12 מיליון שקל תמורת שקט מהשכנים

>> תוכנית הבנייה אושרה ושר הפנים חתם עליה - זה עדיין לא אומר שהיזמים יכולים לישון בשקט. יזמי מגדל אסותא, קבוצת העיר החדשה, ישלמו פיצויים הנאמדים ב-12 מיליון שקל לטיפוח הסביבה ולשכנים, כדי להסיר עתירה שהגישו נגד אישור התוכנית, וייאלצו להוסיף עוד 9 מיליון שקל למחיר הקרקע, בשל אי עמידה בתנאי האופציה לרכישתה.



ביום חמישי שעבר הוציאה חברת בוימלגרין קפיטל הודעה לבורסה, שלפיה חל שינוי בתנאי המכירה של מתחם אסותא לקבוצת העיר החדשה, בראשות דרור הלוי ורביב צולר, בעקבות אי-עמידתה בלוחות הזמנים שהותוו בהסכם האופציה. על פי ההסכם החדש, בעלי הקרקע אמנם יעניקו לעיר החדשה אפשרות לממש את האופציה עד ל-30 בספטמבר, אבל בתמורה ל-9 מיליון שקל - מה שיעלה את מחיר הקרקע ל-355 מיליון שקל, לא כולל מע"מ. אם תבחר קבוצת העיר החדשה להאריך את תקופת המימוש עד ל-31 באוקטובר, המחיר יעלה ל-356.7 מיליון שקל.

משמעות ההודעה מבחינת חברי קבוצת הרכישה היוקרתית היא ייקור בלתי צפוי של כ-2.5% במחיר הקרקע. אבל מתברר שזה לא הכל - השתלשלות העניינים בפרויקט אסותא עד כה, עוד לפני שהקרקע נרכשה, יכולה להיות מוגדרת כתקלה מנקודת ראותם.



בניגוד לסיפורים של בעיות שהתגלו בקבוצות רכישה אחרות, לא מדובר כאן בתקלה שמקורה במארגני הקבוצה. ל"העיר החדשה" יצאו מוניטין טובים בארגון קבוצות רכישה - במיוחד בהקמת "מגדלי ההיי-טק", פרויקט של 330 דירות במתחם אמפא בתל אביב, שיאוכלס בעוד כמה חודשים.



אז איפה בדיוק השתבשו הדברים? מדובר באותה בעיה שבה נתקלו כל המשקיעים שהיו מעורבים עד כה בפיתוח המתחם - השכנים. הקמת מגדל בלב אזור מגורים המאופיין בבנייה נמוכה מעוררת התנגדויות וערעורים מצד השכנים. אלא שמסתבר כי בעיות אלה עלולות לצוץ מחדש גם לאחר שכולם כבר משוכנעים כי יושרו ההדורים והתוכנית כבר אושרה.



מחלות הילדות של מתחם אסותא



סיפורו של מתחם אסותא החל כשגד זאבי ושותפו דני גולדשטיין רכשו את בית החולים התל-אביבי הוותיק, הממוקם בין הרחובות ז'בוטינסקי, יהושע בן-נון, ורמיזה וקורדובה. היזמים הגישו ב-2005 תוכנית להקמת מגדל של 38 קומות מעל קומת מסחר, שתיכנן האדריכל אורי שטרית, במגרש ששטחו 8.5 דונמים. בהמשך, בגלל קשיים עסקיים של זאבי, היזמים החליטו למכור את המתחם.



באפריל 2006 רכש את המתחם שעיה בוימלגרין, באמצעות חברת בוימלגרין קפיטל, תמורת 235 מיליון שקל. בעת הרכישה דיברו בבוימלגרין קפיטל על הקמת פרויקט מגורים יוקרתי, על פי התוכנית של שטרית.



כשהגישה בוימלגרין את התוכנית להקמת מגדל מגורים בן 38 קומות, מעל קומת מסחר, השכנים כבר היו מאוגדים ומינו ועד פעולה שיהיה אחראי ל-300 ההתנגדויות ששלחו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שדווקא המליצה לוועדה המחוזית לאשר את התוכנית. בין לבין רכש בעל השליטה בחברת אוריין, חן למדן, מחצית מהזכויות בפרויקט.



הוועדה המחוזית החליטה להחזיר את התוכנית לדיון נוסף בוועדה המקומית, על רקע ההתנגדויות הרבות. הוועדה המקומית המליצה להקטין את הפרויקט - ובמאי 2009 הוחלט כי המגדל יהיה נמוך יותר: 26 קומות מעל קומת קרקע ולא 38 קומות, כפי שביקשו היזמים.



מבחינת בוימלגרין זו היתה מכה קשה, עוד אחת מאלה שנחתו עליו מאז החל להשקיע בישראל. הוא ושותפיו החליטו למכור את המתחם. בספטמבר 2009 חתמו עם הלוי וצולר, המארגנים של קבוצת הרכישה העיר החדשה, על הסכם למתן אופציה לרכישת המתחם תמורת 346 מיליון שקל.



קבוצת רכישה מגה-יוקרתית



צולר והלוי החליטו להקים במתחם אסותא פרויקט מגה-יוקרתי: 155 דירות ושטחי מסחר - כולל 30 דירות פנטהאוז וגן, ובכך למקסם את התמורה ממכירת המגדל. בניגוד לזאבי ובוימלגרין-למדן, הלוי וצולר ביססו את התחשיבים הכלכליים על תוכנית שכבר אושרה בוועדה המחוזית ואף נחתמה ידי שר הפנים.



בינואר, שלושה חודשים בלבד לאחר שחתמו על כתב האופציה, הודיעו הלוי וצולר כי מכרו כ-100 מ-155 הדירות בפרויקט אסותא בסכום כולל כחצי מיליארד שקל. מה שאיפשר את מכירת הבזק היה מחירי הדירות - לדברי מארגני הקבוצה, הדירות הקטנות בפרויקט נמכרו ב-2.2 מיליון שקל, סכום המשקף מחיר של כ-26 אלף שקל למ"ר, הנחשב נמוך בהשוואה למרבית מגדלי היוקרה בתל אביב.



כעבור חודשיים, במארס, הודיעה העיר החדשה כי סיימה לשווק את כל 155 הדירות בפרויקט, כולל דירות הפנטהאוז שנמכרו ב-24-35 מיליון שקל כל אחת. בין רוכשי הדירות בפרויקט: שר הביטחון אהוד ברק שרכש דירה במחיר המוערך ב-7-8 מיליון שקל, גליה מאור מנכ"לית בנק לאומי, אלי יונס מנכ"ל בנק מזרחי-טפחות, משה צור אדריכל התוכנית החדשה, רמי קליש שותף ומייסד קרן פיטנגו, ועו"ד דליה טל, שותפה בכירה במשרד קנטור-אחנני-טל, היועצת המשפטית של דירקטוריון לאומי זה 20 שנה וחברתה של מאור.



הלוי וצולר הסבירו כי רבים מהרוכשים הם אנשים אמידים שהחליטו לרכוש דירות גדולות ומפוארות במגדל אסותא, כולל דירות המשתרעות על קומה שלמה בשטח מאות מ"ר. התחושה היתה שהאופציה תמומש הרבה לפני מועד פקיעתה, 15 ביולי, ושהקמת הפרויקט תתחיל תוך זמן קצר. אבל לא זה קרה.



ואז התפוצצה פרשת הולילנד



השכנים, שהצליחו להנמיך משמעותית את המגדל בוועדות התכנון, התנגדו גם לתוכנית שאושרה. שלושה מהם - רענן קסל, אורלי בלום ומרים קיעביץ - הגישו עתירה נגד אישור התוכנית לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב.



העיתוי של הגשת העתירה היה מושלם. בדיוק כשהמדינה רעשה מחשיפתה של פרשת הולילנד - במיוחד הפעילים בשוק הנדל"ן, ובעיקר בתחום התכנון והבנייה. בין השאר, טענו המתנגדים כי אדריכל התוכנית המקורית שטרית, לשעבר מהנדס העיר ירושלים, נכלל ברשימת החשודים בפרשת הולילנד.



בדיון שהתקיים לפני שלושה חודשים בעתירה, אמרה השופטת מיכל אגמון-גונן כי אינה משווה בין המקרים, אבל בענייני תכנון המהירות היא מהשטן. הדברים אמנם לא נכללו בפרוטוקול הישיבה, אבל הותירו רושם רב על המשתתפים.



יתרה מזאת, השופטת אגמון-גונן המליצה להעביר את הדיון בערעור למועצה הארצית לתכנון ובנייה: "בפתח הדברים הציע בית המשפט למשיבות, כי יינתן אישור להגשת ערר למועצה הארצית לתכנון ובנייה בשאלה, האם יש מקום לאישור התוכנית נשוא העתירה, בהיעדר תוכנית עירונית מתאימה, שעל פי כתבי התשובה הכנתה תימשך כמה שנים".



בעלי הקרקע, בוימלגרין ולמדן, ויזמי העיר החדשה, הלוי וצולר - נדהמו. הם התייחסו לפרויקט כאל עובדה מוגמרת. והנה, מתברר שהדברים אינם סגורים - השופטת המליצה להעביר את התוכנית לוועדה הארצית, ומדבריה ניתן להסיק שהיא מוטרדת מהתוכנית.



לפי מידע שהגיע ל-themarker, הארבעה קיימו מפגשים לחוצים כדי להעריך מהם הסיכויים לנער את התביעה הבלתי צפויה. הוחלט כי גם אם רוב הסיכויים שהעתירה תיפול בסופו של דבר, עדיין יש סיכוי קלוש שמשהו יקרה בדרך. החשש היה שהדיונים יימשכו חודשים רבים, מה שעלול לסכן את מימוש האופציה, וכי בסופו של דבר היזמים ייאלצו להנמיך עוד את המגדל ולהכניס שינויים בתוכנית, שיגררו השקעה מוגדלת בסביבת המגדל.



לאור ההערכות בדבר התמשכות הההליכים, מה שייקר עוד יותר את הקמת הפרויקט - מועד פקיעת האופציה, 15 ביולי, כבר חלף - החליטו יזמי העיר החדשה לפתוח במגעים עם שלושת העותרים, כדי להגיע עמם להסדר להסרת העתירה.



על פי הערכות, מתגבש בימים אלה הסדר שלפיו כל אחד מהעותרים יקבל פיצוי בסך כמה מאות אלפי שקלים וקבוצת העיר החדשה תשקיע כ-12 מיליון שקל בפיתוח הסביבה הקרובה לפרויקט.



בסך הכל, כפי שנראה כעת, התנגדויות השכנים יעלו לרוכשי הדירות במתחם אסותא יותר מ-20 מיליון שקל: בסביבת המגדל יושקעו 12 מיליון שקל, בוימלגרין ולמדן יקבלו 9 מיליון שקל נוספים בעבור הקרקע - וכאמור, עוד סכום "זניח" כפיצוי ישיר לשכנים.



פרצה קוראת למתנגד



האם תהיה לכך השפעה על מחירי הדירות? ההערכה היא שהרוכשים יידרשו להוסיף 2%-3% למחיר המקורי כתוצאה מההסתבכות הלא צפויה. לגבי רוב הדירות, מדובר בתוספת של יותר מ-100 אלף שקל לדירה. מי שלא יהיה מעוניין לשלם את התוספת יהיה רשאי לבטל את העסקה. האם רבים יחליטו לבטל? סביר להניח שלא. עדיין, המחירים בפרויקט נראים כדאיים.



הלקח ששכנים יכולים להפיק מהמקרה הזה הוא שגם אם תוכנית אושרה יש סיכוי לשנותה באמצעות פנייה לערכאות. מי יודע, אולי היזמים לחוצים ויסכימו להתגמש ולוותר - על אף שלכאורה אין להם סיבה לעשות זאת.



מהעיר החדשה נמסר בתגובה: "העיר החדשה מחזיקה באופציה הבלעדית לרכישת הפרויקט ותממש אותה, יחד עם לקוחותיה, בזמן הקרוב".



השכן המתנגד קסל אמר בתגובה כי ההערכות הכספיות בכתבה אינן מדויקות: "מדברים כבר הרבה זמן והמגעים כל הזמן מתפוצצים. עד עכשיו לא הגענו לסיכום. אני שם את הדגש בדרישות שלנו על מטרות שיש להגיע אליהן מבחינת שדרוג השכונה, ופחות על ההיבט הכספי".



בא כוחם של השכנים, עו"ד און צוק סירב להתייחס לדברים, וכך נהגה גם המתנגדת בלום. לא ניתן היה לקבל את תגובת המתנגדת השלישית, קיעביץ.