>> "יצחק תשובה הולך בגדול: מבקש להנפיק את עסקי הנדל"ן שלו בניו יורק לשתי בורסות, בישראל ובארה"ב". משפט זה, שאינו רלוונטי כיום, פורסם באמצעי התקשורת לפני כ-13 שנה, ועשוי להעיד על מספר הפעמים שבהן תשובה שקל להנפיק את עסקי הנדל"ן שלו בצפון אמריקה.
בכל פעם נסוג תשובה מההנפקה, לנוכח התחושה כי יתקשה להשלים אותה במחירים כדאיים. אך אתמול, בפעם הראשונה, עשתה אלעד קנדה חצי צעד לכיוון הנפקה. גם כאן נראה כי הקארמה הרעה שלה - כשמדובר בבורסה המקומית - השתלטה. השלב המוסדי של הנפקתה הושלם בקושי רב, לאחר מסע שכנועים כבד בקרב גופים מוסדיים.
אלעד קנדה גייסה בשלב זה כ-180 מיליון שקל, לאחר שציפתה לגייס 220 מיליון שקל.
השווי שהשתקף בהנפקה היה 540 מיליון דולר קנדי, לאחר שבשיחות הראשוניות עם החתמים דובר על שווי של 700-800 מיליון דולר, ולאחר שבשבוע שעבר עדיין דובר על הנפקה לפי שווי של כ-600 מיליון דולר קנדי לאלעד (פי 1.5 מהונה העצמי). בימים הקרובים יתקיים השלב הציבורי, שבו תנסה החברה להשלים גיוס של עד 275 מיליון שקל - רף מינימלי הנדרש כדי להתחיל להיסחר.
הפניקס נסוגה
הדרמה הגדולה שהתרחשה אתמול בהנפקה היתה כאשר הגוף המרכזי בהכשלתה היה דווקא מתוך קבוצת תשובה. חברת הביטוח הפניקס, הנמצאת בשליטת תשובה, היתה אחד המכשולים בדרכו של תשובה להשלים את המכרז המוסדי. לפי מקורבים להנפקה, החתמים קיבלו אינדיקציות מוקדמות כי הפניקס תשקיע עשרות מיליוני שקלים בשלב המכרז המוסדי - אך ביום המכרז התברר כי הפניקס לא תבצע את ההשקעה.
המפנה התרחש, לאחר שוועדת ההשקעות של הפניקס התנגדה להשקעה באלעד. בוועדת ההשקעות של הפניקס חברים שלושה חברים - שני דח"צים ראובן אדלר וזיו גיל והדירקטור זאב מילבאואר, המוכר מתפקידו הקודם, מנהל חבר הבורסה של בית ההשקעות אי.בי.אי.
ככל הידוע, אדלר הוא זה שהיה הדומיננטי בהתנגדות להשקעה. תפקידו של דירקטור חיצוני הוא להוות גורם חיצוני בלתי-תלוי שאינו מושפע מבעל השליטה של החברה, ולהשפיע על קבלת החלטות תוך מחשבה על הציבור המושקע בחברה. לצד תפקידו כדח"צ בוועדת ההשקעות של הפניקס, אדלר משמש דירקטור חיצוני בבנק לאומי ומייעץ לבנק דקסיה. אדלר שימש בעבר משנה למנכ"ל בנק המזרחי בתקופת כהונתו של ויקטור מדינה בתפקיד מנכ"ל הבנק.
הדרמה של הנפקת אלעד כבר נמשכת כמה ימים. שלשום נמשכו ההתלבטויות בקרב הגופים המוסדיים לגבי כדאיות ההשקעה. ואולם נודע כי דווקא כלל ביטוח מקבוצת אי.די.בי עשויה להציל את ההנפקה, לאחר שהחליטה לרכוש מניות בהיקף של 20-40 מיליון שקל. מנהל ההשקעות הראשי בכלל ביטוח הוא רועי יקיר.
חתמי ההנפקה נתנו התחייבות חיתומית להשלמת הסכום הנדרש. ואולם למרות ההתחייבות החיתומית, החליט תשובה לא להשתמש בה ולגשת בשבוע הבא למכרז הציבורי בניסיון להשלים את יתרת הסכום הנדרש כדי להתחיל להיסחר ללא צורך בתמיכת החתמים.
בכיר בקבוצת תשובה אמר: "חשוב לנו מאוד לא לפגוע במשקיעים ולהשאיר אותם בתחושת אי-נוחות, ולכן לא רצינו להגיע למצב שהחתמים ייתקעו עם הסחורה ויפיצו אותה במחירים שעלולים לפגוע במשקיעים. אנחנו מאמינים כי הציבור ישתתף בהנפקה ובעתיד ירוויח מכך".
את ההנפקה מוביל קונסורציום החתמים הכולל את פועלים אי.בי.אי, כלל פיננסים, לידר שוקי הון, אקסלנס, לאומי פרטנרס ומיטב.
מה מקשה על תשובה?
בקבוצת תשובה חשבו כי חודשים רבים של הכנת תשקיף, פגישות עם בנקאי השקעות וסיור בקנדה לאנליסטים הבכירים בשוק ולמנהלי השקעות ישראלים היו אמורים להספיק כדי להשלים את ההנפקה המתוכנת ולגייס כמה מאות מיליוני שקלים. למרות זאת, נאלצו השבוע תשובה לצד מנהליו הבכירים להתרוצץ בין בתי ההשקעות וחברות הביטוח כדי לנסות ו"לגרד" עוד כסף שיסייע להשלים את ההנפקה.
מדוע, אם כן, תשובה מתקשה כל כך להביא את אלעד לבורסה לפי השווי שהגדיר לה? להלן כמה הסברים למצבו של תשובה:
* בחברה אומרים כי ההון שיגויס אמור לשמש את אלעד לפיתוח פרויקטים. ואולם כמה פעילים בשוק ההון טוענים כי ההון מיועד לצורך מיחזור חלק מהחוב של אלעד קנדה למחזיקי האג"ח בישראל בהיקף של כ-400 מיליון דולר.
* בסוף מארס 2010 הסתכם הגירעון בהון חוזר (עודף שלילי בין התחייבויות שוטפות לנכסים שוטפים) של החברה ב-90 מיליון דולר קנדי. החברה מציינת בתשקיף כי תזרים המזומנים מפעילות השוטפת צפוי להספיק לחברה כדי לפרוע את ההתחייבויות.
* בשל העובדה שלאלעד קנדה אין דירוג אשראי, חלק מנותני האשראי של החברה ביקשו כי חברה האם, אלעד גרופ, תיתן לה ערבויות בסכום של כ-407 מיליון דולר קנדי. באף מקום בתשקיף אלעד קנדה אינה מציינת כיצד כי תשרת את החוב שלה בהיקף של מאות מיליוני דולרים.
* אלעד קנדה נחשבת לאחת החברות הבולטות בתחום הנדל"ן המניב בקנדה. החברה מחזיקה ב-2,833 יחידות דיור וב-1,928 יחידות דיור מוגן, לצד שטחי מסחר ומשרדים להשכרה של 225 אלף מ"ר. החברה ייצרה ב-2009 הכנסות תפעוליות נטו של כ-53 מיליון דולר קנדי. כמה מהנכסים המניבים המרכזיים שלה כמו, parkway forest בטורונטו, נמכרים לציבור בתשקיף בתשואה שנעה סביב 5.5%, זאת כאשר אפילו אג"ח של ממשלת ארה"ב נמכרות כיום בתשואה גבוהה יותר, ונכסים בקנדה נמכרים כיום במחירים המשקפים להם תשואות סביב 7%.
* שווי חברה של כ-700-800 מיליון דולר קנדי שעליו דובר תחילה הוא שווי הגבוה כמעט פי-שניים מהונה העצמי של החברה בסוף יוני 2010.
* מהתוצאות לרבעון הראשון של 2010 עולה כי כי הכנסות החברה שמרו על יציבות, לעומת הרבעון המקביל - ברמה של כ-24 מיליון דולר קנדי. ואולם הרווח הנקי הסתכם ב-276 אלף דולר לעומת 962 אלף דולר ברבעון המקביל אשתקד.
הפניקס סירבה להגיב לידיעה.
גם בתוך קבוצת תשובה לא קונים את הנפקת אלעד
מאת מיכאל רוכוורגר ושרון שפורר
19.8.2010 / 7:05