האם כדאי לקנות דירה בתל אביב?

>> מחירי הדירות בת"א ממשיכים להאמיר. מחיר דירה ממוצע בעיר בתום הרבעון הראשון השנה היה 1.71 מיליון שקל, לעומת 1.46 מיליון שקל ב-2008 - עלייה של כ-17% בתקופה כה קצרה. האם גם בשנים הקרובות ימשיכו מחירי הדירות בת"א להאמיר? ואם כן, עד מתי?

נזדמן לי לשמוע לא מעט משקיעים הגורסים כי מחירי הנכסים בת"א "לעולם מתייקרים". למשפט זה לרוב תבוא התוספת "השקעה בת"א היא הטובה והבטוחה ביותר". האמנם?



מעיון בגרף המתאר את המחיר הממוצע של דירות בתל אביב בשנים 1995-2010 עולה כי דירה ממוצעת נמכרה בת"א ב-1995 במחיר של כ-589 אלף שקל. במארס השנה היה מחירה כאמור 1.71 מיליון שקל, כמעט פי שלושה ממחירה לפני עשור וחצי בלבד. מחירים אלו נומינליים ובאופן ריאלי יהיה עלינו להתחשב במדד המחירים לצרכן.



נחזור לשאלה - האם מחירי הדירות בתל אביב תמיד עולים? התשובה היא לא. בשנת 2000 היה מחירה דירה בעיר 1.04 מיליון שקל. שלוש שנים לאחר מכן היה מחירה 896 אלף שקל, ירידה (נומינלית) של כ-14%. את הקפיצה הגדולה במחירים עשתה תל אביב במהלך שלוש השנים האחרונות: מ-1.20 מיליון שקל בשנת 2007 ל-1.7 מיליון שקל השנה, עלייה של 42%!



נתונים אלה לא מתחשבים במדד המחירים לצרכן. כאשר בוחנים את גרף מחירי הדירות, המשקלל גם את המדד, רואים כי עליות המחירים אינן רציפות וקבועות אף שהמגמה חיובית. מצד שני, העיר "ללא הפסקה" עברה גם ירידות מחירים בשיעור ריאלי של כ-20% בשנים 2000-2003. אם ננטרל את עליות המחירים של השנים האחרונות ואת הקפיצה הקיצונית במחירים בשנים 1998-2000, שיעור עליית המחירים הממוצע של דירות בתל אביב בשנים 1995-2007 היה 2% בשנה בלבד.



עיר או פריפריה?



התשואה המתקבלת מהשקעה בנכס מניב נובעת משני מקורות: התשואה הצפויה מהשבח הריאלי של הנכס (עליית המחירים העתידית) והתקבולים החודשיים משכר הדירה. בדרך כלל התשואה המניבה (שכר הדירה) המתקבלת מדירות בתל אביב נמוכה מזו המתקבלת מנכסים זולים יותר בפריפריה. מצד שני, הביקושים ויציבות המחירים של דירות בעיר הגדולה מושכים משקיעים המעוניינים בתשואה הצפויה מהשבחת הנכס. מהי אם כן ההשקעה שתניב את התשואה המצרפית הגבוהה ביותר?



את התשובה לשאלה זו נדע כמובן בעוד עשור או יותר באופן ודאי ומובהק. עם זאת, ההשוואה בין האלטרנטיבות אינה פשוטה. במחיר של 1.7 מיליון שקל נוכל לרכוש דירה ממוצעת בתל אביב או לחלופין לבנות תיק של כמה נכסים, כמו דירת שלושה חדרים ברמלה, דירת שלושה חדרים בעיר התחתית בחיפה ושתי דירות קטנות המיועדות לסטודנטים בבאר שבע. באופן זה נמזער את התנודתיות הצפויה לתיק ההשקעות ונשיג תשואה מניבה (שכ"ד) גבוהה מזו של דירה בתל אביב.



מצד שני, משקיע נדל"ן שעבד על פי רחשי לבו ורכש דירה בתל אביב ב-2007 מציג כיום שווי של יותר מ-40% מעלות ההשקעה. בהנחה שהנכס נרכש במינוף (כלומר בהון עצמי נמוך יותר), התשואה שלו על ההון גבוהה הרבה יותר.



האם כדאי כיום להשקיע בתל אביב? העיר הפגינה עליות מחירים מרשימות בשנים האחרונות, ולא מן הנמנע שמגמה זו תימשך גם בשנים הבאות. עם זאת, הסבירות לשיעור התייקרות בקצב זהה אינו גבוה. בעקבות ההתייקרות, התשואה הגולמית הממוצעת משכר דירה בתל אביב היא כ-3% בלבד.



אלה מאיתנו המאמינים שתל אביב יש רק אחת וש"בתל אביב המחירים רק עולים" מוזמנים להכניס את ידם עמוק לכיס (שלהם, של ההורים ושל הבנק) ולרכוש דירה להשקעה. לאלה החושבים, כמו בשוק ההון, שאין להשקיע במניות שהתייקרו מאוד בתקופה האחרונה, מומלץ לחפש אלטרנטיבות השקעה אחרות. בהצלחה.



-



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס"



שאלות ותגובות באתר: www.jer.co.il