האטה בשוקי הנדל"ן בחיפה ובבאר שבע - אך בירושלים ובת"א הזינוקים נמשכים

>> חיפה ובאר שבע, הערים שהיו הפופולריות ביותר בקרב משקיעים ב-2009, חוות התקררות מסוימת בביקושים. שיעור עליית המחירים בשתי הערים מתחילת השנה היה הנמוך מבין חמש הערים הגדולות בישראל - כך עולה ממדד יד2 ו-themarker ליולי. עליות המחירים בתל אביב ממשיכות לדהור, ומתחילת השנה עלו בשיעורים של 10%-12%.



עם זאת, מי שמחפש עדויות להתקררות שוק הנדל"ן לא ימצא הרבה מעבר למעט רמזים פה ושם (למשל ירידות מחירים בדירות חמישה חדרים בצפון, כפי שיפורט בהמשך). רק בשש מתוך 31 הערים הנדגמות במדד ירדו מחירי הדירות הממוצעים. בשוק השכירות בולטת ירידה במחירי דמי שכירות של דירות גדולות ברוב הערים שנדגמו.

ההאטה בשוקי הנדל"ן בחיפה ובבאר שבע באה לידי ביטוי בתנודות המחירים מתחילת השנה. מחירי דירות שלושה חדרים, האהודות על משקיעים, בתל אביב ובירושלים עלו מתחילת 2010 בשיעור של 12% ובראשון לציון המחירים עלו ב-8.8%. בבאר שבע המחירים עלו ב-3.2% בלבד, ובחיפה לא נרשמה כל עלייה במחירים.



המשמעות היא ששוקי המשקיעים מתקררים, מה שעשוי להקרין בעתיד גם על רוכשי דירות למגורים, אך קשה לקבוע דברים בוודאות בנוגע לשוק הנדל"ן, שהצליח להפתיע שוב ושוב בשנים האחרונות. בתוך כך, לא נראים בשוק סימנים מיידיים לירידות מחירים.



דירות חמישה חדרים בהרצליה מבוקשות יותר



מחירי הדירות בתל אביב עלו בשיעור ממוצע של 1% ביולי, כשהעלייה המשמעותית נרשמה במחירי דירות ארבעה חדרים, שעלו ב-3.2% לרמה של 1.9 מיליון שקל; מחירי דירות שלושה וחמישה חדרים לא השתנו ונותרו ברמות של 1.4 ו-2.7 מיליון שקל בממוצע בהתאמה.



מחירי דירות חמישה חדרים בגבעתיים רשמו עלייה גדולה של 4.8% ל-2.48 מיליון שקל בממוצע, ואולם מחירי דירות שלושה וארבעה חדרים בעיר רשמו ירידות קלות: דירות שלושה חדרים ירדו ב-1.2% ל-1.43 מיליון שקל ומחירי דירות ארבעה חדרים ירדו ב-0.9% ל-1.78 מיליון שקל בממוצע. גם השכנה רמת גן רשמה עליות מחירים - מחירי דירות שלושה חדרים עלו ב-1.8% ל-1.31 מיליון שקל; מחירי דירות ארבעה חדרים עלו ב-1.1% ל-1.64 מיליון שקל ומחירי דירות חמישה חדרים עלו ב-1.2% ל-2.2 מיליון שקל.



בין מחירי הדירות בצמד השכנות חולון ובת ים מסתמנים יחסים לא עקביים. מחירי דירות שלושה וארבעה חדרים בחולון היו ביולי גבוהים ממחירי הדירות בבת ים בשיעור של כ-5%, אך במחירי דירות חמישה חדרים נרשם בחודש שעבר מהפך, והמחירים בבת ים - 1.92 מיליון שקל - היו גבוהים בכ-15% מאלה שבחולון - 1.66 מיליון שקל. זאת, ככל הנראה, מכיוון שהדירות המוצעות למכירה בבת ים הן בדרך כלל חדשות ויוקרתיות יותר מהדירות באותו הגודל המוצעות למכירה בחולון השכנה.



צמד שכנות אחד שמתנהג בצורה דומה הן הערים הרצליה ורעננה: מחירי דירות שלושה וארבעה חדרים ברעננה גבוהים מאלה שבהרצליה (1.4 מיליון שקל מול 1.28 מיליון שקל בממוצע בדירות שלושה חדרים ו-1.85 מול 1.73 מיליון שקל בדירות ארבעה חדרים), אך בדירות חמישה חדרים, המחירים בהרצליה (2.16 מיליון שקל בממוצע) גבוהים מאלה שברעננה (2.13 מיליון שקל). חשוב להדגיש כי הנתונים אינם כוללים וילות וקוטג'ים אלא רק דירות בבנייה רוויה, כך שמחירי הנכסים בהרצליה פיתוח, למשל, אינם כלולים בממוצע ההרצלייני.



תל אביב משמרת עוצמה בשוק הנדל"ן



בשוק הדירות של שלושה חדרים, הדירות היקרות ביותר ביולי היו ברמת השרון - מחיריהן הגיעו לכ-1.45 מיליון שקל בממוצע. אחרי רמת השרון בדירוג מחירי דירות שלושה חדרים נמצאת גבעתיים, עם מחירים שהגיעו ל-1.43 מיליון שקל; תל אביב, שבה הוצעו למכירה דירות שלושה חדרים ב-1.41 מיליון שקל; ורעננה, עם מחירים של 1.4 מיליון שקל לדירות שלושה חדרים.



נתונים אלה מלמדים על עוצמתה של תל אביב בכל הקשור לשוק הנדל"ן, משום שבניגוד לרמת השרון, רעננה וגבעתיים - ערים קטנות עם היצע דירות קטן יחסית - היצע הדירות בתל אביבי גדול מפי עשרה מהיצע הדירות של שלוש הערים האלה גם יחד, והמגוון בתוכו אדיר - מדירות עלובות בדרום העיר ועד לדירות יוקרה במגדלים. המחירים הגבוהים בתל אביב עשויים להעיד גם על רמות המחירים הנהוגות בצפון העיר.



הדירות שמחיריהן עלו בשיעורים הגבוהים ביותר ביולי היו דירות חמישה חדרים בלוד, שהמריאו ב-14% למחיר של938 אלף שקל. גם ברמלה השכנה המחירים זינקו בכ-8% למחיר של 1.04 מיליון שקל. את התופעה הזו קשה להסביר - ייתכן שבעלי דירות שאבו עידוד מעליות המחירים הגבוהות שנרשמו בערים אלה בתקופה האחרונה (כ-50% בשנתיים האחרונות), והחליטו להעלות את המחירים המוצעים של הדירות שלהם, וייתכן שמדובר בטעויות מדגם. מחירי דירות חמישה חדרים בעכו רשמו עליות של כמעט 12%, שאף להן אין הסבר בשטח.



תופעה בולטת נוספת במדד יולי היא ירידת מחירים גורפת במחירי דירות חמישה חדרים באזור הצפון. בחיפה ירדו מחירי דירות כאלה ב-4.2% ל-1.01 מיליון שקל; בקריית אתא המחירים ירדו ב-3.2% ל-703 אלף שקל; בקריית מוצקין ירדו המחירים בכ-2% ל-851 אלף שקל; בחדרה צנחו המחירים ב-7.6% ל-1.04 מיליון שקל; ובטבריה נרשמה ירידה של כ-5.2% ל-581 אלף שקל. בכרמיאל ובנהריה נרשמו ירידות מחירים ברמות נמוכות יותר.



האם מדובר במקריות? לא בטוח. מתווכים שפועלים באזורים אלה מדווחים על התקררות בשוקי הנדל"ן, ובמקרים כאלה, הראשונות להיפגע הן הדירות הגדולות והיקרות יותר.



בשוק השכירות התופעה הבולטת שנרשמה ביולי היא ירידה בדמי השכירות הנדרשים על דירות גדולות ב-15 מתוך 24 הערים שנדגמו בסקר. ברוב ערי השרון והפריפריה נרשמו ירידות במחירי דמי השכירות, לרוב בשיעורים של 1%-2%; בערי המעגל השני - הרצליה, רמת השרון וראשון לציון - הירידות כוללות גם את מחיריהן של דירות של שלושה וארבעה חדרים. קשה להעריך את הסיבה לירידות המחירים, וייתכן שהיא נעוצה בעזיבה של משפחות ששכרו דירות במהלך הקיץ, והגדלת ההיצע.



מבחינת דירוג החיפושים - הדירות המבוקשות ביותר לרכישה הן דירות שלושה וארבעה חדרים בראשון לציון ובחיפה, שתופסות את ששת המקומות הראשונים בטבלה. בשוק השכירות אין מתחרים לתל אביב, שתופסת את ארבעת המקומות הראשונים, ואחריה רמת גן.