וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

האוצר ובנק ישראל מתווכחים על בועת הנדל"ן

אריק מירובסקי

29.7.2010 / 8:05

בנק ישראל העלה את הריבית על בסיס נתוני הלמ"ס שלפיהם שוק הנדל"ן ממשיך להמריא - אך על פי נתוני מינהל הכנסות המדינה באוצר השוק נמצא ברגיעה. סערה סביב מחירי הדירות

יום לאחר שנגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, הודיע על העלאת הריבית האחרונה, בין היתר עקב המשך עליית מחירי הדירות, פירסם משרד האוצר נתונים של מינהל הכנסות המדינה, שלפיהם מחירי הדירות נמצאים כבר מזמן בתהליך אטי של ירידה. שוב עולה על הפרק איכות הנתונים הקיימת על שוק הנדל"ן בישראל.

הגוף האחראי מכוח החוק על נתוני הבנייה, המכירות ומחירי הדירות הוא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שעליה בין היתר מסתמך בנק ישראל. בכל חודש מפרסמת הלמ"ס כמה מדדים, בהם מדד מחירי הדיור, המורכב בחלקו הגדול מהשינוי במחירי שכר דירה, ומדד מחירי הדירות בבעלות, המבטא את השינוי במחירי הדירות. מדי רבעון מפרסמת הלשכה נתונים על מחירי דירות ושכר דירה ממוצעים.

עד לתקופה האחרונה לא הושמעו טענות רבות נגד הפרסומים הללו. עליות המחירים המטאוריות של שנות ה-90 היו טבעיות, לנוכח גלי העלייה, וירידות המחירים של סוף שנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 התקבלו אף הן בהבנה לאור המיתון, האינתיפאדה ופקיעת בועת ההיי-טק. לעומת זאת, בעקבות התנהגות השוק בשנתיים האחרונות - עליות מחירים גדולות בתקופה של משבר עולמי, שבה אין הגירה לישראל וששכר העבודה בה נותר כמעט ללא שינוי - הועלתה ביקורת חריפה על שיטת החישוב של הלמ"ס. המבקר העיקרי היה משרד האוצר.

זה החל לפני כשנה, בהערת שוליים קצרה שהובאה בסקירה של מינהל הכנסות המדינה שבמשרד האוצר על שוק הנדל"ן ב-2008. בסקירה נכתב כי בעוד לפי נתוני המינהל מחירי הדירות במהלך אותה שנה שמרו על יציבות - מדד מחירי הדירות בבעלות הדיירים שפירסמה הלמ"ס רשם עלייה של 11% במחיר הדירות.

"יצוין כי על פי המדד של הלשכה מתעדכנות, על פי החוק, מדרגות מס הרכישה; לפיכך הועלתה תקרת הפטור ממס רכישה בינואר 2009 לכמיליון שקל", נכתב בהערה. "תחת התפלגות העסקות ב-2008 מדובר בהפסד הכנסות ממס רכישה הנאמד ב-80 מיליון שקל ב-2009", כתבו במינהל הכנסות המדינה, וניכר היה שכאבו שם את אובדן ההכנסות על סמך נתונים שלדעתם היו שגויים.

כיצד נוצרו הפערים?

כיצד נוצרו הפערים הללו בין האוצר ללמ"ס? הנתונים של שני הגופים מקורם בעיבודי נתונים המתקבלים מעסקות הנדל"ן הנרשמות במס שבח. בעוד במינהל הכנסות המדינה הנתונים נותרים ברמת עיבוד גולמית יחסית, הלמ"ס מקבל עיבוד ופילוח של מדגם עסקות המקובץ למאגר הנתונים כרמ"ן (כרטסת מחירי נדל"ן). אם מדגם הכרמ"ן היה מייצג, המגמות של שני הניתוחים אמורות היו להיות דומות, אבל באוצר טוענים כי כרמ"ן אינו בנוי ממדגם מייצג של עסקות, קיים בו חסר גדול של עסקות והניתוחים לפיו שגויים.

מנהל הלמ"ס, פרופ' שלמה יצחקי, הודה כבר אז כי ידוע לו שבקובץ הנתונים שעליו מבוססים הניתוחים נמצא חסר המוערך בכ-15% מהעסקות, וכי עדיין לא בוצעה בדיקה מסודרת שתבהיר מדוע מתקיים חסר כזה ומהו גודלו האמיתי.

בעקבות הביקורת, החליטה המועצה הציבורית לסטטיסטיקה - הגוף הציבורי המלווה את עבודת הלמ"ס וכולל בין היתר אנשי אקדמיה, ממשל ומגזר פרטי - לקיים דיון נרחב בנושא מהימנות נתוני הנדל"ן של הלמ"ס. בישיבה, שהתקיימה ב-31 באוגוסט 2009, התברר שמשרד האוצר אינו היחיד הסבור כי יש בעיות בנתוני הלמ"ס.

"קיימת בעיה בקובץ כרמ"ן", סיפרה מנהלת האגף למידע וניתוח כלכלי במשרד השיכון, רחל הולנדר. "כשנכנסים לעסקה, חסר מידע על שטח הדירה, איזה יד הדירה, ולעתים יש מחיר לא הגיוני". השמאי אהוד המאירי התלונן כי "אין שום ביקורת על הצהרת מספרי החדרים והשטח, ולכן אין שום בסיס להשוואה בין הדירות השונות".

הביקורת המעניינת ביותר הוצגה על ידי ד"ר אבי שמחון, המשמש כיום כיועץ הבכיר הכלכלי של שר האוצר ובאוגוסט 2009 עדיין כיהן כראש החוג לכלכלה חקלאית באוניברסיטה העברית בירושלים. שמחון אמר בפשטות כי "עד שלא יהיה בסיס נתונים מדויק, לא נוכל לומר בוודאות מה קורה למחירי הדירות בישראל". עד היום לא נעשה דבר לשיפור הנתונים, ולפיכך, אין בישראל מידע מדויק לאן פונה שוק הנדל"ן.

אז מה עושים? בבנק ישראל אומרים, שבדרך כלל הם מתבססים במחקרים שלהם על מדדי הלמ"ס, אולם נעזרים גם בנתוני משרד האוצר ובמקורות אחרים, בהם מדד yad2-TheMarker כדי לגבש מסקנות על התהליכים העוברים על השוק. נראה כי עד שנתוני הלמ"ס לא יעברו השבחה רצינית - תהליך שאינו נראה באופק - המחלוקת על מידת נכונותם ועל נכונות המדיניות שמגובשת על פיהם תמשיך להתקיים.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    0
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully