פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      נושאים חמים

      כיצד תרכשו דירה בת"א ב-200 אלף שקל?

      הזינוק במחירי הנדל"ן בערי המרכז מנפצות לרבים את החלום לרכוש דירה. בעקבות כך, חזרה ההתעניינות בדירות דמי מפתח, שעבור רוכשים ומשקיעים רבים מצטיירת כפתרון בכלל לא רע

      עליות המחירים במרכזי הערים מרחיקות את הדירות באזורי הביקוש מהישג ידם של רבים. בעקבות כך, עולה שוב ההתעניינות בדירות בדמי מפתח, שמצטיירות כפתרון עבור חלק מהרוכשים והמשקיעים.

      מדובר בצורת התקשרות ישנה, במסגרתה בעל הדירה מכר זכות דיירות מוגנת לדייר, שקיבל כך זכות לגור בדירה כל חייו תמורת דמי שכירות נמוכים. לפי הערכות, ישנן כיום עדיין אלפי דירות המאוכלסות בידי דיירים מוגנים בירושלים ובתל אביב.

      ההתעניינות כיום מגיעה משני הצדדים - מצד אחד, משקיעים המחפשים לרכוש בעלות על נכסים שמתגוררים בהם דיירים בדמי מפתח, מתוך תקווה כי הדיירים יסתלקו והנכס יעבור לרשותם; ומצד שני - דיירים שרוכשים זכות דיירות מוגנת על מנת לחיות בזול במרכזי הערים.

      "את יודעת מה ההשקעה הטובה ביותר שעשיתי בחיי?", שאל אותי תושב גבעת שמואל המבצע לעתים עסקות נדל"ן, ומיהר להשיב: "רכישת דירה בדמי מפתח שביצעתי לפני שלוש שנים". כדי להרוויח בעסקות דמי מפתח נדרשים הרבה סבלנות ומזל, וכנראה שהוא התברך בשניהם. בקיץ 2007, תקופה של עליות מחירים בשוק הדירות התל-אביבי, רכש המשקיע מגבעת שמואל דירת 3.5 חדרים בשטח 78 מ"ר עם מרפסת קטנה באזור רחוב שינקין, בעסקת דמי מפתח. מחירה של דירה דומה, בבעלות פרטית רגילה, באותה תקופה היה כ-1.3 מיליון שקל. מכיוון שהתגורר בה דייר מוגן בן 85, הדירה הוצעה למכירה בכ-200 אלף שקל בלבד. המשקיע זיהה את ההזדמנות - וסגר עסקה.

      במשך שלושה חודשים שילם הדייר המוגן שכירות מוגנת בסך 170 שקל לחודש בלבד, ואז הוא מת. היות שלא התגוררו עמו בני משפחה בדרגה ראשונה, החזקה על הדירה עברה לידיו של הבעלים בלא תמורה. כיום, שווי הדירה מוערך ב-1.8 מיליון שקל, והיא מושכרת במחיר של 5,100 שקל לחודש.

      ככה עושים עסקת נדל"ן

      רציתי לעשות עסקת נדל"ן", מספר המשקיע מגבעת שמואל. "באותו זמן פרשתי מהחברה, קיבלתי פיצויים וקרן השתלמות - ולכן העסקה הזו, שלא ניתן לקחת עליה משכנתא, התאימה לי. בהתחלה נרתעתי. אחרי הכל, דובר על עסקה בדמי מפתח, מושג שכמעט עבר מהעולם, אבל לקחתי סיכון. כבעלים של הנכס, הדייר המוגן שילם לי גרושים מדי חודש. לאחר שנפטר, שווי הדירה קפץ וכיום היא שווה כמעט פי 10 מהמחיר ששילמתי בעבורה".

      שנה לאחר שרכש את הדירה בתל אביב הציע המשקיע מגבעת שמואל לחבר קרוב שלו, נשוי ואב לשניים, לרכוש דירה בעסקת דמי מפתח - במקרה זה מהצד השני, כלומר לרכוש את זכויותיו של הדייר המוגן ולעבור להתגורר בנכס. "הוא חיפש דירה במרכז תל אביב במחיר שפוי. העסקה התאימה לו כמו כפפה על היד", הוא מסביר.

      בעבור דירת 4.5 חדרים ברחוב בן יהודה בתל אביב, בשטח 115 מ"ר, שילם החבר 780 אלף שקל ב-2008. בנוסף, הוא משלם לבעל הנכס 100 דולר בחודש. "הוא גר במרחק 50 מטר מהים ויש לו מרפסת שמשקיפה לרחוב", אומר המשקיע המזדמן. "איפה אפשר למצוא דירת 4.5 חדרים ליד הים ב-800 אלף שקל? אם היה שוכר את הדירה הזו היה משלם עליה 4,000 שקל בחודש, לפחות".

      "מושג שכמעט עבר מהעולם"

      עסקת דמי המפתח הונהגה בישראל על ידי הבריטים באמצע שנות ה-40. בשנות ה-50 הרשויות עודדו את השימוש בשיטה כפתרון חלקי למצוקת הדיור של מאות אלפי העולים החדשים, שלא היה באפשרותם לרכוש דירה במחיר מלא.

      "דמי מפתח" הם כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת כשמקבלים חזקה בנכס. לדירה בדמי מפתח שני "שותפים": הדייר המוגן, שרוכש זכויות בנכס במחיר נמוך משמעותית משווי בעלות פרטית בטאבו, ובעל הבית. בהמשך, הדייר נדרש לשלם לבעלים דמי שכירות מופחתים - בדרך כלל כמה מאות שקלים בחודש. דייר מוגן יכול למכור את זכויותיו בנכס, לבעלים או לצד שלישי, אם כי עליו להעביר 40% מהסכום לבעל הבית.

      תשלום דמי המפתח מעניק לדייר את הגנת החוק למגורים בנכס כל ימי חייו. דירה מוגנת אינה עוברת בירושה אוטומטית. אבל אם הדייר המוגן מת, קרוביו ממדרגה ראשונה יוכלו "להיכנס לנעליו" - בתנאי שגרו איתו בדירה במשך חצי שנה ברציפות.

      עד שנות ה-70 עסקות דמי המפתח היו נפוצות, בעיקר בירושלים ובתל אביב. עם השנים השימוש בדמי המפתח כמעט ונעלם בשל ניגוד האינטרסים הגלום בשיטה זו - הדייר המוגן אמנם שילם 60% משווי בעלות בטאבו, אבל הוא נתון למרותו של בעל הנכס. כמה דוגמאות למקרים שבהם הבעלים יכול לדרוש מהדייר המוגן לפנות את הדירה: אי-תשלום דמי השכירות בזמן, ביצוע שיפוצים ללא אישורו, שימוש בדירה שלא למגורים, תלונות שכנים על הטרדה מצד הדייר או אם השכיר את הדירה או חלק ממנה.

      "היחסים בין הדייר המוגן לבעלים הם כמו בין חתול לעכבר", מסביר עו"ד לאון אמיראס ממשרד אמיראס ירדני ושות' העוסק במקרקעין ובחוק הגנת הדייר. "האינטרס של בעל הבית הוא להוציא את הדייר המוגן מביתו ולרכוש את זכויותיו בזול. בתוך כך, בעלי בתים רבים נוטים למרר לדיירים את החיים, לרדוף אותם, לבחון בזכוכית מגדלת ולנסות להתיש אותם במערכות המשפט.

      "כל מה שבעל הבית רוצה זה שהחזקה של הדייר במושכר תבוטל, או שהדייר יילך לעולמו, כי ?הוא הורס לי את החיים'. אם בעולם העסקי מחפשים מצב של win-win, בעולם של חוק הגנת הדייר מדובר במצב של loss-loss", מדגיש אמיראס.

      "באחד המקרים הדייר המוגן הכניס לבית את הנכד שלו"

      גם להיכנס לנעליו של בעל הבית אינו דבר פשוט. במשרד ירדני-אמיראס טיפלו בעשרות מקרים שבהם נעשו עסקות לרכישת דירות מגורים תפוסות על ידי דייר מוגן מתוך ציפייה שהדייר יעזוב את הנכס במהרה. בפועל, הציפייה לא התממשה והעסקות הסתבכו.

      "באחד המקרים הדייר המוגן הכניס לבית את הנכד שלו. בהמשך, הנכד נרשם בכתובת זו במשרד הפנים, וכעבור חצי שנה הודיע לבעל הבית שהוא דייר מוגן לכל דבר ועניין. קשה גם להוכיח נטישה של דייר מוגן ובתי המשפט נוטים להגן על הדייר המוגן.

      "דורות של משפחות ותיקות מירושלים, שעוד לפני קום המדינה החזיקו בבעלות על מאות נכסים בעיר, לא זכו לראות נכס אחד פנוי - בנכסים התגוררו דיירים מוגנים, כשאת מקומם תפסו בני משפחותיהם. מי שלפי ספרי המקרקעין נחשב מיליונר, קיבל בפועל לירות בודדות בגין דמי השכירות".

      אלטרנטיבה לחרדים

      השימוש בדירות בדמי מפתח מקובל במגזר החרדי, בעיקר כמענה למחירי הנדל"ן הגבוהים. בשכונות רבות בירושלים שבהן מרוכזות חסידויות - הבוכרים, מאה שערים, מקור ברוך, זכרון משה - הביקושים הגבוהים וההיצע הנמוך גרמו לעליות מחירים משמעותיות. מחירה של דירת 60 מ"ר באזור הוא כ-350 אלף דולר, סכום שזוג צעיר מתקשה לגייס. הפתרון: דירות בדמי מפתח.

      "הציבור החרדי נאמן למרכזים החברתיים שלו ואינו מתפתה בקלות למגדלי צמרת", מסביר הראל בן-משה, מנהל המגזר החרדי באנגלו סכסון. "הציבור הזה צריך את המקווה שלו, ההכשרה של בד"צ, מרכזים חברתיים וחינוכיים ונגישות לחסידות. מבחינתם, העיקר הוא האזור, ולא משנה להם מה מצב הדירה או אם היא רשומה בטאבו. אנחנו מבחינים בביקושים אדירים לדירות כאלה, כשבימים אלה אני משווק בניין של הקדש שבו דירות בדמי מפתח".

      בשנה האחרונה בוצעו בירושלים גם כמה עסקות בדמי מפתח בין דייר יוצא לדייר נכנס. בשכונת זכרון יעקב נמכרו זכויות של דייר בדירת 2.5 חדרים, 50 מ"ר, תמורת 700 אלף שקל. הזכויות בדירת שלושה חדרים, 60 מ"ר, באותה שכונה, נמכרו ב-820 אלף שקל.

      "הביקוש האדיר בקרב הציבור החרדי לדירות בדמי מפתח ומצוקת הדיור הקשה הביאו לעליות מחירים בעסקות דמי המפתח", ממשיך בן-משה. "בעוד שווי הזכויות של דייר מוגן הוא בדרך כלל כ-50%-60% ממחיר השוק, הציבור החרדי בירושלים קונה חזקה כזו גם תמורת 70%-80% ממחיר השוק. היות שהבנקים לא מעניקים מימון למשכנתאות בעסקות כאלה, גיוס הכספים נעשה על ידי סיוע מהמשפחה, עמותות ומוסדות".

      יש דירות בדמי מפתח

      הפריחה בשוק הנדל"ן השפיעה ישירות גם על שווי הנכסים מסוג זה. שיטוט זריז באינטרנט חושף לא מעט דירות בדמי מפתח (כלומר זכויות של דייר מוגן) המוצעות בשוק: דירת 90 מ"ר ברחוב דיזנגוף מוצעת בכ-800 אלף שקל, דירת שלושה חדרים ברחוב אנגל בתל אביב בכ-850 אלף שקל ודירת גג ברחוב אחד העם, 20 מ"ר, מוצעת למכירה ב-300 אלף שקל. "דירות בדמי מפתח הן פתרון לזוג צעיר שרוצה לגור במרכזי הערים ולשלם מחיר ריאלי. עם זאת, המחירים על מאוד", מסביר המשקיע מגבעת שמואל. "דירה בדמי מפתח, 65 מ"ר, ברחוב בן יהודה בתל אביב מוצעת בכ-930 אלף שקל, לפי כ-14 אלף שקל למ"ר. לפני כשנתיים נרכשה באותו רחוב דירת 115 מ"ר לפי כ-6,700 שקל למ"ר. מדובר בעלייה של יותר מ-100%".

      עו"ד אורן ולירו ממשרד ולירו מירושלים, המתמחה במקרקעין ובחוק הגנת הדייר, מוסיף: "בירושלים קיים שוק פעיל בדירות בדמי מפתח. בחמש השנים האחרונות אנו מבחינים במשקיעים רבים שמבקשים לרכוש נכסים תפוסים על ידי דיירים מוגנים מתוך מטרה לקדם פינוי בהסכמה או בהליכים משפטיים, כדי לקבל בסופו של יום נכס מקרקעין חופשי. מדובר בהשקעה לטווח ארוך".

      דוגמה: משקיע פרטי רכש בשנה האחרונה שלוש דירות מגורים, התפוסות על ידי דיירים מוגנים, בבניין ישן בשכונת מקור ברוך בירושלים. מדובר בשתי דירות בנות שלושה חדרים ובדירת ארבעה חדרים. סכום העסקה הכולל: 2.1 מיליון שקל.

      "שוק המגורים בדמי מפתח נמצא במגמת עלייה", ממשיך עו"ד ולירו. "אם בעבר המשקיעים נרתעו מעסקות כאלה, כיום קיימת נכונות להיכנס לסוג כזה של השקעה כדי לשים תפיסת רגל בטאבו. עד לפני כשנתיים המשקיעים היו מוכנים לרכוש נכס תפוס על ידי דייר מוגן ב-20% משווי טאבו. בגלל עליות המחירים והביקושים חזקים המשקיעים מוכנים לשלם כיום על נכסים תפוסים בין 25% ל-40% מהשווי בטאבו".