בג"ץ הקשת המזרחית העלה את מחירי הנדל"ן

>> בג"ץ הקשת המזרחית, שהתקבל לפני כ-9 שנים, הוא בין השאר תוצאה של פעילות תנועת הקשת הדמוקרטית המזרחית. ראשיתו של ההליך בתחילת שנות ה-90 כאשר בעקבות העלייה הגדולה מחבר העמים התקבלו במועצת מקרקעי ישראל החלטות מיוחדות שעסקו בשינוי ייעוד מזורז של קרקע חקלאית לצורכי מגורים ו/או תעסוקה. המינהל קבע אז כי כל חוכר קרקע חקלאית שיקצה שטחים לצורך בנייה עבור פרויקטים לעולים החדשים יקבל פיצוי בשיעור של 27% משווי הקרקע לאחר שינויי הייעוד (מה שידוע כהחלטה מספר 727).

בעתירת הקשת המזרחית נטען כי המושבים והקיבוצים מקבלים פיצוי גבוה מהראוי לדעתם. בעקבות החלטת הבג"ץ בוטלו החלטות אלה של מינהל מקרקעי ישראל, ומאוחר יותר התקבלו במקומן החלטות חלופיות שקבעו פיצוי נמוך בהרבה ולא ריאלי.



זהו סוד גלוי שבג"ץ הקשת המזרחית גרם נזק אדיר לשוק הנדל"ן בישראל. עד לבג"ץ היתה התעניינות ערה של יזמים בשוק החופשי בקרקעות חקלאיות במגמה להריץ בהן הליכים של שינוי ייעוד ולהפשיר אותן לבנייה למגורים ולתעסוקה. החלטות מינהל מקרקעי ישראל, שהיו תקפות לפני הבג"ץ, איפשרו לבעלי קרקעות לקבל פיצוי ראוי, ויצרו כדאיות לשחרור הקרקע לצורך שינוי ייעוד. הבג"ץ טרף את הקלפים בכך שהביא לביטול אותן החלטות.



הקיפאון שנוצר בעקבותיו בכל הנוגע להפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה יצר מחסור אדיר בקרקע זמינה והוא מורגש יותר משנה לשנה כגורם האחראי באופן ישיר לעלייה במחירי הדירות בישראל.



במקרה זה, המדינה ירתה לעצמה ברגל, ובעקבות לחצים פוליטיים לא רלוונטיים התקבלו החלטות שיש להן השפעות מרחיקות לכת על הכלכלה הישראלית. נכון להיום, נראה כי מצוקת הדיור הביאה לצורך מיידי בהפשרה מאסיבית של קרקעות חקלאיות.



כבר כיום מתנהלים דיונים על קרקעות חקלאיות, מעל ומתחת לפני השטח, לטובת הפשרתן לצורכי בנייה. מגמה זו תביא בהכרח לעליית שוויין של הקרקעות החקלאיות. בכך, מגישי הבג"ץ מביאים בסופו של דבר למצב ממנו ביקשו להימנע - עליית שווי הקרקעות החקלאיות ורמות ביקושים גבוהות, בעיקר לקרקעות העוטפות את אזורי המרכז.



סביר כי בתקופה הקרובה נראה יזמים מהירי החלטה מבצעים התקשרויות עם בעלי זכויות בקרקעות חקלאיות מתוך כוונה להדביק את גלי הביקושים ואת המחסור במלאים בשוק הדירות. המסקנה הבלתי נמנעת כאמור היא שיש לבטל את החלטות מינהל מקרקעי ישראל כך שיתאפשר להעניק תמריץ כלכלי ראוי לבעלי קרקעות חקלאיות. כך ניתן יהיה להניע מחדש את הליך חיוני זה של הפשרת קרקעות למגורים - ויפה שעה אחת קודם.



-



הכותבת היא שמאית מקרקעין משפטנית ואגרונומית