האוצר: הצעירים עוברים לגור בפריפריה

מחירי הדירות ירדו בשיעור של כ-2% ברבעון השני של 2010, כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן שפירסם הבוקר משרד האוצר. בעוד שמחיר דירה ממוצעת ברבעון השני של 2010 עמד על 1.289 מיליון שקל, מחיר דירה ממוצעת ברבעון הראשון של 2010 עמד על 1.323 מיליון שקל, וברבעון הרביעי של 2009 מחיר דירה ממוצעת עמד על כ-1.342 מיליון שקל.

נתוני משרד האוצר מסתמכים על נתונים מתחילת 2010 בחישוב של מחיר חציוני נקי, המתייחס לשינויי מחירים בהשוואה לפרויקטים משווקים. זאת בניגוד להשוואות שעושים גופים ממשלתיים אחרים (השמאי הממשלתי, הלמ"ס, בנק ישראל), המסתמכים בין היתר על שינויים ממוצעים.

למרות הירידה הקלה במחיר, הדו"ח מצביע על קושי של זוגות צעירים לרכוש דירות. הסיבות לכך הן עלייה במחיר דירה ממוצעת ב-2010 (למי שזו דירתם הראשונה), ירידה בשכר הרוכשים והחמרת תנאי המימון למשכנתאות. מהדו"ח עולה כי חלה ירידה של 41% במספר הדירות החדשות שנרכשו על-ידי זוגות צעירים.

גורמים רבים, כאמור מקשים היום על זוג צעיר לרכוש דירה. מנתוני משרד האוצר עולה כי מחירה של דירה ממוצעת על ידי רוכשים שלהם זו דירתם הראשונה עלה ב-2010 לעומת 2007 בשיעור של כ-31%, וכיום הוא עומד על כ-825 אלף שקל. המחיר החיצוני, עלה בשיעור גבוה יותר של כ-39%.

שינוי זה גבוה משמעותית בהשוואה לעסקות דומות ומחירי דירות שנעשו על-ידי משפרי דיור. "בהנחה שאין שינוי באיכות הדירה הראשונה שרכשו הזוגות הצעירים, אזי המשמעות היא שעליית מחירי הדירות בתקופה זו החמירה עוד יותר את מצבם של הזוגות הצעירים בהשוואה למשפרי הדיור", נכתב.

עליית מחירי דירה ממוצעת, כך מעריכים מנסחי הדו"ח, נובעת כנראה מעליה בביקוש בקרב זוגות צעירים לרכישת דירתם הראשונה. בעוד שבשנת 2007 עמד משקלם של רוכשי דירה ראשונה על 44% מכלל הרוכשים, במחצית הראשונה השל 2010 הגיע משקלם לכ-46% מכלל הרוכשים.

בבחינת רמות השכר של השכירים מקרב רוכשי הדירות בשנה וחצי האחרונות בולטת מגמה רצופה של ירידה בשכר הרוכשים. כך נמצא כי קיים גידול ניכר ביחס שבין מחירי דירות חדשות ויד שנייה לרמות השכר. בעוד שברבעון הראשון של 2009 נדרשו 106 משכורות כדי לרכוש דירה, ברבעון השני של 2010, נדרשות 131 משכורות לרכוש דירה. "המשמעות היא", מסבירים באוצר, "שהחמרת תנאי מימון למשכנתאות שנכנסה לתוקף החל מיולי מהווה מגבלה אפקטיבית על חלק לא מבוטל מציבור הרוכשים ועשויה לתרום לצינון הביקושים".

מסקירת משרד האוצר עולה עוד כי גם היקף העסקות שנעשו ברבעון השני לשנת 2010 בדירות יד ראשונה ויד שנייה לא מעודד. מדובר בירידה בשיעור של 8.5% ברכישת דירות חדשות בהשוואה לרבעון הקודם, וירידה בשיעור של 19% ברכישת דירות חדשות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בפילוח לפי אזורים בולטת ירידה חדה בהיקף העסקאות באזור מרכז ובנתניה בשיעור של 10.2% ו-7.6% בהתאמה לעומת הרבעון הראשון לשנת 2010. כמו כן, ירידה בהיקף העסקות בשיעור של 14%-15% באזורים אלה לעומת הרבעון המקביל אשתקד. בבחינת היקף העסקות שנעשו בדירות חדשות, מדובר בירידה בשיעור של 37% באזור המרכז, בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה בשיעור של 26% בהשוואה לרבעון קודם.

שני גורמים מרכזיים שהביאו לירידה המשמעותית ברכישת דירות באזור המרכז היו ירידה חדה ברכישת דירות על ידי משקיעים, וירידה חדה עוד יותר בדירות חדשות על ידי זוגות צעירים. "ברבעון השני התעצמה הירידה בדירות חדשות", נרשם בדו"ח, "ירידה זו נמשכת זה ארבעה רבעונים ברציפות. הירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור זה הושפעה במידה רבה מהסטה חלקית של ביקושים של זוגות צעירים לטובת דירות יד שנייה. כך, בעוד שרכישת דירות יד שנייה על-ידי זוגות צעירים באזור רשמה ירידה מתונה ברבעון השני (לעומת הרבעון הראשון), ירד מספר הדירות החדשות שנרכשו על ידי זוגות צעירים בשיעור של 41%".

אזור באר שבע, לעומת זאת, הוביל את הגידול במספר העסקאות ברבעון השני, עם עלייה של 15% לעומת הרבעון הראשון. במשרד האוצר מציינים כי הגידול במספר העסקאות ברבעון השני חל למרות ירידה משמעותית בהיקף העסקאות באזור על ידי משקיעים. את מקומם של המשקיעים תפסו הזוגות הצעירים עם גידול בשיעור של 25% במספר דירות יד שנייה שנרכשו על ידם. "ככלל, ניתן לראות כי מאז 2009 עולה ברציפות משקל הזוגות הצעירים באזור באר שבע, משיעור של 47% ברבעון הראשון של 2009 לכ-60% ברבעון השני של 2010, מבין מי שרכשו דירות למגורים ביד שנייה".

גם היקף העסקות שנעשו על ידי משקיעים ירד ברבעון השני של 2010 בשיעור של 6% לעומת הרבעון הקודם, ובשיעור של 14% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בעוד שהיקף העסקות ברבעון השלישי ל-2009 על-ידי משקיעים עמד על כ-9,000 (אז הריבית הריאלית של בנק ישראל הגיעה לשפל), מספר העסקות כיום על ידי משקיעים עומד על על כ-7,000 בלבד, במקביל לעלייה האיטית בשיעורי הריבית.

הירידה המשמעותית ביותר ברכישת דירות להשקעה נרשמה באזור מרכז. שיעור הירידה בהשוואה לרבעון קןדם עמד על 19%, ובהשוואה לרבעון המקביל אשתקד הגיע שיעור הירידה לכ-31%. אזורים נוספים בהם נרשמה ירידה בהיקף העסקות שנעשו על ידי משקיעים הם אזור תל אביב ובאר שבע בשיעור של כ-13% ו-2.4% בהתאמה.

גם משפרי דיור מתקשים היום לבצע עסקות. מהנתונים עולה כי אלה נזקקים כיום למימון גבוה יותר מהבנק בשיעור של 36% לעומת המימון שדרשו ב-2007. הדבר נובע בשל פער בין מחיר דירה שנרכשת על-ידם, לעומת מחירי דירות שנמכרות על-ידם. במחצית הראשונה של 2010 עמד מחיר ממוצע של דירה שנרכשה על ידי משפר דיור על כ-1.14 מיליון שקל, והמחיר החציוני עמד על 1.05 מיליון שקל.

עם זאת, מחיר ממוצע שנמכר על-ידי משפרי דיור באותה תקופה עמד על כ-892 אלף שקל(775 אלף שקל – חציוני). המשמעות היא שנדרשת תוספת מימון לרכישת דירה בממוצע של כ-250 אלף שקל, (275 אלף שקל – חציוני). בהשוואה לתוספות המימון שנדרשו למשפרי דיור בשנת 2007, מדובר בעלייה נומינלית של 31% ו-36% (ממוצע וחציוני בהתאמה).

כמו-כן, גם רמות השכר של משפרי הדיור בשנת 2010 נמוכות נומינלית בשיעור של 7 אחוז בהשוואה לרמות שכר של משפרי דיור בשנת 2007.