מחירי הדירות אינם הבעיה

>> נניח שמלאך יורד משמיים וחותך את מחירי הדירות ב-30% או 40%. האם בעיות הנדל"ן של מדינת ישראל ייפתרו? רבים סבורים שכן - הטוקבקיסטים באינטרנט יחגגו, נגיד בנק ישראל ינשום לרווחה ויעכב העלאות נוספות של ריבית, חברי הכנסת יוכלו לטפל בנושאים אחרים, וגם הממשלה תתפנה לעניינים שנראים בוערים יותר. אבל האם הדברים באמת כך? כמובן שלא.

החולי הבסיסי של שוק הדירות בעשור האחרון הוא בראש ובראשונה הנהירה לאזור המרכז. בעשור האחרון הגיעה למרכז אוכלוסייה בהיקף של 10-15 אלף איש בשנה מהפריפריה. האוכלוסייה הזו נזקקת לדירות, והיא מגדילה את הביקושים. העובדה הזו, אליה איש מקובעי המדיניות אינו מתייחס, עונה במידה רבה על השאלה, מדוע עליית המחירים באזור ת"א חורגת בהרבה מקצב עליית השכר. אבל זו רק מחצית מהתשובה.



החלק השני של הבעיה הוא הבנייה הבלתי מספקת של דירות. קבלנים בישראל נמצאים כיום במצב משונה, שבו אין התלכדות בין הביקושים לדירות להיצע הקרקעות. בפריפריה, שבה אין בעיה של היצע קרקעות, אין ביקושים לדירות ולכן כמעט שלא בונים. במרכז, שבו מתמקדים הביקושים, אין היצע רב של קרקעות, וכשיש - פעמים רבות הן אינן נגישות או שעלות ההפשרה שלהן גבוהה וכרוכה למשל בניקוי קרקעות מזוהמות ובהקמת תשתיות רבות של מחלפים ומוסדות ציבור. לחלק זה ניתן לצרף את אי קיומו של שוק שכירות ממוסד, בצורה של בניית פרויקטים להשכרה ארוכת טווח.



אותו "מלאך גואל" לא רק שלא יפתור שום דבר מבעיות היסוד בנדל"ן, אלא להיפך - רק יגביר אותן. המוטיבציה של היזמים לבנות פרויקטים בשוק כזה תיפול לשפל, והם יחדלו לבנות; מאידך, תושבים מהפריפריה שייווכחו שמחירי הדירות במרכז יורדים ושיותר קל לרכוש דירה באזור תל אביב, יגבירו את הביקושים לדיור במרכז, תוך השארת הפריפריה מוחלשת וריקה עוד יותר מהיום.



אותו דבר יקרה, אם נממש את התוכניות להגדלת היצע הדירות במרכז. גם אם הן יתרמו לירידות מחירים, הן יגרמו במקביל לעליות ביקושים, שיביאו מאוחר יותר לעליות חוזרות של מחירים. כך למעשה, הטיפול באופנים כאלה רק יחמיר את חוליי שוק הנדל"ן; זמן קצר לאחר שהמלאך שלנו יעלה בחזרה לשמים, יש להניח שמחירי הדירות ימריאו לרמה גבוהה מזו שאנו מצויים בה כיום.



התייחסות נכונה למצוקת הנדל"ן צריכה להתייחס לבעיית הנגישות לתל אביב, שהולכת ומחריפה ומאלצת רבים שעובדים בעיר להתקרב אליה ככל האפשר ולדור בסביבתה בשכירות או בדירה בבעלות. פקקי תנועה שמתחילים 50 ק"מ מתל אביב (למשל מחלף אולגה), ורכבות עמוסות שאינן עוצרות בתחנות ביניים (למשל פרדס חנה-כרכור) הם פקטורים נדל"ניים כבדי משקל לפחות כמו עודף הביורוקרטיה. כמו כן, עידוד בנייה יזומה לשכירות הוא כורח שהממשלה נכשלה עד כה בטיפול בו, ואין זמן ראוי יותר מעכשיו לטפל בו.



טיפול בפקטורים הללו יווסת בצורה טובה יותר את המחירים, יעודד הגירה אל מחוץ למרכז ויאפשר למשפחות להחליט בין שתי אלטרנטיבות ראויות - רכישת דירה או מגורים בשכירות.