מעלות S&P על נדל"ן מניב: המשק הישראלי מפגין חוסן כלכלי לעומת הכלכלות המפותחות

"המשק הישראלי מפגין חוסן כלכלי ופרמטרים חיוביים אל מול כלכלות המפותחות של ארה"ב וחלק ממדינות אירופה ונראה כי הוא יוצא מהמיתון הגלובלי המהירות רבה יותר מארצות רבות. שיעור הריבית המקומי מצוי בשפל היסטורי ומשפיע לחיוב על המחירים בענף הנדל"ן", מציינים כלכלני מעלות s&p בסקירתם על הענף הנדל"ן המניב.



מתוך 28 חברות נדל"ן מניב אשר דורגו על ידי מעלות במחצית הראשונה של 2010 - 11 חברות נותרו בדירוג ובתחזית הקיימים ללא שינוי ול-9 חברות הורד הדירוג או התחזית לשלילית. ב-8 חברות נרשמה עלייה בדירוג או שיפור בתחזית. תחזית הדירוגים של רבות מהחברות המדורגות בענף נותרה עדיין שלילית (18 מתוך 35), אך ניתן לראות כי שיעורן ירד ביחס לשנה הקודמת.



לדברי אליס קדם מחברת מעלות, "כיוון תחזית הדירוג קשור להידרדרות הצפויה ביחסים הפיננסיים של החברות עקב הרעה או אי יציבות בשווקים בהן הן פועלות, לצבר הפרויקטים של יזמים, המשך ירידת שווי נכסים שמגדיל מינוף ובעיקר קשיי נזילות וחוסר בגמישות פיננסית עקב צרכי מימון גבוהים".



בקבוצת החברות אשר עיקר פעילותן בישראל, חלה התייצבות ואף עלייה מתונה בהערכות השווי. עלייה זו נבעה מירידה ברמת הסיכון של נכסים ומשיפור ברמת התפוסה של נכסים ועלייה מסוימת בשכר דירה, בין היתר, עקב עדכוני מדד. מאידך, בקבוצת החברות הפועלות בחו"ל, נרשמו מגמות שונות מהן לא ניתן להסיק על סיום תהליך ירידות הערך, זאת על רקע האפשרות להמשך ירידה בדמי השכירות ושיעורי התפוסה באזורים רבים באירופה וצפון אמריקה. כמו כן, חברות הפועלות באירופה חשופות גם ברבעון השני לשחיקה ביחס יורו-שקל.



בענף המשרדים בישראל, חלה התייצבות ואף שיפור מסוים בשיעורי התפוסה ובדמי השכירות הממוצעים, סבורים האנליסטים. ברבעון הראשון של 2010, עלו מחירים באיזור תל אביב-רמת גן ב-3%-5%. אולם, שיעורי התפוסה ורמות המחירים הממוצעים רחוקים עדיין מרמתם טרם המשבר ונעים בסביבות ה-85% באזור תל אביב-רמת גן. במעלות ממשיכים לראות בתחום המשרדים אחד מן הסקטורים התנודתיים יותר בנדל"ן המניב והרגיש ביותר בעיתות המשבר.



בתחום המרכזים המסחריים לא ניכרה השפעה מהותית של האטה הכלכלית על דמי השכירות או על שיעורי התפוסה במרכזי המסחר של החברות המדורגות, וזאת בשל רצונם של הרשתות הקמעונאיות הגדולות לשמר את מיקומן בקניונים המובילים ובשל הביקוש בתקופה האחרונה מצד רשתות בינלאומיות להיכנס לקניונים המרכזיים. להערכת מעלות, רמת הפדיונות למ"ר תישאר יציבה בתקופה הקרובה.