בנק ישראל: דמות "משקיע הנדל"ן הישראלי" - שכיר המרוויח 11 אלף שקל ברוטו

שכיר שמרוויח 11 אלף שקל ברוטו בחודש - זהו משקיע הנדל"ן הישראלי הממוצע שמשקלו בקרב משקיעי הנדל"ן עומד על 61%. כך עולה מדו"ח הפיקוח על הבנקים שהוציא הבוקר בנק ישראל. המדובר בשכר גבוה לעומת השכר הממוצע במשק שעומד על כ-8 אלף שקל.



בשנת 2009 רשמו היקפי הפעילות בשוק הדיור שיא של 100 אלף עסקות - עלייה של 7.5% לעומת 2008. עלייה חדה זו אינה כוללת את העסקות שבוצעו באמצעות קבוצות רכישה אולם בבנק ישראל מעריכים כי "פעולתן של קבוצות הרכישה התרחבה מאד ב-2009".



הבנקים העמידו בשנת 2009 היקפי שיא של אשראי (35 מיליארד שקל). 60% מההלוואות בשנת 2009 היו בריבית משתנה לעומת 48% בלבד ב-2008. מעניין כי עקב ירידת הריביות, בעיקר הריביות המשתנות, גובה התשלום החודשי עבור משכנתא חדשה ממוצעת שנלקחה בשנת 2009 נמוך ביחס להלוואה שנלקחה בשנת 2008.







"הציבור פונה לאפיק השקעה הנתפס בעיניו כבטוח ונושא תשואה חיובית: נדל"ן"



בבנק ישראל מסבירים היטב את השתלשלות האירועים שהפכה את הדירות למצרך מבוקש כל כך ואשר העלתה את מחירי הדיור בשנת 2009 ב-14% בממוצע ארצי או בכ-30% באיזורי ביקוש ובראשם תל אביב. רכישת הבתים התבצעה בשל עליית משקלם של רוכשי דירה שנייה ויותר, כתחליף לנכסים פיננסיים ארוכי טווח, כלומר רכישת "דירה להשקעה".



ירידת ערכם של הנכסים הפיננסיים שבידי הציבור במהלך 2008 ובתחילת 2009 הביאה להפנמת הסיכון הכרוך בהשקעה ישירה בשוק ההון בארץ ובעולם, למרות ההתאוששות המהירה שהייתה בתחום זה בהמשך 2009. לנוכח ההכרה בעובדה שביצועי החיסכון ארוך הטווח של הציבור תלויים בשווקים אלה, הכספים שנמשכו ב-2008 מאפיקי החיסכון הפיננסי ארוך הטווח לא הוחזרו לשם במהלך 2009. במקום זאת העדיף הציבור לפנות לאפיק השקעה ארוך טווח הנתפס בעיניו כבטוח יותר וכנושא תשואה ריאלית חיובית לאורך שנים - נדל"ן.



מנגד: היצע הדירות לטווח קצר הוא קשיח יחסית, בשל מגבלות על תהליך הייצור (כגון זמינות של קרקע ועובדים), מגבלות בירוקרטיות ומגבלות פיננסיות. קשיחות זו של היצע הדירות מעכבת התאמה מהירה של ההיצע לגידול הביקוש, והתוצאה הבלתי נמנעת היא עלייה מהירה של מחירי הדירות.



התפתחות זו הגדילה השנה משמעותית את סכום ההלוואה הממוצעת. לאורך כל שנת 2009 גדלו היקפי העסקאות בדירות, ורכיב ההשקעה בסך הרכישות היה גדול. בשונה מאשר בשנים קודמות, החל משנת 2008 נרשמה עלייה ניכרת ברכישות דירה להשקעה גם מחוץ לאזור המרכז.



כוח המשיכה של אזורים אלה, בעיקר באר-שבע וחיפה, נובע ממחירן הנמוך יחסית של הדירות בהם, המאפשר רכישת נכס מניב גם למשקי בית בעלי עושר פיננסי לא גדול. על פי נתונים שמקורם
במינהל הכנסות המדינה, כ-39% מרוכשי הדירות בבאר-שבע במחצית הראשונה של השנה מתגוררים מחוץ לאזור - לעומת 22% בלבד בשנת 2003. אזורים אלה מתאפיינים גם בתשואת דיבידנד (שכר דירה) גבוהה יחסית. על פי אומדנים שונים, תשואת הדיבידנד על השקעה בנדל"ן באזור הדרום הייתה ב-2009 כ-4.4%, לעומת כ-3.3% באזור ת"א.