חוזרים לארה"ב

>> מדד מכירות הבתים הקיימים בארצות הברית עלה ביוני זה החודש השלישי ברציפות.



מלאי הבתים בארה"ב פוחת - וקצב הירידה של מחירי הבתים בה יורד. ייתכן שאלו הם הגורמים לזרם של עסקות נדל"ן של חברות ישראליות המשקיעות בארה"ב הפוקד את הבורסה הישראלית בחודשיים האחרונים. גזית גלוב שבשליטת חיים כצמן, אלביט הדמיה שבשליטת מוטי זיסר, ביג, הראל ביטוח (עבור שלוש האחרונות זוהי כניסה ראשונה לשוק האמריקאי), וכן נכסים ובנין וכור מקבוצת אי.די.בי - כולן נמצאות בתהליך של השקעת מאות מיליוני שקלים בנדל"ן בארה"ב.

גם אנשי עסקים כמו הרצל חבס וצביקה בארינבוים מצהירים כי הם מחפשים השקעות נדל"ן בארה"ב.



עסקה ישראלית נוספת היתה בינואר 2010 כאשר חברת אביב ארלון גלובל, שבשליטת דורון אביב, דפנה הרלב, איל לב ארי ויפתח אלוני רכשו עם שותפים שטר חוב מגובה משכנתה בהיקף של 38 מיליון דולר ב-22.5 מיליון דולר, המגובה בשעבוד מדרגה ראשונה על מרכז מסחרי בדרום מערב פלורידה, ארה"ב.



לכל אלה מצטרף עתה גם יצחק תשובה. לראשונה מאז סוף 2008 חזרה אלעד לבצע עסקות בתחום דירות המגורים להשכרה - כך נודע ל-themarker. החברה סיכמה בשבועות האחרונים עסקה שהתבצעה בתנאי דיסטרס (מצוקה), לרכישת 284 דירות באטלנטה מידי בנק מקומי תמורת כ-12.75 מיליון דולר (כ-50 מיליון שקל) - סכום המשקף מחיר של כ-45 אלף דולר לדירה. הבנק החזיק בהלוואה של כ-19 מיליון דולר כנגד הנכס.



אלעד נשיונל גם נמצאת בדרכה לעסקות נוספות בתחום הדירות למגורים להשכרה בטקסס, ג'ורג'יה ומדינות נוספות. החברה מנהלת מגעים ראשוניים לרכישת פורטפוליו של כ-3,000 דירות בטקסס בעסקה בהיקף של כמה מאות מיליוני שקלים. בנוסף מנהלת אלעד נשיונל מגעים עם גופים מוסדיים גדולים בארה"ב (כמו קרנות הפנסיה וחברות הביטוח) לגבי כניסה למיזמים משותפים (joint ventures) בתחום הדירות למגורים להשכרה. בשל הניסיון הרב שצברה אמורה אלעד לנהל את הנכסים תמורת דמי ניהול וכן קבלת אחוזים בשותפויות.



אחרי שנמנעו מלבצע עסקות ב-2009, בימים אלה בוחנים יוסי מנור, מנהל אלעד נשיונל פרופרטיס, ואנשי הצוות שלו עשרות עסקות מדי שבוע ברחבי פלורידה, ג'ורג'יה ומדינות אחרות כדי לאתר מציאות שאמורות לצאת לשוק מידיהן של חברות שנקלעו לקשיים או מידי הבנקים המחזיקים בהלוואות על הנכסים.



העובדה שחלק מן החברות האמריקאיות בתחום הנדל"ן הקמעוני נקלעו לקשיים וחייבות להפחית את המינוף (תהליך ה-deleveraging) ולממש נכסים חוברת למצב הבנקים בארה"ב, שמתחילים לשחרר לשוק חלק מהנכסים שעיקלו במהלך המשבר.



לדברי יזמים ישראלים, פוטנציאל העסקות הוא רב יותר בתחום הנדל"ן המניב (כולל דירות למגורים להשכרה) מאשר בייזום בנייה למגורים, בהתחשב במלאי הדירות בארה"ב שעודנו גדול.



תשואות של 12%-15%



לפי הפעילים הישראלים, בשוק הנדל"ן האמריקאי ניתן כיום לרכוש מרכזים מסחריים בתשואות של 7%-10%, בעוד שהריביות על ההלוואות נעות סביב 5.5%-6%. זאת כשברוב העסקות נקנים הנכסים עם שיעורי תפוסה לא מלאים ושכר דירה נמוך, כך שעם השבחה נכונה ניתן להגיע לתשואות של 12%-15% (לא כולל מינוף), ועם נטילת מינוף סביר של כ-30% משווי הנכס ניתן להגיע לתשואות גבוהות עוד יותר.



בתחום המשרדים התשואות גבוהות יותר מאשר במרכזים מסחריים, אך הסיכונים והוצאות תפעול גדולים יותר בהתאם. גם העסקות בתחום דירות המגורים להשכרה, שהן בעצם עסקות נדל"ן מניב, נראות כיום אטרקטיביות, אך הן דורשות טיפול אינטנסיבי יותר בניהול הנכסים.



במסגרת תנאי העסקה לרכישת 284 הדירות באטלנטה תקבל אלעד מהבנק האמריקאי פרדי מק מימון מחדש בגין הנכס בשיעור של כ-73%, כלומר כ-9.3 מיליון דולר, לתקופה של כ-7-10 שנים בריבית שנתית של כ-5% - והיתר ימומן מהונה העצמי של החברה. העסקה משקפת תשואה (cap rate) בגין הרכישה של כ-8.5%, כלומר מדובר במרווח תשואה של כ-3.5% מהיום הראשון של העסקה.



העסקה בוצעה באמצעות חברה הבת אלעד נשיונל פרופרטיס המנוהלת על ידי יוסי מנור, ומרכזת את הפעילות של אלעד גרופ בתחומי הנדל"ן המניב והבנייה למגורים ברחבי ארה"ב (לא כולל הפרויקטים בניו יורק ולאס וגאס).



אלעד נשיונל פרופרטיס מחזיקה בפורטפוליו של כ-11 אלף דירות להשכרה ומכירה בארה"ב, מתוכו כשליש בפלורידה.



שווי תיק הנכסים של החברה מוערך ב-1.3-1.5 מיליארד דולר.



אלעד us רזידנשל גייסה בישראל אג"ח בהיקף של כ-1.2 מיליארד שקל, ותשלומי הקרן הכבדים (כ-300 מיליון שקל מדי שנה) אמורים להיפרע החל מ-2011.



בתחילת השנה הורידה חברת מעלות s&p את דירוג האג"ח של אלעד us רזידנשל בשתי דרגות, מרמה של aa מינוס לרמה של a, עם השלכות שליליות - כלומר תיתכן הורדת דירוג נוספת - בשל חשש של מעלות לגבי יכולתה של אלעד us לשרת את החוב החל מ-2011. בחודשים האחרונים החלה בעלת השליטה, אלעד גרופ, ברכישה חוזרת של האג"ח של אלעד us רזידנשל כשרכשה אג"ח בערך נקוב של 30 מיליון שקל, ובתמורה כוללת של 24 מיליון שקל. זאת לאחר שהאג"ח שוערכו לפני כמה חודשים כלפי מטה על ידי חברת שערי ריבית, מ-112 אגורות לכ-80 אגורות.