו יצירת הסכם לשיתוף בין כל חברי הקבוצה וקביעת הסדרים שונים בו - ובחלקן האחר מוסיפות חובות על מארגן הקבוצה.



עם זאת, שתי הוראות שנכללו בהמלצות הן בלתי אפשריות ועומדות בניגוד גמור לרעיון של קבוצות הרכישה: הראשונה, חיוב מתן מחיר סופי לדירה, לא רק שמדמה את המארגן ליזם, אלה כאמור עומד בניגוד גמור למהות קבוצת הרכישה. קבוצת רכישה מורכבת מקבוצת של רוכשים פרטיים הבונה עבור עצמה, באמצעות שירותים מקצועיים שהיא מקבלת מהמארגן ומספקים אחרים. בכוחה של הקבוצה להשפיע על המוצר הנבנה, איכותו, מפרטי הבנייה, שטחי השירות הציבוריים ועוד.



כיצד יכול המארגן להתחייב למחיר סופי, שעה שאין לו שליטה מלאה על המוצר הנבנה? יתרה מכך, ספק רב אם חיוב כאמור עולה בקנה אחד עם המלצות רשות המסים, אשר במקרה זה תקבע כי המארגן אינו אלא יזם ומשכך תחיל על הקבוצה מיסוי כפול.



המלצה אחרת עוסקת בחיוב הבנק המלווה לתת לרוכשים ערבויות בנקאיות להבטחת הכספים לצורך התכנון והבנייה (להבדיל מעלות הקרקע). גם הוראה זו נוגדת כל היגיון. בהנחה שיש בנק מלווה לקבוצה, כיצד הבנק - שמעניק אשראי לקבוצת הרוכשים - יוכל להנפיק ערבות בנקאית לטובתם כשהם בעצם החייב העומד מול הבנק? מדובר בדבר והיפוכו.



בפועל, הדרך היחידה שהוראה זו תיושם היא החלת החובה על המארגן עצמו. גם בכך יש משום ביטול גמור ומוחלט של מוסד קבוצות הרכישה. המארגן נהפך מרגע זה ליזם המוכר דירות.



בהמלצות משרד השיכון יש משום מיזוג קבוצות הרכישה בכלל היזמות הקבלנית הרגילה - וראוי לבחון אותן שוב. אנו סבורים כי ניתן בנקל לייצר רגולציה שתשמר את מוסד קבוצות הרכישה, על כל היתרונות הצרכניים הגלומים במוסד זה, ועמו תביא להגנה מירבית על הצרכן.



-



הכותב הוא עורך דין, יו"ר התאחדות קבוצות הרכישה