אטיאס מודה: קשה לפתור את בעיית הדיור

לפני כשנה יצא שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, בהצהרות יומרניות כי יצליח להוריד את מחירי הדירות כבר השנה. כיום הוא מודה באופן חלקי בכישלון. "קשה לפתור בשנה אחת בעיות שנוצרו במהלך עשור", הוא אומר, ומגייס לעזרתו את המחלוקת בין הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לבין מינהל הכנסות המדינה, ואף את הריבית הנמוכה במשק, כדי לנסות לשכנע בכך שבסך הכל הגיע להישגים לא רעים בתחום.

"יש ויכוח על מגמות מחירי הדירות", השיב אטיאס לפניית TheMarker. "אם ב-2009 לא היה ויכוח והמדדים של כולם הראו עליות מחירים, ב-2010 יש ויכוח על הנתונים. אנחנו נמצאים בתהליך ארוך שמתקן את עצמו, בין היתר באמצעות הגדלת ההיצע. חוץ מזה, אנחנו בתקופה שבה הריבית נמצאת בשפל היסטורי וקשה מאוד להוריד מחירים בתנאים כאלה". עם זאת, אטיאס טוען כי לא קיימת בועה בשוק הנדל"ן.

אטיאס, כמו גורמים אחרים בממשלה, מרבה להשתמש במונח "חסמים" כדי לנסות להסביר את הסיבות לכישלון הממשלתי בהתמודדות עם עליית מחירי הדירות. "שמנו יעד להשפיע על רמות המחירים ולא חשבתי שזה יהיה קל", הוא אומר, "אני בא לשרת את הציבור, אך קשה ליישם את המטרה. אני יודע שאני נכנס לקו האש, אך פועל בכיוון לא מתמימות אלא מנחישות. הגדלת ההיצע עדיין מחויבת המציאות ולכן מאחורי כל דירה וכל מכרז שיוצא יושבים עובדים שמסירים חסמים רבים, בין היתר מול ראשי רשויות. זה מהלך מורכב ומסובך מאוד אך כך אנחנו מגדילים את ההיצע".

ואכן, אטיאס נכנס לקו האש הציבורי, במיוחד משום שהודיע מפורשות שיביא להורדת מחירי הדירות - דבר שכאמור לא אירע. הוא אינו מתכחש לכך שדברים לא מתרחשים בדיוק כפי שציפה אז, כשהבטיח להציף את המדינה בקרקעות לבנייה. אמנם שיעור שיווק הקרקעות של מינהל מקרקעי ישראל עלה בתקופת כהונתו, אבל הציפיות היו גבוהות יותר. אם במשרד הבינוי והשיכון חשבו בתחילה להוציא מכרזים רבים בהסתמך על התוכניות המאושרות, כיום מודים במשרד שהמהלך לא פשוט. על מרבית מהקרקעות, אף שהן מתוכננות ומאושרות לבנייה, קיימים חסמים רבים.

חלק נכבד מאותם חסמים נמצא ברשויות המקומיות. כך, למשל, בימים אלה מנהלים ראשי העיריות של נתניה, חולון, ראשון לציון, יבנה ובאר יעקב מגעים עם משרד הבינוי והשיכון לתוספת מימון לצורך הקמת מוסדות ציבור.

נודע כי ראש עיריית נתניה מעכבת שיווק של כ-1,000 דירות ודורשת כתנאי יותר מ-100 מיליון שקל להקמת מוסדות ציבור. באופן דומה נוהגים גם ראשי עיריות חולון ויבנה. ראש העין מבקשת מאות מיליוני שקלים להקמת מוסדות ציבור ותשתיות כתנאי לבניית 41 אלף דירות, ובבאר יעקב מבקשים להקים איצטדיון כתנאי לבניית 850 דירות. מדובר באחד החסמים המרכזיים שנתקל בהם שר הבינוי והשיכון בשנה האחרונה שלא נלקחו בחשבון.

כיום, בניגוד למצב בעבר, אין מימון ישיר של המדינה למוסדות ציבור, אלא אם מקיימים הסכמים מול מינהל מקרקעי יישראל או משרד הבינוי והשיכון. ראשי ערים, שנמצאים גם כך במצוקה תקציבית, לא מעוניינים שייצאו מכרזים לבנייה בתחומם מתוך חשש שהדבר ייצור מצוקה נוספת בדרישה למוסדות ציבור.

לפיכך, כתנאי למתן הוצאת היתרי בנייה, מבקשים ראשי עיריות רבים שייחתם הסכם תקציבי עם משרד הבינוי והשיכון לצורך מימון הקמת המוסדות. ניסיון של ראש עירייה לנסות להוציא כמה שיותר עבור תושבי עירו מחד גיסא, וההתנהלות הזהירה של משרד האוצר לצמצם עד למינימום האפשרי את המימון מאידך גיסא, יוצרת מצב שבו מתקיים משא ומתן ארוך ומייגע לקראת כל מכרז, אף שהתוכניות במקום אושרו שנים קודם לכן.

"יש כל מיני חסמים בשיווק הקרקע, ובהם התנגדויות של ראשי עיריות - הם קו האש הראשון", אומר אטיאס. "גם אם הקרקעות מתוכננות - אם ראש עיר לא רוצה שיבנו אצלו, כך יהיה. הוא ראש הממשלה באזור שלו ואי אפשר לעשות כלום. עד שלא עושים איתם הסדר כספי גבוה - עשרות אלפי דירות יישארו בהקפאה".

כדי לפתור את הבעיה, בכוונת מועצת מינהל מקרקעי ישראל לקבוע תעריפים לגביית אגרות והיטלי פיתוח על קבלנים למימון הקמת מוסדות ציבור. ההחלטה התקבלה בוועדת השרים שדנה לפני כשבועיים ברפורמה במינהל מקרקעי ישראל, כפתרון ל"מסחרה" שמתנהלת כיום בין משרד הבינוי והשיכון לבין ראשי הרשויות. הערכות הן כי התעריף יגדל ויושת על הקבלנים, ואת האגרות וההיטלים יגבה מינהל מקרקעי ישראל עבור הרשויות בגין כל פרויקט חדש שיוקם ותוכניות להתחדשות עירונית.

בעקבות החסמים שהתגלו מסבירים כיום במשרד הבינוי והשיכון כי בשנה האחרונה החליטו לשתף את משרד ראש הממשלה כדי שייתן מענה לבעיה. לפני כחודש החלה לפעול הוועדה למניעת חסמים, בראשות מנכ"ל משרד ראש הממשלה אייל גבאי, המרכז את כל הגורמים השותפים בשיווק הקרקע - משרד התחבורה, משרד התשתיות, ראשי ערים ומשרד האוצר - סביב שולחן אחד. אטיאס גם מסכים במידה רבה לכך, שגם אם ייפתרו חלק גדול מהחסמים, ההשפעה על מחירי הדירות תורגש רק בעוד שנים.

מעבר לכך מנסים במשרד השיכון דרכים שונות להשפיע על רמות המחירים. בשנה האחרונה פעל אטיאס להוריד את מחירי הדירות באמצעות ביטול מחירי מינימום לקרקע באזורי עדיפות לאומית ובירושלים, פירסם מכרזים לקרקעות לבניית דירות להשכרה ויזם עם משרד ראש המשלה תוכנית לתוספת דירות קטנות בתוכניות מאושרות.

אטיאס סבור שיש ביקושים לדירות קטנות בקרב זוגות צעירים וכי אין שום דבר רע בכך שדירתו הראשונה של זוג צעיר תהיה דירת שלושה חדרים, אולם בכך, חשוב לציין, הוא נמצא במחלוקת עם אנשי נדל"ן שטוענים שזוגות צעירים אינם מחפשים דירות כאלה, ועם ראשי עיריות, שלא רק שלא רוצים לתכנן דירות קטנות - הם גם דורשים מהקבלנים בדרך קבע להגדיל את הדירות שהם בונים כדי למשוך לעיר אוכלוסייה מבוססת יותר.

האם המאבק הזה נכון? האם יש לו סיכוי? למרות הגב שהוא מקבל מנתניהו, מעטים מאמינים שיצירת דירות זולות באופן כזה תפתור את הבעיות.

לפני כמה חודשים נוצח אטיאס במאבק חריף נגד רשות המסים ומשרד האוצר בכל הקשור לטיפול במשקיעי הנדל"ן. "כיום רשות המסים רואה את בעל דירה אחת שווה במעמד לאדם שהוא בעל עשר דירות", מסביר אטיאס, שניסה ללא הצלחה לגרום לרשות המסים לשנות את היחס הזה ולהכביד את עול המס על המשקיעים.

בימים אלה, ובמהלך מושב החורף של הכנסת, אטיאס פותח חזית חדשה נגד משרד האוצר - החזרת נוהל ישן שנותן לזוגות צעירים מענקי משכנתאות להתיישבות בפריפריה כדי לעודדם להגיע לנגב והגליל.

"אנחנו רוצים להשפיע על הפריפריה ולווסת את מספר האנשים שמגיעים למרכז", אומר אטיאס, "זה לא הגיוני שמדינה מתייחסת לדירה באזורי עדיפות ומרכז באותם תנאים. צריך ליצור איזון. אם המדינה רוצה לדאוג לזוגות צעירים ולא רק כססמה, צריך לעשות הפרדה בין האזורים.

"פעלנו מול האוצר כדי שזוג צעיר יקבל החזר משכנתה בסכום של 800 שקל כל חודש, אם הוא רוכש דירה ראשונה בפריפריה. משרד האוצר מתנגד. אנחנו לא רוצים כסף ממשרד האוצר. תקציב המשכנתאות במשרד הבינוי והשיכון עומד על 1.2 מיליארד שקל בשנה. משרד האוצר עדיין לא אוהב את זה, אך אנחנו נביא את זה בחקיקה. הצעת החוק הונחה על שולחן הכנסת והיא תעלה לאישור במושב החורף. יהיה מאבק פוליטי וציבורי סביבו ואנו משוכנעים שננצח".

חזית נוספת שבה אטיאס מתכנן לפתוח בשנה הקרובה, ואף בה לא ברור אם ינצח, היא הניסיון להפשיר קרקעות חקלאיות לבנייה למגורים. מדובר בקרקעות שבהן לא מגדלים גידולים וחוזי החכירה בהם הסתיימו. על פי נתוני מינהל מקרקעי ישראל, בין גדרה לחדרה יש קרקעות חקלאיות מתוכננות המיועדות לשיווק למגורים של כ-12 אלף יחידות דיור. החקלאים שמחזיקים את הקרקעות מבקשים להמשיך לאחוז בה, על אף שחוזי החכירה הסתיימו, או לחלופין לקבל פיצויים מופרזים.

במשרד הבינוי והשיכון ובמינהל מקרקעי ישראל מתכוונים להמשיך בשנה הבאה עם מדיניות הצפת הקרקעות, מה שלהערכתם יביא להורדת המחירים. "התוכנית שלנו היא להמשיך לשחרר קרקעות", אומר אטיאס. "אם תהיה עזרה מהאוצר התוכנית תיושם במהירות והאזרחים ירגישו את זה. אם לא, התוכניות ייושמו לאט יותר".