לא להיבהל מעליית הריבית

>> ביום שני האחרון של כל חודש מתאסף קהל עצום של משקיעי נדל"ן אל מול אמצעי המדיה המגוונים בדריכות יתרה: האם ריבית הפריים תעלה, או שלא? ואכן, ביום שני האחרון של יולי החליט הנגיד להעלות שוב את ריבית בנק ישראל ובכך את ריבית הפריים (הגבוהה ממנה ב-1.5%) לשיעור של 3.25%.



בכל פעם שריבית הפריים עולה אני מקבל כמות לא מבוטלת של שיחות טלפון, והשאלה בכולן זהה: האם זה הזמן למחזר את הלוואות הפריים ולקחת הלוואה בריבית קבועה? לאחר העלאת הריבית האחרונה עלתה כמות הפניות.

בכדי לענות על שאלות אלה נידרש, מחד, לנתח באופן סטטיסטי את ריבית הפריים בשנים האחרונות ומאידך, להשוות לאלטרנטיבות הקיימות בשוק. נכון להיום, ריבית הפריים גבוהה ב-1.25% מנקודת השפל שבה היתה בין אפריל לאוגוסט 2009. שיעורה היה אז 2% בלבד. לעומת זאת, בהתייחס לעשור האחרון בלבד, ריבית זו נמוכה ב-9% משיעורה בינואר 2000 - אז הגיעה לכ-12%!



על הלוואה של 700 אלף שקל לתקופה של 20 שנה במסלול הפריים, ישלם הלווה 3,970 שקל לחודש בריבית פריים שנתית של 3.25%, ואולם אם הריבית תהיה 12%, יזנק ההחזר החודשי ל-7,707 שקל. אכן בעייתי.



מה הסיכוי שריבית הפריים תעלה שוב לרמה של 12%, 10% או אפילו 8%? כמובן שאין באמתחתנו תשובות לשאלות אלה, אך מאידך, באפשרותנו להגן על עצמנו מכך.



אנו רואים שריבית הפריים כיום נמצאת באופן משמעותי מתחת לשיעורה הממוצע בעשור האחרון, ולכן הצפי הוא להתייקרות. עם זאת, ניתן להניח שהשוק כיום יציב יותר ממצבו אך לפני עשור, ולכן הסבירות לריביות "מגה" פריים נמוכה.



ניתוח היסטורי של ריביות הפריים בעשור האחרון מראה כי ריבית הפריים מינואר 2000 ועד היום היתה בממוצע 6.4%. ממוצע שיעור הפריים בין ינואר 2003 לאוגוסט 2010 הוא 5.4%, ואם נתייחס לכחמש השנים האחרונות, כלומר, ינואר 2006 עד היום, נקבל את הערך 4.6%.



ובכן, האם הלוואת הפריים עדיפה? לכל מסלול הלוואה יתרונות וחסרונות. הלוואה במסלול הפריים ניתנת למחזור בכל עת ללא קנסות ואינה צמודה למדד. מצד שני, ההחזר החודשי תנודתי מאוד ביחס להלוואת אחרות.



נניח ממוצע ריבית פריים רב-שנתי של 5.5%. עוד נניח שהבנק יאשר לנו (בהלוואה ל-25 שנה) מרווח שלילי של 0.7%, כלומר, שיעור הריבית הממוצע עבורנו יהיה 4.8%. מה עדיף במקרה זה - משכנתא בריבית פריים או בריבית קבועה צמודת מדד?



בהנחה שמדד המחירים לצרכן יהיה 3% לשנה, על מנת שסך ההחזר המצרפי (לא מהוון) לכל חייה של הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד יהיה זהה לזה של הלוואה במסלול הפריים בריבית ממוצעת של 4.8%, הריבית הקבועה צריכה להיות 1.5% בלבד! האם ניתן לקבל הלוואה כזו ל-25 שנה? כמובן שלא.



הלוואת משכנתא איכותית ויציבה בעלות נמוכה על פני תקופה של שני עשורים או יותר חייבת להיות מפוזרת ומאוזנת. לפריים יתרון היסטורי בעלות המצרפית ובגמישות (היעדר קנסות), אך גם חיסרון עצום בדמות תנודתיות ההחזר. מומלץ לשלבה עם הלוואה בריבית קבועה צמודת מדד ועם הלוואות נוספות (משתנה, מט"ח וכו').



אותם לווים בעלי חשיפה גבוהה להלוואות במסלול הפריים, טוב יעשו אם ימחזרו חלק מההלוואה לטובת הלוואות שבהן ההחזר החודשי יציב יותר, ויפה שעה אחת קודם. בהצלחה.



-



הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס"



שאלות ותגובות באתר: www.rej.co.il