הקלות על ביצוע פרויקטי תמ"א 38

>> בשבוע שעבר התקבלה בכנסת בקריאה ראשונה הצעת חוק להקלת התנאים לאישור תוכנית חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה. המדובר בתיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים) שנכנס לתוקף לפני כשנתיים.

מיד עם כניסתו לתוקף של חוק חיזוק הבתים המשותפים ב-2008 נראה היה כי ערכו המעשי של החוק הוא דל, ושנוכח ההגבלות שהוכנסו בו הוא לא יספק את הכלים הדרושים להתמודד עם אחד המכשולים העיקריים ליישומם של פרויקטים מכוח תמ"א 38 - והוא הצורך בהסכמת כל בעלי הדירות לפרויקט. הצעת החוק שעברה בכנסת בקריאה ראשונה בשבוע שעבר תקל באופן משמעותי על ביצועם של פרויקטים אלה.



ראשית, בניגוד לחוק המקורי, ניתן לקבל את אישור המפקח על המקרקעין לתוכנית בנייה, הכוללת עבודות לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה מכוח תמ"א 38 גם לפני שניתן היתר בנייה. לפי החוק הקיים, תנאי מוקדם לפנייה אל המפקח, שיכול לאשר את התוכנית ולגבור בכך על התנגדות המיעוט, הוא הוצאת היתר בנייה. אלא שהוצאת ההיתר כרוכה בהשקעת משאבי זמן וממון רבים, ואין פלא שמרבית היזמים נמנעו מלהיכנס להשקעות הכבדות הנדרשות לכך במצב של חוסר ודאות באשר לעתיד הפרויקט.



תיקון חשוב נוסף שהוכלל בהצעת החוק הינו הפחתת הרוב הדרוש לביצוע פרויקט של חיזוק הבניין, הכרוך בהרחבת דירות מגורים או בתוספת דירות, לרוב רגיל של בעלי הדירות בבית המשותף - קרי, 51% בלבד. כאשר מדובר בפרויקט הכרוך בהרחבת דירות בלבד, החלטת רוב רגיל כשלעצמה תהיה תקפה ומחייבת, ואילו במקרה של תוספת יחידות דיור, יש צורך גם באישור המפקח.



זאת ועוד, על פי החוק הקיים, ההפחתה בדרישת הרוב מתייחסת אך ורק להיתר בנייה מכוח תמ"א 38, ואילו לגבי כל תוספת בנייה אחרת, המשולבת בפרויקט ומבוססת על מימוש זכויות בנייה הנובעות מתוכניות אחרות, נותר הצורך בהסכמה של 100% מבעלי הדירות. מאחר שבדרך כלל במסגרת הפרויקט מכוח התמ"א, מבקשים הן היזמים הן בעלי הדירות למקסם את הרווחיות של המיזם על ידי ניצול של כל זכויות הבנייה מכל מין וסוג שהוא, לרבות מכוח תוכניות מקומיות, הרי שהצורך בהסכמת כל בעלי הדירות לפרויקט נותר על כנו. לעומת זאת, לפי הצעת החוק, די ברוב רגיל גם לצורך ניצול זכויות בנייה מכל מקור אחר.



בהשלמה לכך, בוטלו במסגרת הצעת החוק ההגבלות הנוגעות לתוספת השטח ולמספר הדירות שיווספו לבניין במסגרת הפרויקט, וכן הוספה הוראה המאפשרת הוצאת שטחים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות, כגון שטחי חניה.



נראה כי משתתקבל הצעת החוק, ניתן יהיה לקדם ביתר קלות פרויקטים מכוח תמ"א 38 על בסיס הסכמה של רוב רגיל של בעלי הדירות. השמירה על זכויות המיעוט מוגבלת לאפשרות המוקנית להם לפנות אל המפקח על המקרקעין כאשר הם רואים עצמם נפגעים באופן מהותי מהתוכנית.



-



הכותבת היא עו"ד, שותפה במשרד מינצר-כרמון, רובננקו