1,000 שקל לדקת נסיעה

>> לא נוף לים, לא המעלית ולא כמות השיש והמטבח הכפרי. גם הסיסמא "מיקום, מיקום, מיקום", נכונה רק חלקית. שווי הדירה שלכם הוא נגזרת של שלושה משתנים, לפי סדר החשיבות: ההכנסה הממוצעת של תושבי השכונה, מרחקכם מתל אביב (בכל זאת, מיקום) ושיעור המשכילים מבין התושבים. כך עולה מבדיקה שערך השמאי הממשלתי, איל יצחקי.



אז כמה שווה הדירה שלכם? העבודה עוסקת בדירות 4 חדרים בלבד, והנוסחה היא =y

1,052.9tta-112.4i+194,799- כש-y מייצג את מחיר הדירה, i את ההכנסה החודשית הממוצעת של משק בית בשכונה, ו-tta הוא זמן הנסיעה בדקות למרכז תל אביב.



לפי מאפייני השוק המוכרים, כדי לחשב את מחיר דירת 5 חדרים יש להוסיף 20% למחיר לתוצאה שהושגה, וכדי לחשב מחיר דירת 3 חדרים יש להוריד מהתוצאה שהתקבלה 15%. שני הגורמים הללו, של הכנסה ומרחק מתל אביב, מסבירים כ-80% ממחיר הדירה בעיר. היחס בין שווי הדירה למרחק מתל אביב הוא יחס שלילי (ככל שהמרחק עולה, שווי הדירה יורד), ועל כן המרחק מסומן בערך שלילי במשוואה.



כשמדובר במושבים נמצא שהשילוב שמסביר בצורה החזקה ביותר את מחיר הנחלה במושב הוא ההכנסה הממוצעת של תושבי המושב ושיעור המשכילים במקום. נוסחת השווי אליה הגיע יצחקי במחקר: =y



261.987i+52,943e+1,678,980



בנוסחה זו i משקף את רמת ההכנסה החודשית הממוצעת במושב למשפחה ו-e את שיעור האקדמאים במושב מכלל האוכלוסייה הבוגרת. גם כאן הנוסחה מסבירה כ-80% מהמחיר.



לא צריך לקחת ברצינות יותר מדי גדולה את שתי הנוסחאות הללו, ולא מומלץ לנסות ולאמוד באמצעותם באופן מדויק את מחירי הדירות שלכם, במיוחד אם אתם מתגוררים בערים גדולות. בערים אלה האוכלוסיות והנכסים מתאפיינים בשונויות גדולות מאוד, וכדי לקבל תוצאה מקורבת צריך לקחת נתוני הכנסה ממוצעים מהשכונה, והם אינם גלויים בפני כל אחד.



הדבר החשוב יותר שצריך להבין מהנתונים הללו הוא ההיגיון שעומד מאחרי השוק, שלפיו עם כל הכבוד למיקום ולאיכות הנכס, מה שמכריע זו האיכות האנושית של הסביבה, ולכן חשוב להשקיע בראש ובראשונה בה, ולא בנכסים. אנחנו נוהגים לדבר רבות במונחים של "שכונה טובה" ו"שכונה גרועה", והכוונה בדרך כלל אינה לאיכויות הנכסים, אלא לאיכויות התושבים.



מסקנה מכיוון אחר שנובעת מהמחקר היא שרכישת דירה זולה באזור מסוים עלולה להתגלות כעסקה גרועה, משום שהמחיר הנמוך נובע מאוכלוסייה עם מאפיינים סוציו-אקונומיים נמוכים. עם זאת, כדאי לבחון מי נוהר לאזורים מתפתחים ולשכונות חדשות בתחילת דרכן, משום שאם מדובר באוכלוסייה חזקה - סביר להניח ששווי הדירות במקום יעלה.



ונקודה חשובה: קיצוץ הפרמטר של זמני הנסיעה לתל אביב יעלה על פי המחקר את מחירי הדירות במידה ניכרת. כל דקת קיצור דרך לתל אביב תעלה את מחירי הדירות ב-1,000 שקל, ולכן כדאי לאתר מקומות שבעתיד הקרוב יחוברו לצירים ראשיים או למסילת רכבת.



הטבות לא יעזרו



ניתן להסיק מהמחקר מסקנות גם ברמת המדינה. יצחקי כותב כי הטבות ותמריצים שניתנים לרוכשי קרקעות ודירות בפריפריה, מתוך תקווה לעודד הגירת אוכלוסייה חזקה לאותם מקומות, לא ישיגו את יעדם, משום שהמחירים הנמוכים יעודדו רכישות על ידי אוכלוסייה חלשה, וירתיעו אוכלוסייה חזקה מלהגר למקומות הללו. "ייתכן שהפניית חלק מהתקציב להקמת אזורי תעסוקה, בילוי ותרבות, מוסדות השכלה גבוהה וכו' עשויים לחזק יותר אזורים חלשים באמצעות משיכת אוכלוסייה משכילה וחזקה יותר", כותב יצחקי.



מסקנה זו תואמת את כישלונות מבצעי שרנסקי ואיתם מהמחצית הראשונה של העשור. מבצעים אלה, שנועדו לעודד הגירה לפריפריה באמצעות מתן מענקים, לא הביאו בעקבותיהם אוכלוסייה ממרכז הארץ, וההגירה השלילית שנרשמה מהצפון ומהדרום לטובת המרכז נמשכה.



הנה דוגמה מהשבוע: קרקעות של 300-400 מ"ר לצמודי קרקע בערד נמכרו במכרזי מינהל מקרקעי ישראל בטווח מחירים של 10-60 אלף שקל (לא כולל פיתוח ומע"מ). מכאן ברור כי המחירים כבר ממילא נמוכים בהרבה לעומת מרכז הארץ, ולכן סיוע ממשלתי כזה או אחר לא ישפיע בשום צורה על תושב מהמרכז לרכוש שם מגרש.



למרות זאת, גם היום פונה הממשלה לתמריצים, ומועלות הצעות שונות לסיוע במשכנתאות לרוכשי דירות בפריפריה. כך, גם על פי הניסיון וגם לפי הנוסחה, הפריפריה לא תתפתח.