האם מחירי הנדל"ן האמריקאי משתלמים?

שנה של התלבטויות חלפה עד שהחליט רוני לרכוש דירה להשקעה במיאמי. בתחילה היסס: העובדה שהרכישה מתבצעת מעבר לים היוותה עבורו מחסום פסיכולוגי גדול. כבר שנתיים הוא מחפש מקום להחנות בו את כספי החיסכון שצבר: אחרי קורס היכרות עם הבורסה הוא החל לגלות עניין בנדל"ן. הגאות בשוק הנדל"ן בישראל והתשואות הנמוכות אמנם מנעו ממנו השקעה מקומית, אך העיתונות הכלכלית חשפה בפניו חלופה נוספת - השקעה בנדל"ן אמריקאי. קריסת מחירי הדיור בפלורידה ובמדינות נוספות בארה"ב מאפשרת רכישת נכסים במחירי סוף עונה. בהשוואה לחלופות אחרות, ההצעה שמעבר לים נראתה האטרקטיבית ביותר.

"קשה היה לי להאמין שאני, רוני, הולך לקנות דירה בסוף העולם", הוא משחזר, "אבל איך שלא הסתכלתי על ההשקעה הזו - ראיתי יתרונות". רוני, 40, איש היי-טק מאזור המרכז, הבין שבכדי לקנות דירה להשקעה בישראל הוא יידרש להשקעה מינימלית של 800-900 אלף שקל, בעוד נכס דומה במיאמי יעלה לו פחות משליש. ומה לגבי התשואות? "בישראל הייתי מקבל 3%-4%, בבאר שבע אולי הייתי מצליח לקבל קצת יותר. עם כל ההוצאות הכרוכות בנכס מעבר לים - אני נהנה מתשואה של יותר מ-7%, וזה מבלי להביא בחשבון את פוטנציאל ההשבחה הגבוה".

רוני קנה שתי דירות, בקוקונט קריק ובקורל ספרינגס, שתי ערים הסמוכות למיאמי. הרכישה גררה כמה מחבריו להצטרף למהלך דומה. "יש לי שני חברים קרובים שרכשו דירות בפלורידה בשנה האחרונה, ואני מכיר עוד לא מעט משקיעים חדשים. מדובר באופנת השקעה חזקה מאוד כיום בקרב מעמד הביניים. שיחות היום בעבודה אצלנו עוסקות ברכישת נדל"ן אמריקאי להשקעה. המחירים טובים וההוצאה סבירה. כך, גם אם חלילה עשיתי טעות, וחלק מההשקעה יורדת לטמיון - מדובר בהפסד שאני יכול לעמוד בו. מדובר במעין סיכון מחושב. זה לא שאסתבך פיננסית עד גיל הפנסיה; אולי אחטוף סטירה קשה אבל אני אתאושש. אם זה יצליח - זו השקעה נהדרת".

גם אסא, 32, נשוי ואב לבן מאזור השפלה, רכש לפני כשנה דירה בדרום פלורידה. "התפנה לי סכום כסף לא גדול וחיפשתי השקעה בנדל"ן לטווח ארוך. פגשתי במקרה מתווך שאני מכיר דרך עסקה משפחתית בישראל. הוא סיפר לי על המחירים האטרקטיביים שייצר המשבר באזור דרום פלורידה, שם הוא עובד כיום. במשך כמה חודשים היינו בקשר בעיקר במייל וקיבלתי תמונות של נכסים. כשהיו כמה הצעות מעניינות שהתאימו לתקציב שלי - 50 אלף דולר, כולל כל ההוצאות - רכשתי כרטיס טיסה למיאמי כדי להתרשם בעצמי".

במחצית 2009 רכש אסא דירת שלושה חדרים בקוקונט קריק תמורת 43 אלף דולר. מחיר הדירה בגאות של 2007 היה 160 אלף דולר. הוצאות נוספות שנבעו משיפוץ קל ("צבע ותיקון המזגן") הסתכמו ב-3,500 דולר; חודש לאחר סגירת העסקה הדירה הושכרה במחיר של 850 דולר לחודש. "זו שכירות ברוטו, אם מורידים הוצאות נלוות ומסים, דמי השכירות נטו מסתכמים ב-600 דולר. השוכר, אגב, כבר ביקש שנה נוספת".

לפי הנתונים שמוסר אסא, גם לאחר הוצאות, מסתכמת התשואה שלו ב-15% בשנה. ההצלחה של אסא הביאה שניים מחבריו לרכוש דירות להשקעה במיאמי. "אם היה מתפנה לי סכום כסף כיום, ברור היכן הייתי משקיע. אני לא יכול לחשוב על השקעה אחרת שהיתה מעניקה לי תשואה שכזו. לא בבורסה ובטח לא בנדל"ן בישראל. בוודאי לא בסכום שהשקעתי".

מה הביא את אסא, רוני וישראלים נוספים לרכוש דירה בארה"ב? הסיבה העיקרית היא הצניחה החדה במחירי הנדל"ן למגורים בשלוש השנים שחלפו, ולא רק בדרום פלורידה. ארבע מדינות עיקריות - קליפורניה, נוואדה, אריזונה ופלורידה - השתתפו ברכבת ההרים של העשור האחרון שכללה עלייה חדה במחירי הנדל"ן למגורים ב-2004-2005 וקריסה שהחלה ב-2008 ונמשכת עד היום.

כך נהפך שוק הדיור האמריקאי לאטרקטיבי להשקעה, תוך שהוא מציע תשואות שנקשרו בתחילת העשור לכלכלות מתפתחות במזרח אירופה. אנשי נדל"ן אמריקאים מספרים כי לא רק ישראלים מגלים התעניינות בנדל"ן האמריקאי. מלבד מחירי הדיור הנוחים, גם הדולר החבוט מדגיש את ההזדמנות שברכישה, מה שמוביל להתלהבות גם מצדם של בריטים, צרפתים, גרמנים, סינים ויפנים.

לשי הלוי, שותף בגיל מלובני הלוי רואי חשבון ויועצים, יש רק מלים טובות לומר על ההשקעות שלו מעבר לים: "היו חששות אבל אני איש של מספרים", הוא מסביר. "התשואות ופוטנציאל הרווח שם נהדרים".

לפני שנה רכש הלוי יחידת דיור בפרויקט קונדמיניום בעיר פורט לוטרדייל הסמוכה למיאמי. בסוף 2009 הוא רכש דירה נוספת ובתחילת 2010 חתם על הדירה השלישית. "את הדירה הראשונה קניתי תמורת כ-70 אלף דולר, כולל שיפוץ, המחירים עלו קצת כך שתמורת הדירה השלישית שילמתי 85 אלף דולר. כיום אני מקבל תשואה נטו בין 10% ל-12.5%. התשואות הנמוכות יותר נעות בין 8% ל-9%".

אם הכל כל כך טוב - מה מונע מהאמריקאים לקנות נכסים? נראה כי התשובה טמונה באופיים הצרכני: אמריקאים רבים מוציאים יותר מכפי שהם מכניסים, מה שלא עומד כעת לזכותם. אחרי התפוצצותה הרועשת של בועת המשכנתאות האמריקאית, שאיימה להטביע עמה את כל המערכת הפיננסית - נדל"ן נמכר רק במזומן.

"יש התעניינות של משקיעים מכל העולם ואצל כולם קיימים החששות של השקעה רחוקה מהבית. אחת השאלות הראשונות שאני נשאל היא למה האמריקאים לא קונים", אומר דביר וייס, משקיע נדל"ן פרטי הפעיל בדרום פלורידה. "רוב הנכסים שמחירם צנח שווקו למעמד הביניים - מורים, אחיות, סניטרים. אני מכיר את האוכלוסיה הזו כי אני משכיר לה דירות. זו שכבה גדולה שגם בשנים הטובות, ובטח כיום, לא יכולה לקנות שום דבר במזומן. הם אינם חוסכים דולר, כל מה שהם מרוויחים הם מוציאים. הדירות שהם קנו בגאות היו שוות 200-300 אלף דולר. כיום בנקים מוכרים את הדירות האלה ב-50 אלף דולר, והכל בעסקות מזומן, שנותנות לבנקים קצת אוויר לנשימה".

המחירים הנוחים שבהם משחררים הבנקים את מצבור הנדל"ן שנערם במאזנים שלהם משתקפים בפרטי העסקה של רוני מלפני כשנה. כך למשל, דירת שלושה חדרים שאותה רכש רוני בשנה שעברה תמורת 63 אלף דולר, נמכרה בגאות של 2007 תמורת 280 אלף דולר. מחירה של דירת ארבעה חדרים שאותה רכש תמורת 100 אלף דולר, נמכרה ב-2007 תמורת 350 אלף דולר. להערכתו, ולפי עסקות דומות באזור, מחיר הדירות שרכש עלה בכ-15% כעבור שנה - בעוד הוא מקבל תשואה של 7% מכך שהוא משכיר את הדירות.

"המצב שנוצר הוא אבסורד", אומר עדיאל (עדי) גוראל, מנכ"ל ומייסד סוכנות הנדל"ן ICG, המפעילה שני סניפים בישראל ובארה"ב ומתמקדת בעיקר בנדל"ן בפיניקס שבאריזונה, באורלנדו שבפלורידה ובלאס וגאס שבנוואדה. "הבנקים מעקלים נכסים שמגיעים בסופו של דבר לטיפולו של פקיד בנק שמונע מתמריצים מגוונים. מי יודע - אולי אומרים לו שאם ימכור 20 בתים עד סוף החודש יקבל בונוס, או שכדאי למכור דירות מהר כדי להימנע מוונדליזם של דירות לא מאוכלסות. התוצאה היא שדירות רבות נמכרות במחירים לא הגיוניים. נכס חדש, שנבנה לפני כמה שנים, באזור טוב, נמכר בשליש או בחצי ממחיר המסמרים (עלויות הבנייה, ש"מ). זו התחלה מצוינת להשקעה".

ומה לגבי ההמשך? רוני סבור שתוך ארבע-חמש שנים יגיעו הנכסים שרכש למחיר עלויות הבנייה שלהם. גוראל מחזק את דבריו וטוען שבאזורים מסוימים ציפיות לעליות מחירים הן "תחזיות נטולות ספקולציה".

"לבנות נכס באזור סביר באורלנדו שבפלורידה עולה כ-85 דולר לרגל רבועה (SF), כלומר בניית בית בגודל של כ-2,000 רגל רבועה (186 מ"ר) תעלה 170 אלף דולר. נניח שעלות הקרקע עליה בונים את הבית היא 20 אלף דולר, יחד העלות מסתכמת ב-190 אלף דולר. בתים כאלה עוקלו כי בעלי הבתים לא יכלו לשלם את המשכנתאות והפקיד בבנק מוכר אותם בחוסר היגיון ב-90 אלף דולר - מחצית מעלויות הבנייה. כך, ומבלי להשאיר הרבה מקום לספקולציה, כיוון המחירים ברור. בימים אלה הכלכלה האמריקאית קפואה והבנקים לא מעניקים הלוואות. אולם, כשהמצב ישתפר - ואני לא יודע מתי זה יהיה - התחנה הראשונה בערך הנכס תהיה שווי המסמרים, 170 אלף דולר. התחנה השנייה תהיה שווי המסמרים וערך הקרקע - 190 אלף דולר. התחנה השלישית תהיה שווי הנכס והקרקע ורווח יזמי - כי אף אחד לא עובד בחינם - ומחיר הנכס יעלה לפחות ל-210 אלף דולר. העליות האלה, כמו כל עליות או ירידות, יזכו לעידוד מהתקשורת שהטריפה את הציבור האמריקאי על דירות בשנות הגאות וליבתה את הירידות במשבר. בלי ניחושים ובלי ספקולציה, אם נכס נמכר ב-50% ממחיר המסמרים ואתה לא צריך את הכסף בשנים הקרובות - מחיר הנכס יעלה".

למרות מה שנראה כהשקעה בטוחה, יש מי שעדיין נושא את צלקות העבר וחושש להצטרף לחגיגות. עודד מרש, איש עסקים ישראלי המתגורר 12 שנה במנהטן ובבעלותו כמה נכסים, מספר כי הוא מודע להזדמנויות שקיימות בשוק הנדל"ן האמריקאי כיום אבל אחרי מפח הנפש של השנים האחרונות - נדל"ן מבחינתו הוא מחוץ לתחום. "אני מקבל הצעות מפתות במייל כל הזמן, אבל אחרי מה שעברתי בשנים האחרונות, אני לא מסוגל להתקרב לזה. אני יודע שאם אני קונה נכס כזה, אני תקוע איתו לפחות שלוש-ארבע שנים. עד אז, יש אפשרות שהתשואה תהיה אפסית. אין לי כוח להתעסק עם זה. גם אם הכל בסדר, כלומר אתה קונה דירה זולה ומוצא שוכרים טובים, האמריקאים הם נודניקים רציניים. כל היום אתה מקבל מכתבים: 'צריך לתקן את המעלית', 'צריך להדביר', 'צריך להתכונן לחורף'.

"חוץ מזה, הבתים שמחירם נפל ל-50 אלף דולר נמצאים בשכונות של מעמד הביניים. אלה מקומות שבהם אתה נתקל לא פעם בשוכרים בעייתיים, מה שמוביל לפיגורים בתשלומים ואפילו לוונדליזם - אלה נזקים יקרים לדירה ולציוד שנמצא בה. השוכרים של חבר שלי מכרו מקרר שתי דלתות גדול שהיה בדירה והחליפו אותו באחר - ישן ומקרטע".

ההתרחקות של מרש מענף הנדל"ן נגזרת מהכוויות הקשות שספג במשבר האחרון: במחצית הראשונה של העשור שחלף התנפחה במהירות בועת משכנתאות אמריקאית שהובילה לחגיגות גדולות בשוק הדיור האמריקאי, חגיגות שנקטעו ברעש גדול שאיים להפיל את המערכת הפיננסית האמריקאית והעולמית.

מה שהצית את העליות החדות במחירי הנדל"ן למגורים היה סביבת הריבית הנוחה בארה"ב בשנים קודמות. בינואר 2001 הפחית הבנק הפדרלי את ריבית הבסיס בארה"ב מ-6.5% ל-6% - מהלך שהתחיל שרשרת הורדות ריבית שהואצה בספטמבר 2001, לאחר קריסת מגדלי התאומים. הורדות הריבית נועדו לעודד את הצמיחה הכלכלית בעזרת השקעות של חברות ועידוד הצריכה הפרטית.

ביוני 2003, הגיעה הריבית בארה"ב לשפל של 45 שנה, עם שיעור של 1%. הריבית הנמוכה הפריחה את שוק האשראי, התניעה את הצריכה הפרטית ואת שוק הדיור והמיתון של תחילת המילניום התפוגג. תנאי הריבית הנמוכה האיצו באמריקאים לנצל את המומנטום ולרכוש משכנתא זולה. הבנקים האמריקאים, שנהנו מהלוואות זולות מהבנק הפדרלי, העניקו משכנתאות לכל דורש. חגיגת המשכנתאות הזניקה את הביקוש לבתים, ומחירם טיפס בעקביות.

"עד לפני ארבע-חמש שנים, השוק במיאמי ובמקומות נוספים בארה"ב הזכיר את מה שקורה כיום בישראל", מספר אבנר כהן, מנכ"ל ובעלים של משרד התיווך EGA נדל"ן המחזיק בסניף במיאמי ובישראל, ומתמחה בנדל"ן בדרום פלורידה. "הביקושים היו גבוהים מאוד, ועסקות נסגרו בטלפון או בפגישה קצרה בסטארבקס. הלקוח היה משלם 'דמי רצינות', רק שתיסגר עסקה".

מרש, שבבעלותו גם מסעדה ישראלית ברובע קווינס בניו יורק, נזכר בימים ההם: "בשעות הצהריים היו הישראלים מגיעים לאכול. לפני ארבע שנים כולם עבדו בנדל"ן. קנו חליפה ב-20 דולר בוולמארט, ונהפכו למתווכים. הם חגגו בשכונת ג'מייקה (שכונה שבה חיה בעיקר אוכלוסיה אפרו-אמריקנית, ש"מ), היו מוצאים הומלסים בפארק ומוכרים להם דירות. הבנקים היו נותנים אז מימון של 105%, שיספיק גם לעמלות מסביב ואפילו לקצת ריהוט. סוכני הנדל"ן היו מקבלים את העמלה שלהם. מה אכפת להם שעוד שלושה חודשים הדיירים החדשים לא יעמדו במשכנתא ויפונו מהבית? את הכסף שלהם הם עשו.

"בשנתיים האחרונות נעלמו סוכני הנדל"ן. הישראלים חזרו לעבוד בהובלות, בניקוי גגות ובניקוי שטיחים. רק בישראל עדיין חוגגים. עושים הגרלות על דירות ברמלה ואור יהודה. דירות במודיעין עולות 1.2 מיליון שקל. אנשים עם הכנסה משפחתית של 9,000 שקל ושלושה ילדים קונים דירות ביותר ממיליון וחצי שקל. מאיפה הכסף? אין לי מושג. גם פה זה היה ככה. גם אני וחברים שלי קנינו דירות בגאות. היינו קונים שלוש-ארבע יחידות דיור, כמו בסופרמרקט".

הצעדים הראשונים לסיום חגיגת הדיור הגיעו ביוני 2004, כשהבנק המרכזי של ארה"ב החל להעלות את הריבית. ההעלאה האחרונה היתה ביוני 2006, אז הגיעה הריבית לרמה של 5.25%. על אף שלא מדובר בריבית גבוהה במיוחד במונחים היסטוריים, הריבית הגבוהה פגעה בצרכנים, שלא היו עוד יכולים לקחת משכנתאות זולות. כתוצאה מכך נחלש הביקוש לקניית בתים, ומחיריהם ירדו. מי שנפגעו אנושות היו האוכלוסיות החלשות - שלוו בריבית גבוהה יחסית מלכתחילה, באמצעות משכתנאות הסאבפריים. מי שלוו למשל 200 אלף דולר כדי לממן רכישת בית במחיר זה, גילו שמחיר ביתם ירד לכ-150 אלף דולר. כתוצאה מכך, הם היו חייבים לבנק הרבה יותר משווי הבית. הם הפסיקו לשלם את התשלומים החודשיים והחזירו את המפתחות לבנק. רבים מהם נותרו חסרי בית. מחירי הדיור החלו לצנוח.

"לפני כמה שנים היתה באזור מיאמי שכונה של כמה יזמים שכל הדירות בה היו מושכרות", נזכר וייס. "הם החליטו להחליף ייעוד ולמכור את כל הדירות. קניתי נכס ב-145 אלף דולר. הלכתי לבנק, הפקדתי 10,000 דולר וקיבלתי בקלות משכנתא של 135 אלף דולר. אחרי הירידות החדות הדירה היתה שווה פחות מ-70 אלף דולר ולא היה לי שווה להמשיך לשלם משכנתא. הלכתי לבנק וסיכמנו שהבנק לוקח אותה חזרה. הפסדתי 10,000 דולר, אבל הבנק הפסיד את כל השאר כי הוא הצליח למכור את הנכס רק ב-40 אלף דולר.

"הסיפור שלי משקף את מה קרה ל-98% מאנשים ממעמד הביניים שלקחו משכנתאות", ממשיך וייס. "אנשים קפצו מעל הפופיק. מי שהפקיד 20 אלף דולר יכול היה לקחת משכנתא של חצי מיליון דולר. בכלל לא היתה ביקורת, כל מי שביקש, קיבל משכנתא. כמות הנדל"ן שהבנקים קיבלו חזרה בעקבות המשבר היא אדירה. אין להם את המשאבים לנהל את זה, מה הם יעשו? יתחילו לחפש שוכרים לאלפי הדירות שהוחזרו להם? הם פשוט מוכרים הול במחירים של פשיטת רגל".

באופן אירוני, מי שקנה דירות בתקופת הגאות ושילם נתח גדול במזומן - מצטער כיום על הצעד. "לפני ארבע שנים קיבלתי הצעה לקנות דירת שני חדרים במיאמי ב-160 אלף דולר", מספר מרש. "אני גר במנהטן. 160 אלף דולר לדירה? זה נשמע לי בחינם. ראיתי שהמחירים באזור לא מפסיקים לעלות - החלטתי ללכת על זה. הטעות שלי היתה ששילמתי 50% מזומן ורק את היתרה במשכנתא. הדירה שווה כיום בהערכה נדיבה 80 אלף דולר - כמו ההתחייבות שלי לבנק. אם הייתי לוקח 100% משכנתא, והיתה לי את האפשרות הזו, הייתי מחזיר לבנק את הדירה. התכנון היה לקנות ולמכור אחרי כמה חודשים ב-220 אלף דולר, אלה היו רמות המחירים באזור לדירה כזו. בחלומות הרעים שלי לא חשבתי שזה מה שיקרה".

הרכישה במיאמי אינה הרכישה היחידה של מרש. הוא רכש ב-2005 דירה במחיר של 600 אלף דולר בלאס וגאס, אזור נוסף שנפגע קשות במשבר. מדובר בפרויקט של חברת בסר שאמור היה לכלול מתחם של חמישה בניינים בני 50 קומות, מלון בוטיק, מגרשי טניס וכדורסל ובריכה אולימפית. "בסר פשטו רגל בפרויקט הזה. בביקור שלי בישראל, הלכתי למשרדים שלהם ברמת גן. אמרתי לנחשון קוויתי המנכ"ל, 'תזכה אותי על הפיקדון ששילמתי (90 אלף דולר) - אני אקנה דירה שלכם בישראל'. הוא אמר שאי אפשר. אחרי שבסר פשטה רגל הפרויקט עבר לבנק מסוים שפשט את הרגל. אחריו לקח אותו בנק אחר, גם הוא פשט את הרגל. עכשיו הפרויקט נמצא אצל יזם פרטי שמנסה להמשיך אותו. הדירה שלי מוכנה, אבל אני מנסה לצאת מהעניין. כרגע נבנו שני בניינים בלבד ולא נראה שהתוכניות הגדולות יתממשו. אנחנו מנסים לצאת מזה ולקבל את הפיקדון בחזרה. נפלתי בפלורידה ובווגאס, אלה מקומות שנפגעו קשה. יש לי חברים שנפגעו באריזונה, בפנסילווניה ובקליפורניה". חברת בסר בחרה שלא להגיב לדברים.

ירידות המחירים שמתאר מרש היו הקרקע הפוריה להשקעה של רוני, של אסא ושל אחרים. מתווכים באזור דרום פלורידה מספרים כי הירידות החדות חתכו כ-80% מערך הנכס ואפילו יותר - מרמות של 250-350 אלף דולר לבית פרטי ל-50-70 אלף דולר. חלק מהמחירים, הם סבורים, לא ישובו לרמות של תקופת הגאות - אבל סביבת המחירים המרוסקת מהווה בעיני רבים הזדמנות להשבחת הנכס בטווח הארוך, תוך כדי השכרתו.

הרכישות שביצעו רוני ואסא נראות מבטיחות, ואף גררו לא מעט משקיעים מקומיים להשקעה דומה. אלא שלא מדובר בפרמטרים היחידים המבטיחים רכישה כדאית: מחירי הדיור נמצאים אמנם בשפל, אך ישנה אפשרות לירידות נוספות. כמו כן, פקיעת בועת המשכנתאות פינתה אמריקאים רבים מדירותיהם והיצע הדירות המוצעות להשכרה כיום הוא עצום - נתון המקשה על מציאת שוכרים ולוחץ מטה את מחירי השכירות. בנוסף, משקיעים בנדל"ן בתקופה זו צופים, לאור סביבת המחירים הנוחה, גם עליית ערך. בכל זאת, השבחת הנכסים, כלומר עליית מחירי הדירות, תלויה בצמצום ההיצע הגדול של דירות למגורים באותו אזור - תהליך שיארך לפחות כמה שנים.

מוטי, 31, בעל עסק עצמאי המתגורר במיאמי בשמונה השנים האחרונות, מספר על פניות רבות מבני משפחה וחברים בישראל בבקשה שיסייע באיתור נכסים. "הם מתקשרים אלי ומבקשים שאמצא דירה. חושבים שזה עסק פשוט. המחירים אמנם התרסקו אבל גם הפעילות הכלכלית נפגעה באופן קשה. עסקים רבים מתקשים להחזיק את הראש מעל המים, ההכנסה יורדת אבל המחיה כאן עדיין יקרה. חברים רבים עזבו לאחרונה לטקסס ולשיקגו, שם הרבה יותר קל כי המחיה זולה יותר. נניח ואני אמצא להם דירה, מי מבטיח להם שוכר? יש כאן אלפי דירות ריקות. יש שמתנפלים עליהן כאילו הן בחינם, אבל מדובר באנשים שיש להם כסף ואורך רוח. הם יכולים לשבת על הנכס 10 שנים ולהמתין עד שהמחיר יעלה.

"לא מזמן הגיע לכאן בן דוד של חבר. סוכנות נדל"ן מקומית הלהיבה אותו על כמה נכסים. הוא הגיע עם כסף ובמטרה לסגור עסקה. הוא נסע לטמפה ולאורלנדו וחזר מאוכזב. המחירים נמוכים אבל הדירות היו באזורים גרועים ומרוחקים. הוא חשש שלא יצליח להשכיר את הנכסים".

"במלה אחת? משוגעים", משיב אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל קבוצת פרופימקס המתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל כשנשאל לגבי מגמת ההשקעות המדוברת. "לפני יומיים נסעתי במונית ברעננה. נהג המונית שולף כרטיס ביקור של סוכנות נדל"ן ואומר לי שהוא קנה בית בדטרויט. אני לא אומר שאין הזדמנויות, אבל אנשים קונית דירות בלי לדעת מה הם עושים. המשבר לא נגמר וצפויות עוד חדשות לא טובות.

"יש כיום דירות שהבנקים מוכרים בדולר. מגיעים שרלטנים ומוכרים אותם לישראלים ב-40 אלף דולר. הם בטוחים שעשו עסקה מצוינת. יש כיום בתים רבים בארה"ב עם קירות גבס מסרטנים. אם היית מקבלת דירה כזו, בחינם, היית עוברת? יש כיום בניינים עם מאות דירות. הבניינים האלה עומדים ריקים. אם אתה כמשקיע קונה שם דירה ומוצא שוכר, מי שמשלם את הוצאות האחזקה הוא בעל הנכס. אם יש עשר דירות מאוכלסות, אתה משלם יותר, הרבה יותר.

"כל המושג של בתים וקרקעות שונה לחלוטין כשמשווים את ישראל לארה"ב. העובדה שצריך חצי מליון שקל לפחות כדי לקנות דירה בישראל, לא הופכת כל דירה ב-40 אלף דולר בארה"ב להשקעה כדאית. לדעתי ייקח שש-תשע שנים עד שמחירי הדירות בארה"ב יתרוממו".

הלוי מצדד ברוזנהיים, ומוסיף מניסיונו האישי. "צריך לבדוק את השטח, וגם אחרי רכישת הנכס לא הייתי שקט", הוא נזכר. "אתה מתחיל להירגע כשהשוכר נכנס והכל מתחיל לרוץ. אפשר לבצע השקעה בסיכון נמוך יותר ובשליש תשואה. השוק האמריקאי הוא שוק לא מסוכן. אם אני רוצה לקנות כיום דירה ברחובות אני צריך לעבוד קשה מאוד כדי להתחקות אחר היסטוריית המחירים של הנכס. בארה"ב אני יכול לקבל בקלות גרף מחיר של עסקות בפועל, וכן נתונים של שיעורי הפשיעה, אילו בתי ספר נמצאים באזור ובאיזה דירוג הם. זהו שוק משוכלל עם אינפורמציה זמינה. ארה"ב היא לא רומניה".

משוכות נוספות מתעוררות לא פעם כשמשקיע לא מכיר היטב את רשימת ההוצאות הנלוות להשקעה שכזו. מלבד עלות הנכס יש לא מעט הוצאות שוטפות שעשויות לשחוק את התשואה הצפויה ואף להעביר את ההשקעה לאי כדאיות. בכלל, איתור נכס מתאים לרכישה אינו משימה פשוטה. היא דורשת למידה רצינית של מאפייני האזור, ובחינה של פוטנציאל השבחת הנכס והסיכויים למציאת שוכרים איכותיים במיוחד, בימים שבהם מצבו הפיננסי של האמריקאי הממוצע עדיין מאתגר.

"הכי פשוט זה לבוא ולקנות", מזהיר כהן, שאיתר לאסא ורוני את הדירות שרכשו. "ההיצע גדול וניתן למצוא באזור מיאמי דירות למכירה ב15- אלף דולר ואפילו ב-8,000 דולר. זה נשמע נהדר - אבל גם ברמות המחירים הנמוכות יש מקום לטעויות. אפשר למצוא שני נכסים צמודים, שמחיר של נכס אחד עולה ושל השני לא".

כהן מוסיף כי בתקופה זו, על רקע כלכלת ארה"ב המקרטעת, כדאי למשקיעים להתמקד בדירות ולא בבתים פרטיים שהם חלומם הידוע של הישראלים. "האמריקאי הממוצע עדיין נמצא במצב פיננסי רגיש. חלקם שוכרים דירה כי הבתים עוקלו. הם רוצים לקבל תמורה טובה לשכר הדירה. לכן, דירות בקומפלקס המציעות בריכה וחדר כושר בפרויקטים יפים, חלקם ליד אגמים - מהוות חלופה טובה לבתים הפרטיים. זה זול יחסית ומאוד משתלם לאמריקאי - שיכול לחסוך בבחירה כזו את המנוי לקאנטרי או לחדר כושר".

בחירת נכס להשקעה בארה"ב דומה לבדיקות שנעשות בכל אזור מערבי אחר. כדי להבטיח קהל שוכרים רחב יחסית ואמין, הנטייה היא לחפש נכסים באזורים המאופיינים באוכלוסיה ברמה סוציו-אקונומית בינונית-גבוהה. כמו כן חשוב לבדוק את אחוזי הפשיעה ואת שיעורי האבטלה. יש להתרחק מאזורים המאופיינים במקור תעסוקה יחיד, למשל, עיירה הממוקמת ליד מפעל גדול בו שבו עובדים רבים מתושבי האזור. מאפיינים להימצאותה של אוכלוסיה טובה הם בתי ספר טובים שנוטים למשוך משפחות צעירות התרות אחר חינוך טוב. כך למשל, אוניברסיטה טובה תמשוך קהל שוכרים סטודנטיאלי. חשוב לבדוק את הקרבה למרכז קניות - התחביב המועדף על האמריקאים. קרבה למרכזי בילויים ולצירי תנועה מרכזיים נחשבת ליתרון. יש להתרחק מנכסים הממוקמים על כביש ראשי או ליד קווי מתח גבוה. בדיקות שונות נעשות כדי לוודא הגירה חיובית לאזור והגדלת הסיכויים למציאת שוכר לנכס ההשקעה.

אביעד, שרכש בדצמבר האחרון ארבע דירות בנות שלושה חדרים באוסטין שבטקסס יחד עם שלושה שותפים, מספר על שורה של בדיקות שביצעו לפני העסקה. "מדובר בדירות שנמצאות בסמוך לאוניברסיטה. מלבד הבדיקות השגרתיות בדקנו את תוכניות הבנייה של העירייה באזור וגם בתוך הקמפוס. בדקנו את שיעור השינוי במספר הסטודנטים והגענו למסקנה שיש מחסור במגורי סטודנטים. לכן החלטנו ללכת על זה. גם הרכישה עצמה היא לא תהליך פשוט. התחלנו את התהליך באוגוסט 2009 וסיימנו אותו בדצמבר. הרכישה דורשת פתיחת חשבון בנק ודיווח לרשויות המס. רק בדיקת הנכס על ידי חברה מקצועית ארכה חודש".

"צריכה להימצא קצת יותר מתווית מחיר אטרקטיבית", מוסיף כהן. "אנחנו ממליצים להתרחק מבנייה ישנה, ולקנות נכסים שנבנו לכל המוקדם בסוף שנות ה-90. בנייה ישנה מביאה אוכלוסיה פחות טובה וגוררת עלויות גבוהות באחזקת הנכס. יש משקיעים שיצליחו לעשות כסף גם בשכונות מצוקה עם דירות או בתים זולים במיוחד - אבל הסיכון במקרים כאלה גבוה יותר. אפשר לקנות נכס ב-15 אלף דולר אבל אז מגלים שהנכס דורש שיפוץ בעלות דומה כדי שיהיה מוכן להשכרה".

בנוסף, מסביר כהן, משפחות קשות יום מתאפיינות במוסר תשלומים נמוך. "אתה מוצא שוכרים ובחודשיים הראשונים הכל בסדר, אבל בחודש השלישי התשלום לא מגיע ולוקח לך שלושה חודשים להוציא את הדיירים ולהשכיר אותה שוב". וייס מדגיש כי הוא לא רוכש דירות זולות בדיוק מסיבה זו: "אני לא רוצה להיכנס לאסוף שכר דירה עם אקדח ביד".

בהיעדר איש קשר באזור הרכישה, אומר רוני, הוא לא היה מצליח לאתר נכס מתאים. "צריך למצוא מישהו שמכיר את האזור, את זרמי ההגירה, את רמות החיים ואת המוניטין של האזור. ביקור של שבועיים באותו אזור לא מעניק את הידע הזה".

הוא מספר כי חתימת העסקה עצמה נעשית מול חברת ביטוח המייצגת את שני הצדדים ומבצעת בדיקות שונות לגבי טיב הנכס. היא בודקת, למשל, כי הוא לא משועבד או פגוע באופן יוצא דופן, ושלא מדובר באזור מוכה שיטפון. "הבדיקות האלה משרות גם סוג של ביטחון", הוא מסביר. הילה זכאים, מנהלת הסניף הישראלי של ICG גלובל, מציעה לשכור גם את שירותיו של מהנדס מורשה כדי לאתר תקלות שאינן נגלות לעין. היא מציעה להתנות את הרכישה בבדיקה, כך שבמקרה של ליקויים אפשר יהיה לבטל את ההתקשרות.

רכישת הנכס וסוללת הבדיקות הכרוכות במהלך אינן המשוכות היחידות העומדות בפני משקיעים. "החשש הגדול שלי היה איך אני מנהל את העסק הזה מול המקומיים", מספר רוני על הצעדים הראשונים. "מה שהביא אותי להיעזר בשירותיה של חברת ניהול הגובה 60-100 דולר בחודש, אבל דואגת לכל. הם מוצאים שוכר ומפקידים את שכר הדירה בחשבון הבנק".

בדומה לרוני, מרבית המשקיעים שרוכשים דירות להשקעה בשלט רחוק נעזרים בשירות הניהול - אולם גם כאן יש לנקוט אמצעי זהירות. ראשית, כדאי להביא בחשבון שאם אין לכם מכר באזור הנכס שיכול לנהל אותו עבורכם, הרי שבתמורה לאיתור שוכרים ולמתן מענה במקרה של פיצוץ צנרת באישון ליל - תידרשו לשירותי ניהול שיעלו בין 7%-10% משכר הדירה המבוקש. בנוסף, חשוב לבדוק את המוניטין ואת הוותק של חברת הניהול שנבחרה, ואף לדבר עם כמה מלקוחותיה. היו מקרים שבהם חברת התיווך וחברת שירותי הניהול היו מקושרות ביניהן, ולפיכך מסעות שכנוע מפוברקים הביאו לרכישת נכס בעייתי. יש לברר גם אם החברה תגבה עמלות נוספות מלבד עמלת הניהול. ישנן חברות ניהול הגובות עמלה מיוחדת - שיכולה להגיע לעלות של שכר דירה חודשי - על כל פעם שבה היא נדרשת לאתר שוכר חלופי - בשל עלויות הפרסום הנלוות.

מלבד התשלום לחברת הניהול, קיימים תשלומים נוספים שבהם נדרשים לעמוד בעלי נכסים בארה"ב. כך למשל, בארה"ב, בניגוד לישראל, גם מי שמשכיר את נכסיו מחויב בתשלום הארנונה עליהם. זהו תשלום המשולם פעם בשנה באופן רטרואקטיבי, כלומר תשלומי הארנונה של 2010 ייגבו ב-2011: התשלום הוא כ-2% מערך הנכס, לפי חישוב המחוז שאליו הוא משתייך. תשלום נוסף הוא תשלום לוועד השכונה (maintenance). התשלומים מופנים לחברות אחזקה או ניקיון המספקות שירותים אפילו בשכונה של מבנים צמודי קרקע.

הוצאות נוספות נהוגות הן ביטוח מבנה שיכסה מנזקי טבע ושריפות באזור, במיוחד אזור דרום פלורידה שסובל מדי כמה שנים מסופות הוריקן, וכן ביטוח צד ג'. הסיבה היא שלא כדאי להסתבך בתביעת ביטוח על שוכר שמעד במדרגות, תביעה שעשויה להסתבך ולהוריד את כל ההשקעה לטמיון. אם ביטחתם את עצמכם, ודייר שלכם ניזוק בעת השהייה בדירה - אתם מכוסים. ההמלצה היא ללכת על ביטוח של לא פחות מ-300 אלף דולר לשנה עבור מקרה. כמו כן יש להביא בחשבון עלויות משתנות נוספות. ראשית, במקומות רבים בארה"ב נהוג להשכיר את הדירות מצוידות במכשירי חשמל כמו מקרר, מזגן, תנור, מיקרוגל, גורס אשפה ולעתים גם מייבש ומכונת כביסה. רכישת הציוד תעמיס על רשימת ההוצאות שלכם. גם החלפת דייר כרוכה בתיקונים והוצאות שיכולות להגיע למאות דולרים.

כמו כן, חשוב לברר מהם חוקי המדינה בעניינים של פינוי סוחר. בדאלאס, למשל, פינוי שוכר בעייתי יסתכם בקריאה לשריף, אך בניו יורק כדי לפנות שוכר בעייתי יש להמציא צו מבית המשפט - תהליך שיכול להימשך כמה חודשים, במהלכם לא תקבלו שכר דירה.

"צריך להכיר ולהבין היטב מה אתה קונה ולמה דווקא שם", אומר אייל יגב, שהקים לפני כשנה יחד עם רוני לאור ועם דדי גולדברגר את אפריל השקעות, המתמחה בנדל"ן אמריקאי. "יש מקומות זולים שנראים אטרקטיביים, אבל ניתוח מדוקדק של האזור מגלה שמדובר בהשקעה ספקולטיבית לחלוטין שבמקרה הטוב לא תניב כל תשואה למשך שנים רבות ובמקרה הרע אף תשיא תשואה שלילית".

אחד הנושאים שיש להכיר עם רכישת נכס להשקעה בחו"ל הוא תחום המיסוי. עו"ד ניר הורנשטיין, מנהל תחום מיסוי הנדל"ן במשרד אלתר עורכי דין, מסביר כי הדרך הנפוצה והכדאית לתשלומי המס היא במישרין - כלומר השקעה כיחיד ולא כחברה.

הרווח ממכירת נדל"ן יחויב במס כולל של 20% בלבד בישראל ובארה"ב גם יחד: בארה"ב ישולם מס רווחי הון של 15% במקרה של מכירה לאחר יותר משנה (long term capital gain). בישראל חבות המס היא 20% תוך זיכוי על המס ששולם בארה"ב כך שיהיה צורך למעשה להשלים עוד 5% בלבד. ייתכן ששיעור המס האמריקאי יעלה בשנה הבאה ל-20%, אבל לאור הזיכוי בישראל לא יהיה בכך כדי להגדיל את סך המס המשולם.

עוד מסביר בורנשטיין כי ההכנסה מדמי השכירות השוטפים חייבת במס בארה"ב, אולם מותר להפחית ממנה הוצאות רבות על פי הדין האמריקאי - תשלומי המשכנתא, פחת נדיב, תשלומי אחזקה וכו'. בנוסף, מדגישה לינור לבנטר, רואת חשבון ומשפטנית, יועצת השקעות נדל"ן בארה"ב בחברת EGA, תושב חוץ מקבל גם הטבת מס בצורה של הוצאה שנתית כללית בסך של כ-3,650 דולר ליחיד, הנקראת Exemption, ומקוזזת אף היא מההכנסות מדמי שכירות.

כתוצאה מכך, פעמים רבות ההכנסה החייבת במס היא נמוכה מאוד. החלק החייב ימוסה במס פדרלי לפי מדרגות מס מרווחות. כך למשל, רווח שנתי של כ-8,400 דולר מדרגת המס היא 10% בלבד. לעתים יחול על המשכיר מס מדינה ומס עירוני המשתנה מעיר לעיר.

"חשוב מאד להקפיד על דיווח בארה"ב", אומרת לבנטר. "היות שמשקיע שלא ידווח עלול 'להיענש' על ידי רשויות המס האמריקאיות במכירה, כאשר ינכו לו 10% מהתמורה במכירת הנכס, גם אם הנכס נמכר בהפסד, ולא 15% מהרווח בלבד. בנוסף, מי שלא מדווח עלול להיתקל בניכוי מס במקור של 30% במקום כ-10% על שורת הרווח בלבד".

ביחס למיסוי דמי השכירות בישראל - אפשר לבחור באחד משני מסלולי מיסוי: האחד, תשלום מס על פי המסלול הכללי לפי מדרגות המס הרגילות החל ב-30% (או 10% למשקיעים מעל גיל 60) ועד 45% - במקרה כזה אפשר להפחית מההכנסה לצורך מס את כל ההוצאות הקשורות ובכלל זה פחת, הוצאות מימון, הוצאות אחזקה וכו'. כמו כן, המס ששולם בארה"ב ייחשב כזיכוי ולכן יפחית את תשלום המס בישראל.

המסלול השני, ייחודי לשכר דירה מנכס מחו"ל, הוא תשלום של 15% מס בלבד על דמי השכירות, אך כאן ההוצאה היחידה שתוכר היא הפחת. לא יוכרו הוצאות אחרות, ולא יינתן זיכוי בגין המס האמריקאי ששולם. בכל מקרה, רצוי להתייעץ לפני הבחירה בין המסלולים. כך לדוגמה, על אף ששיעור המס במסלול השני נמוך יותר, במקרים רבים מסלול זה כדאי פחות, בייחוד כאשר הנכס נרכש במינוף גבוה וקיימות לפיכך הוצאות ריבית גבוהות. מצד שני, משקיעים הנמצאים במדרגת מס שולי גבוה בישראל אשר רכשו הנכס מהון עצמי, יעדיפו מסלול זה. לבסוף, בעת השקעה בנדל"ן בארה"ב יש להביא בחשבון גם שיקולים של מס עזבון בארה"ב, שכן המס חל על נכסים אמריקאיים גם אם המוריש אינו אזרח או תושב ארה"ב.