תשקיף אלעד קנדה מציג: הנדסה פיננסית למתקדמים

>> כפי שנחשף אתמול ב-themarker, רשות ניירות ערך אישרה את התשקיף של חברת אלעד קנדה עם מנגנון פיצוי מיוחד למשקיעים. בעקבות זאת יוצאת הנפקת החברה לדרך בבורסה של תל אביב. מועד ההנפקה הוא בשבועות הקרובים. החברה תונפק לפי שווי של 600 מיליון דולר קנדי - כ-45% יותר מהונה העצמי נכון לסוף מארס 2010, שהסתכם ב-417 מיליון דולר קנדי.

במסגרת ההנפקה מוצע למשקיעים לרכוש 12.5 מיליון מניות רגילות של אלעד קנדה במחיר של 22 שקל למניה, כ-11% מהון המניות של החברה, כשסך כל התמורה היא כ-270 מיליון שקל.



המשקיעים שירכשו את המניות יקבלו גם כ-9.4 מיליון ע"נ כתבי אופציה סדרה 1 הניתנים למימוש למניית אלעד קנדה במשך 3 שנים תמורת מחיר מימוש במזומן של 22 שקל למניה (שיותאם לחלוקת דיווידנד ויהיה צמוד לשער הדולר הקנדי). כן יוצעו למשקיעים כתבי אופציה מסדרה 2 הניתנת למימוש למניה אחת של החברה במחיר מימוש של 24 דולר קנדי.



ואולם הסוכריה טמונה בהתחייבות. במסגרת תנאי התשקיף התחייבה החברה כי אם שווי שוק של אלעד קנדה יהיה נמוך מ-700 מיליון דולר קנדי וינוע בטווח של 400-600 מיליון דולר קנדי, תבצע החברה הצעת רכש לכתבי אופציה סדרה 1 - כך שהוא ישקף את הפער בין מחיר מימוש של האופציה (22 שקל למניה) לבין מחיר רצפה של 7 שקלים למניה. כך, לדוגמה, אם השווי של אלעד קנדה בעוד 3 שנים יהיה 500 מיליון דולר קנדי, המשקיעים יפוצו בכ-100 מיליון דולר קנדי.



בנוסף, יוקצו לאלעד גרופ 2.5 מיליון אופציות לרכישת 2.5 מיליון מניות (כ-2.2%) במחיר מימוש של 0.01 דולר קנדי. האופציות יהיו ניתנות למימוש רק אם בעוד 3 שנים מההנפקה יעלה שווי השוק של אלעד קנדה ליותר מ-700 מיליון דולר קנדי.



בנוסף, לאותם המשקיעים (מרבית הגופים המוסדיים הגדולים) המחזיקים גם באג"ח של אלעד גרופ ויחזיקו גם בכתבי אופציה סדרה 2, תהיה אפשרות להמיר את האג"ח שברשותם (לפי המחיר הכלכלי המתואם שלה - פארי), שאינן סחירות, למניות סחירות של אלעד קנדה בהיקף של כ-270 מיליון שקל. כך שאם האג"ח יומרו למניות, שיעור המניות שבידי הציבור יגיע לכ-22% והחברה תוכל להיכנס למדדי ת"א 100 ות"א נדל"ן 15.



מנגנון זה נוצר כדי לגשר על הפער בין השווי שלפיו סבורים באלעד קנדה שוות הקרקעות של החברה בטורונטו ומונטריאול לבין ההון עצמי הנוכחי של החברה. המשקיעים יצטרכו להחליט אם האופציות שהוצעו להם במסגרת בהנפקה מספיק אטרקטיביים כדי להיחשף לשוק הנדל"ן הקנדי, שאמנם נפגע פחות מהמשבר משווקים האחרים, אך לא בטוח שבעבור המשקיע הישראלי הוא חלופת ההשקעה האופטימלית כיום.



פרסום התשקיף חשף בראשונה את התוצאות הכספיות של החברה. ברבעון הראשון של 2010 שמרו הכנסות החברה על יציבות, בדומה לרבעון המקביל, ברמה של כ-24 מיליון דולר קנדי. הרווח הנקי הסתכם ב-276 אלף דולר קנדי, לעומת 962 אלף דולר קנדי ברבעון המקביל.



נכון לסוף מארס 2010, הסתכם הגירעון בהון החוזר (עודף שלילי בין התחייבויות שוטפות לנכסים שוטפים) ב-90 מיליון דולר קנדי. החברה מציינת כי תזרים המזומנים מפעילות השוטפת צפוי להספיק לה כדי לפרוע את התחייבויותיה. בעקבות העובדה כי לאלעד קנדה אין דירוג אשראי, חלק מנותני האשראי של החברה ביקשו כי החברה האם אלעד גרופ תיתן ערבויות של כ-407 מיליון דולר קנדי.



מבדיקה של ביצועי המניות של חברות (בעיקר קרנות הריט הנהנות מתנאי מיסוי מיוחדים), כמו בורדווק ריל אסטייט אינבסטמנט וקילם פרופרטיס הנסחרות בבורסת טורונטו, ופועלות בתחומים דומים לאלו של אלעד קנדה - עולה כי מניותיהן חזרו לרמות שלפיהן נסחרו ערב המשבר בשווקים באוגוסט 2007, כשחלק מהן אף נמצאות כיום בשיא. אמנם קנדה נהנית מהגירה חיובית, מעתודות טבע רבות, אך אין הדבר מבטיח כי שוק המניות בה בכלל וענף הנדל"ן בפרט לא יגיבו בירידות נוספות.